每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 劉林鵬 杜冉樂(lè) 發(fā)自貴陽(yáng)    

每經(jīng)記者 劉林鵬 杜冉樂(lè) 發(fā)自貴陽(yáng)

貴陽(yáng)與鄂爾多斯，一個(gè)是西南重鎮(zhèn)，一個(gè)是北國(guó)名城，相隔幾千里，如今卻“被聯(lián)系”在一起。

“十一”黃金周剛過(guò)，“貴陽(yáng)樓市將要崩盤(pán)”、“貴陽(yáng)將成鄂爾多斯第二”等傳言廣泛流傳，使原本壞消息不斷的樓市更加風(fēng)聲鶴唳。

這一傳言的依據(jù)，來(lái)自一項(xiàng)不完全統(tǒng)計(jì)，該統(tǒng)計(jì)根據(jù)貴陽(yáng)市30余個(gè)超過(guò)50萬(wàn)平方米以及超過(guò)20萬(wàn)平方米在建樓盤(pán)量，計(jì)算得出貴陽(yáng)樓盤(pán)總建面不低于3000萬(wàn)平方米，規(guī)劃居住人口接近100萬(wàn)，而貴陽(yáng)市2010年全國(guó)人口普查統(tǒng)計(jì)出的城市常住居民人口不到300萬(wàn)。

給上述傳言火上澆油的，還有貴陽(yáng)9月中旬出臺(tái)的《關(guān)于加快棚戶(hù)區(qū)城中村改造和保障性安居工程項(xiàng)目建設(shè)的若干措施》，這一新政提及的“購(gòu)房入戶(hù)”被質(zhì)疑觸碰了“限購(gòu)令”的紅線(xiàn)。

貴陽(yáng)樓市真的過(guò)剩了嗎？樓市新政撞線(xiàn)了嗎？嚴(yán)厲調(diào)控之下，二級(jí)城市樓市的真實(shí)生態(tài)如何？近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者趕赴貴陽(yáng)進(jìn)行實(shí)地調(diào)查。

總供應(yīng)量大幅增長(zhǎng)

在近10天的時(shí)間里，記者足跡遍布貴陽(yáng)各區(qū)域主要樓盤(pán)，通過(guò)實(shí)地“丈量”貴陽(yáng)樓盤(pán)，梳理貴陽(yáng)樓市發(fā)展脈絡(luò)；深度采訪(fǎng)政府部門(mén)、開(kāi)發(fā)商、中介和研究機(jī)構(gòu)以及購(gòu)房者，力圖從供應(yīng)、價(jià)格、政策三個(gè)層面，揭開(kāi)貴陽(yáng)“崩盤(pán)”傳言背后的真相。

超級(jí)大盤(pán)“井噴”是貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的一道另類(lèi)風(fēng)景。號(hào)稱(chēng)全國(guó)第一大盤(pán)的花果園項(xiàng)目，規(guī)劃常住人口就達(dá)35萬(wàn)，這樣的規(guī)模抵得上貴州省一個(gè)普通縣城的總?cè)丝?。另外，目前正在銷(xiāo)售的100萬(wàn)平方米以上的超級(jí)大盤(pán)有13個(gè)，還有開(kāi)發(fā)商在大規(guī)模拿地。

伴隨著超級(jí)大盤(pán)“井噴”，今年以來(lái)，貴陽(yáng)樓市總供應(yīng)量大幅增長(zhǎng)。從上半年的供應(yīng)水平看，全年供應(yīng)量有望超越2011年的793萬(wàn)平方米。

表面上看，“超級(jí)大盤(pán)”井噴式發(fā)展造成了過(guò)剩的表象，然而，答案并非這么簡(jiǎn)單。

房?jī)r(jià)并不算太高

記者實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在目前嚴(yán)厲的樓市調(diào)控下，拿到改造項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商都采用滾動(dòng)開(kāi)發(fā)策略，不可能在短時(shí)間內(nèi)集中放量，比如號(hào)稱(chēng)總面積達(dá)3萬(wàn)畝的貴陽(yáng)中鐵國(guó)際生態(tài)城，目前批下來(lái)的僅有2000余畝。即便如此，中鐵也是分步開(kāi)發(fā)的。

其次，貴陽(yáng)作為省會(huì)城市，持續(xù)吸引著來(lái)自周邊城市的購(gòu)房大軍。在花果園銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)，魚(yú)貫而入的一輛輛滿(mǎn)載著外地購(gòu)房客的大巴車(chē)，展現(xiàn)了貴陽(yáng)樓市的外圍剛需，這是較之其他城市的別樣風(fēng)景。

超級(jí)大盤(pán)的另類(lèi)沖動(dòng)，恰恰直接拉低了整個(gè)貴陽(yáng)的成交均價(jià)。打折促俏，以?xún)r(jià)換量，成為貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)寫(xiě)照。“不到五千的價(jià)格，還談什么崩盤(pán)？”多位貴陽(yáng)房地產(chǎn)行業(yè)人士反問(wèn)。

“我們被鄂爾多斯了！”這是記者在貴陽(yáng)最常聽(tīng)到的一句話(huà)。在對(duì)“崩盤(pán)論”的不斷追問(wèn)中，貴陽(yáng)樓市真相逐漸浮出水面。

不過(guò)，在當(dāng)?shù)氐囊黄?ldquo;喊冤聲”中，記者亦聽(tīng)到了不少“超級(jí)大盤(pán)透支未來(lái)消費(fèi)，泡沫難以避免”的警示。透過(guò)實(shí)地采訪(fǎng)，我們亦看到超級(jí)大盤(pán)存在道路規(guī)劃以及生活設(shè)施配套滯后的另一面，更感受了貴陽(yáng)在城鄉(xiāng)一體化過(guò)程中提高開(kāi)發(fā)質(zhì)量的一些短板。

貴陽(yáng)樓市另類(lèi)沖動(dòng)：一個(gè)超級(jí)大盤(pán)可住35萬(wàn)人

1.2萬(wàn)平方米的售樓大廳，擠滿(mǎn)了熙熙攘攘的購(gòu)房者，猶如春運(yùn)時(shí)的火車(chē)站候車(chē)大廳，多家銀行在售樓大廳內(nèi)設(shè)立了營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，辦理住房貸款的購(gòu)房者排起了長(zhǎng)長(zhǎng)的隊(duì)伍……這是10月13日上午，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在貴陽(yáng)花果園售樓大廳看到的情景。

“超級(jí)大盤(pán)林立”是記者在調(diào)查過(guò)程中對(duì)貴陽(yáng)樓市最深刻的印象。在這些超級(jí)大盤(pán)中，提及“花果園”和“未來(lái)方舟”，在貴陽(yáng)可以說(shuō)是無(wú)人不知。

記者了解到，目前貴陽(yáng)正在銷(xiāo)售的100萬(wàn)平方米以上的超級(jí)大盤(pán)就有13個(gè)，單是花果園項(xiàng)目就有1830萬(wàn)平方米的體量，號(hào)稱(chēng)全國(guó)第一大盤(pán)。以花果園規(guī)劃的35萬(wàn)常住人口為例，這樣的規(guī)模足以抵得上貴陽(yáng)市修文縣人口的總和。

此外，中天·未來(lái)方舟的規(guī)劃建筑面積也高達(dá)720萬(wàn)平方米。這兩大項(xiàng)目的供應(yīng)量占據(jù)了貴陽(yáng)樓盤(pán)整體供應(yīng)量的主體地位。據(jù)重慶中原地產(chǎn)貴陽(yáng)分公司給出的數(shù)據(jù)顯示，僅在2012年上半年，花果園項(xiàng)目供應(yīng)量達(dá)452.2萬(wàn)平方米，占了貴陽(yáng)樓市總供應(yīng)量的75.4%。

“超級(jí)大盤(pán)”井噴式發(fā)展，需要多少市場(chǎng)容量來(lái)承接？這種情況的出現(xiàn)是否會(huì)導(dǎo)致貴陽(yáng)樓市的嚴(yán)重過(guò)剩？

近日，有專(zhuān)家和媒體就貴陽(yáng)房地產(chǎn)的庫(kù)存量和貴陽(yáng)市常住人口進(jìn)行測(cè)算，得出了貴陽(yáng)樓市嚴(yán)重過(guò)剩，或?qū)⒅氐付鯛柖嗨垢厕H的結(jié)論。事實(shí)果真如此嗎？

“我們貴陽(yáng)被鄂爾多斯了。”這是貴陽(yáng)中鐵置業(yè)有限公司財(cái)務(wù)總監(jiān)、副總經(jīng)理王成平10月13日見(jiàn)到記者時(shí)開(kāi)門(mén)見(jiàn)山的話(huà)，從供需關(guān)系來(lái)看，目前貴陽(yáng)樓市并沒(méi)有泡沫。王成平已在房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)多年，在成都、廣州等多地從事過(guò)房地產(chǎn)相關(guān)工作。

花果園來(lái)襲

1830萬(wàn)平方米的體量，200萬(wàn)平方米的商業(yè)，200萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓，35萬(wàn)常住人口，170萬(wàn)的人流量……花果園可視為貴陽(yáng)樓市的標(biāo)桿。

10月13日，周六，貴陽(yáng)飄起了蒙蒙細(xì)雨，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者趕赴花果園進(jìn)行實(shí)地調(diào)查。

在花果園立交與通往花果園項(xiàng)目樓盤(pán)的單行道丁字路口，遠(yuǎn)遠(yuǎn)望去，上百棟高層住宅和商業(yè)綜合體正在緊張地施工，低洼處六層樓高的貴陽(yáng)醫(yī)學(xué)院附屬南華醫(yī)院，原本在彭家灣棚戶(hù)區(qū)居民眼里屬于地標(biāo)性的建筑，如今顯得非常渺小。

沿道路斜坡向上，諸如“我們只享受市中心的生活——大貴陽(yáng)戰(zhàn)略下的絕對(duì)中心”等宣傳花果園項(xiàng)目的廣告語(yǔ)尤為奪目。

“這不是在建一個(gè)樓盤(pán)，而是在造城呀。”一個(gè)外地購(gòu)房者感嘆道。

花果園項(xiàng)目一置業(yè)顧問(wèn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，該項(xiàng)目一共226棟，目前在建的有100多棟，年底時(shí)可交付20多棟。

花果園項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)張寧向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“住宅項(xiàng)目2014年完成，整個(gè)花果園項(xiàng)目2015年完成。”

“我們最多的時(shí)候一天賣(mài)1000多套房子。”花果園的上述置業(yè)顧問(wèn)稱(chēng)，該項(xiàng)目自從2010年開(kāi)盤(pán)以來(lái)，已經(jīng)連續(xù)22周成為貴陽(yáng)樓市的銷(xiāo)售冠軍。

花果園項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商宏立城集團(tuán)成立于1998年，至今也僅在貴陽(yáng)開(kāi)發(fā)了包括花果園在內(nèi)的兩個(gè)項(xiàng)目。雖然在全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)里，宏立城名不見(jiàn)經(jīng)傳，但是在貴陽(yáng)，卻因開(kāi)發(fā)了山水黔城而一舉成名。

“2010年宏立城集團(tuán)啟動(dòng)了總投資300億元、總建筑面積560萬(wàn)平方米的花果園彭家灣改造項(xiàng)目。2011年，宏立城集團(tuán)再次拿下五里沖片區(qū)改造項(xiàng)目，大手筆圈定貴陽(yáng)中心，使之成為一個(gè)占地6000余畝的城市中央生態(tài)區(qū)，一個(gè)總建筑面積1612萬(wàn)平方米的貴陽(yáng)國(guó)際中心。”宏立城官網(wǎng)如此說(shuō)明花果園項(xiàng)目。

公開(kāi)資料顯示，五里沖片區(qū)今年年初正式啟動(dòng)，投入資金達(dá)600億元。這樣算來(lái)，宏立城在花果園的投入達(dá)到900億元。

“開(kāi)發(fā)如此體量的樓盤(pán)，開(kāi)發(fā)商肯定面臨不小的風(fēng)險(xiǎn)。不過(guò)，富貴險(xiǎn)中求嘛。”貴陽(yáng)當(dāng)?shù)匾晃环康禺a(chǎn)行業(yè)資深人士表示。

超級(jí)大盤(pán)“井噴”

“目前在貴陽(yáng)如果不足100萬(wàn)平方米，沒(méi)人好意思說(shuō)自己是大盤(pán)。”貴陽(yáng)房地產(chǎn)企業(yè)的一位高管向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，這種超級(jí)大盤(pán)的開(kāi)發(fā)模式是貴陽(yáng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)的一大特色。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前貴陽(yáng)正在銷(xiāo)售的100萬(wàn)平方米以上的超級(jí)大盤(pán)就有13個(gè)，潛在的超級(jí)大盤(pán)還有9個(gè)。

伴隨著超級(jí)大盤(pán)的“井噴”，今年以來(lái)，貴陽(yáng)樓市的總供應(yīng)量隨之大幅增長(zhǎng)。來(lái)自貴陽(yáng)正合地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年1~6月，貴陽(yáng)商品房市場(chǎng)整體供應(yīng)572萬(wàn)平方米，半年供應(yīng)量均超越了2007年、2008年、2009年全年供應(yīng)量，占2011年全年的72%；從今年上半年的供應(yīng)水平看，2012年全年市場(chǎng)供應(yīng)量有望超越2011年全年市場(chǎng)供應(yīng)量793萬(wàn)平方米。

事實(shí)上，這些超級(jí)大盤(pán)的井噴勢(shì)頭，僅從土地市場(chǎng)的拿地上就能看得出端倪來(lái)。

繼2009年宏立城拿下彭家灣棚戶(hù)區(qū)大幅地塊，進(jìn)而如火如荼地展開(kāi)貴州最大的“城中村”改造項(xiàng)目之后，2011年4月份再次出手拿下五里沖片區(qū)的11宗地塊，并與彭家灣片區(qū)實(shí)現(xiàn)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)。不過(guò)，五里沖片區(qū)地塊總面積竟是彭家灣片區(qū)地塊面積的2.3倍之多。

除了宏立城敢于冒險(xiǎn)大幅拿地之外，貴州唯一的本土上市房企中天城投（000540，SZ）在拿地上也毫不示弱，甚至一度還有業(yè)內(nèi)人士將之稱(chēng)為“地皇”。

中天城投從2008年介入土地一級(jí)市場(chǎng)以來(lái)，到2010年時(shí)就已拿下7000畝綜合地塊，但耗資僅3.5億元，中天城投直接或間接土地儲(chǔ)備一舉超過(guò)萬(wàn)畝，并成為當(dāng)時(shí)西部地區(qū)規(guī)模最大的地產(chǎn)類(lèi)上市公司。

時(shí)至2012年8月份，中天城投再次出手巨量拿地。據(jù)悉，今年8月24日，中天城投競(jìng)得8宗地塊，建筑面積總計(jì)達(dá)331.96萬(wàn)平方米，規(guī)劃所建項(xiàng)目為 “假日方舟”，也將是中天城投2013年新開(kāi)工的重點(diǎn)項(xiàng)目。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士的權(quán)威說(shuō)法，中天城投的超規(guī)模拿地得益于其獨(dú)特的置換拿地模式，即通過(guò)把其他公司的非國(guó)有建設(shè)用地置換成國(guó)有建設(shè)用地，從而實(shí)現(xiàn)大規(guī)模的低價(jià)拿地。

此外，在由政府主導(dǎo)新城規(guī)劃建設(shè)的指導(dǎo)思想之下，其他品牌房企也相繼出現(xiàn)大片拿地的情況。據(jù)記者了解，利海中環(huán)廣場(chǎng)項(xiàng)目占地達(dá)1509畝，保利生態(tài)體育公園占地2635.669畝，優(yōu)品城邦占地2300畝，多彩貴州城占地7695畝，而西南國(guó)際商貿(mào)城甚至占地14580畝，這些大型房地產(chǎn)項(xiàng)目均將在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)開(kāi)工建設(shè)。

“西南國(guó)際商貿(mào)城當(dāng)時(shí)在落地動(dòng)工時(shí)，貴州省某高層領(lǐng)導(dǎo)曾親自到場(chǎng)，凝聚人氣。”廣州中地行房產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)貴陽(yáng)分公司項(xiàng)目助理劉永坤表示，其實(shí)這些大項(xiàng)目背后往往能看到地方政府的影子，而地方政府也想早點(diǎn)將貴陽(yáng)建成一個(gè)現(xiàn)代化的區(qū)域中心城市。

蜂擁而來(lái)的外地客

在進(jìn)入花果園項(xiàng)目?jī)?nèi)的一條花果園大道上，記者看到沿路剛好停放著5輛印有“遵義旅游觀光巴士”標(biāo)識(shí)的客車(chē)，從車(chē)上下來(lái)的乘客黑壓壓一片。

爾后，穿著標(biāo)識(shí)宏立城公司服裝的置業(yè)顧問(wèn)帶著長(zhǎng)約百米長(zhǎng)的隊(duì)伍走在花果園這條道上，一名王姓中巴司機(jī)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，這些乘客均是從外地來(lái)看花果園樓盤(pán)的，周末一天要跑3趟，平時(shí)至少也跑1趟。

源源不斷的外地客，自然少不了相應(yīng)的高點(diǎn)子返利誘惑和大規(guī)模的營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍。記者從一份來(lái)自里城地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)方案中看到，外地被接來(lái)的客戶(hù)中午由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)免費(fèi)午餐，貴州較偏遠(yuǎn)地區(qū)的客戶(hù)若當(dāng)日無(wú)法返回，開(kāi)發(fā)商晚上提供免費(fèi)的酒店住宿。這份營(yíng)銷(xiāo)方案中還顯示，凡在縣市外展點(diǎn)登記并成交的客戶(hù)，較在售樓部成交總價(jià)減免3000~5000元不等。

令人驚奇的是，該營(yíng)銷(xiāo)方案也透露，花果園項(xiàng)目共2000名置業(yè)顧問(wèn)，其中僅售樓處就常駐了600名，另外1400名分布在貴陽(yáng)市和貴州其他縣市，“采用高傭金方式刺激置業(yè)顧問(wèn)，銷(xiāo)售提點(diǎn)千分之三（即銷(xiāo)售一套100平方米約價(jià)值30萬(wàn)元左右的房子，可以拿到傭金近一千元）。”

“我仔細(xì)考察過(guò)花果園樓盤(pán)，每周都有5~8輛大客車(chē)停在那兒，像黔南州、凱里等地市州的客戶(hù)來(lái)得非常多。”貴州省社科院城市經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)胡曉登對(duì)記者表示。

在花果園售樓部，記者隨機(jī)采訪(fǎng)到一名從貴州省黔南州趕來(lái)的池姓購(gòu)房者，他手持外地客戶(hù)購(gòu)房意向書(shū)并面帶微笑地告訴記者，這次是專(zhuān)門(mén)為遠(yuǎn)赴廣東省佛山市打工的兒子買(mǎi)房的，“花果園的房?jī)r(jià)不到四千塊錢(qián)一平方米，跟老家的房?jī)r(jià)差不多，但貴陽(yáng)是貴州省的省會(huì)城市，等我兒子在貴陽(yáng)安了家，以后就不用再到廣東打工了，可以就近做些生意。”

正忙于手頭事務(wù)的花果園銷(xiāo)售總監(jiān)張寧，面對(duì)記者的來(lái)訪(fǎng)也停下工作，亦對(duì)記者透露，在貴州省內(nèi)8個(gè)地市州中，就有50%~60%的剛需族來(lái)選擇購(gòu)買(mǎi)花果園項(xiàng)目。

重慶大學(xué)房地產(chǎn)MBA項(xiàng)目貴陽(yáng)教學(xué)中心副主任吳靖在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)也提到，“重慶大學(xué)的一個(gè)老師告訴我，你們貴陽(yáng)的花果園項(xiàng)目宣傳怎么跑到重慶了？”

貴陽(yáng)正合地產(chǎn)8月份的研報(bào)顯示，花果園、未來(lái)方舟兩項(xiàng)目整體成交6689套，成交面積61.34萬(wàn)平方米，分別占市場(chǎng)總體成交量的52.06%和64%。

10月16日下午，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者趕赴未來(lái)方舟實(shí)地探訪(fǎng)。在位于北京東路的中天未來(lái)方舟項(xiàng)目售樓部，外地購(gòu)房客亦是絡(luò)繹不絕。在售樓部入口處，記者看到道路兩旁已停滿(mǎn)了各種車(chē)輛，除了掛貴州車(chē)牌的汽車(chē)之外，也有從河北、浙江和廣東等省份遠(yuǎn)道而來(lái)的，還有中天城投公司配備的專(zhuān)供看房使用的數(shù)輛大巴車(chē)。

走進(jìn)偌大的售樓部，記者以購(gòu)房者名義向置業(yè)顧問(wèn)曹女士咨詢(xún)一套89平方米戶(hù)型的住宅，不過(guò)曹女士稱(chēng)，目前這種小戶(hù)型已售罄，只有130平方米以上的大戶(hù)型，如果還想買(mǎi)那種小戶(hù)型，只有等待下個(gè)月推出的新批次樓盤(pán)了。

從重慶中原地產(chǎn)貴陽(yáng)分公司的研報(bào)得知，從8月12日起至今，中天·未來(lái)方舟共推出了F1組團(tuán)、H4組團(tuán)、G1組團(tuán)和H4組團(tuán)，總計(jì)高達(dá)1346套房源，也附有交1萬(wàn)元抵1.5萬(wàn)元的現(xiàn)金優(yōu)惠。

未來(lái)方舟的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也引來(lái)了大量投資者的關(guān)注。在售樓部沙盤(pán)旁邊，一群人正圍著一個(gè)規(guī)劃500余米高的綜合體項(xiàng)目沙盤(pán)旁品頭論足，其中一名跟丈夫坐車(chē)前來(lái)看鋪面的吳女士一臉焦慮地對(duì)記者稱(chēng)，現(xiàn)在鋪面不好買(mǎi)，剛才搖號(hào)都沒(méi)搖到。記者從一展板上看到，當(dāng)期批次的商鋪幾乎均被標(biāo)注成了紅色，意味著差不多被賣(mài)光了。

“上周（10月8月~10月14日）起商品房成交量回升至節(jié)前水平，成交2190套，環(huán)比上漲126%，成交面積19713平方米，環(huán)比上漲89%。”廣州中地行貴陽(yáng)分公司周報(bào)如此表述。

從《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者連續(xù)數(shù)日奔赴貴陽(yáng)各區(qū)域?qū)嵉卣{(diào)查的情況來(lái)看，無(wú)論是在上萬(wàn)平方米售樓部的花果園、未來(lái)方舟，還是在美的林城時(shí)代、新王府公寓和恒大城等普通項(xiàng)目售樓部，均能看到雙節(jié)后人氣回升的勢(shì)頭。記者從花果園、未來(lái)方舟營(yíng)銷(xiāo)部給出的數(shù)據(jù)來(lái)看，花果園在上周（10月8月~10月14日）成交989套，而未來(lái)方舟也成交了242套。

沿著南明河邊一路往前走，河左岸的在建項(xiàng)目正如火如荼地進(jìn)行著，數(shù)十輛挖掘機(jī)在裸露的石山上轟鳴，遠(yuǎn)處植被密集覆蓋的地方,掩映著漂亮的半山別墅、洋房；河右岸仍能看到被拆遷留下的印跡。南明河從未來(lái)方舟項(xiàng)目中間穿過(guò)，一座八洞眼的舊式拱橋橫跨于河上，作為昔日兩岸居民日常穿行的重要通道，不過(guò)與眼前快速崛起的大型現(xiàn)代建筑相比，似乎顯得極不相稱(chēng)。

使出渾身解數(shù)來(lái)吸引外地客的不僅僅只有花果園和未來(lái)方舟。“我們下一步還要到廣州等珠三角地區(qū)推銷(xiāo)房源。”王成平扭頭對(duì)坐在副駕駛位置的記者說(shuō)。

為什么要遠(yuǎn)赴嶺南地區(qū)賣(mài)房子呢？王成平解釋說(shuō)，隨著貴陽(yáng)至廣州、重慶等地的高速鐵路、高速公路等項(xiàng)目的開(kāi)通，未來(lái)的貴陽(yáng)房子將不會(huì)僅僅局限于貴州人口，貴陽(yáng)工業(yè)園區(qū)、旅游等產(chǎn)業(yè)發(fā)展起來(lái)之后，尤其是“爽爽的貴陽(yáng)”擁有其他城市無(wú)可超越的氣候資源，未來(lái)數(shù)年到貴陽(yáng)度假避暑的客流會(huì)成倍增長(zhǎng)，這些必將推動(dòng)貴陽(yáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的大量開(kāi)工建設(shè)。

對(duì)此現(xiàn)象，胡曉登給出了這樣一種解釋?zhuān)涸谥槿?、長(zhǎng)三角等地區(qū)，衛(wèi)星城市比比皆是，它們本身就大量稀釋了周邊的購(gòu)房需求，而貴陽(yáng)作為整個(gè)貴州省的單核城市，城市化率很低，呈現(xiàn)出明顯的“孤島城市”現(xiàn)象，所有優(yōu)質(zhì)的教育、醫(yī)療、交通和生活等資源嚴(yán)重向貴陽(yáng)傾斜，造成省內(nèi)各城市發(fā)展嚴(yán)重不均衡，使中心城市對(duì)周邊地市州擁有強(qiáng)大的誘惑力，那些地方的人來(lái)貴陽(yáng)購(gòu)房的需求非常迫切。

大盤(pán)的隱憂(yōu)

不過(guò)，在記者采訪(fǎng)過(guò)程中，一些業(yè)內(nèi)人士也表達(dá)了對(duì)這種超級(jí)大盤(pán)模式的憂(yōu)慮，尤其是超級(jí)大盤(pán)的道路承載量和物業(yè)管理能力。

胡曉登稱(chēng)，目前超級(jí)大盤(pán)還是處于以?xún)r(jià)換量階段，這需要更加成熟的開(kāi)發(fā)理念。從項(xiàng)目本身的角度講，缺乏前瞻性，交通設(shè)施配套不夠，有的樓盤(pán)車(chē)位嚴(yán)重不足等情況，都會(huì)制約項(xiàng)目的質(zhì)量。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者連續(xù)兩次趕赴花果園項(xiàng)目實(shí)地調(diào)查，就記者觀察，目前的路網(wǎng)狀況確實(shí)很難承載高達(dá)百萬(wàn)的人流量。

“大盤(pán)開(kāi)發(fā)對(duì)于物業(yè)管理的要求較高，所以承受的壓力也很大，其中硬件設(shè)施的配套建設(shè)必須跟得上，像電梯就成問(wèn)題。”貴陽(yáng)某知名房地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)一不愿具名的負(fù)責(zé)人稱(chēng)，比如花果園項(xiàng)目，一棟樓最多4部電梯，一層多達(dá)9戶(hù)，一棟樓多數(shù)是46層，如果遇到上下班高峰期，就會(huì)顯得格外擁堵。此外，像高峰期的用水、用電等都將會(huì)面臨超負(fù)荷運(yùn)作。

隨后，該負(fù)責(zé)人隨手拿出一部計(jì)算器為記者算了一下上述問(wèn)題的嚴(yán)重性，以一家三口人計(jì)算，對(duì)于容納1200余位居民的樓盤(pán)來(lái)說(shuō)，如果在高峰時(shí)段僅用4部電梯搭乘，這是很難想象的事情。

不過(guò)，張寧解釋稱(chēng)，宏立城也沒(méi)把花果園當(dāng)作一個(gè)小區(qū)來(lái)開(kāi)發(fā)，而是將之作為一個(gè)“百年城市”來(lái)運(yùn)營(yíng)的，還要打造立體化交通，社區(qū)內(nèi)有人行天橋，還有輕軌、單軌電車(chē)等，外部將有十二條市政主干道，并將引入31條公交線(xiàn)路，其中25條均是將花果園作為始發(fā)站的，未來(lái)項(xiàng)目?jī)?nèi)外交通將會(huì)很順暢。

對(duì)此解釋?zhuān)捎谠摯蟊P(pán)項(xiàng)目還在繼續(xù)建設(shè)的過(guò)程中，業(yè)界對(duì)于上述問(wèn)題的質(zhì)疑有待實(shí)踐的檢驗(yàn)。不過(guò)，如此大規(guī)模的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，一旦項(xiàng)目出現(xiàn)資金鏈問(wèn)題，前期項(xiàng)目可能停工，后期更無(wú)資金為繼，這也是不少業(yè)內(nèi)人士所深憂(yōu)的。

早在2011年三季度時(shí)，包括中天城投在內(nèi)的8家上市房企資產(chǎn)負(fù)債率均超過(guò)了85%，但時(shí)至今年上半年時(shí)，中天城投的資產(chǎn)負(fù)債率仍達(dá)86%。之前，曾有媒體對(duì)中天城投高負(fù)債率下的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提出過(guò)質(zhì)疑。

“4000多元的均價(jià)，還好意思說(shuō)要崩盤(pán)？”

“4000多元的均價(jià)，還好意思說(shuō)要崩盤(pán)？”當(dāng)記者問(wèn)及目前貴陽(yáng)樓市的價(jià)格是否會(huì)面臨崩盤(pán)之時(shí)，多位當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士發(fā)出這樣的疑問(wèn)。

“貴陽(yáng)什么都貴，但房?jī)r(jià)還不算很高。”在搭乘出租車(chē)前往金陽(yáng)新區(qū)世紀(jì)城的路上，一名梁姓的哥和記者聊天時(shí)說(shuō)。

這位在貴陽(yáng)跑出租多年的的哥還提到，世紀(jì)城已開(kāi)發(fā)有十年的歷史，當(dāng)初最早一批才賣(mài)800塊錢(qián)一平方米，“十年過(guò)去了，現(xiàn)在才4000多塊錢(qián)，也夠便宜啦。”

劉永坤是貴陽(yáng)人，現(xiàn)在是廣州中地行房產(chǎn)代理貴陽(yáng)分公司項(xiàng)目助理，近日他對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，目前貴陽(yáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)就是以?xún)r(jià)換量，均價(jià)在每平方米4000元左右，基本上算是筑底了。

貴陽(yáng)房?jī)r(jià)的時(shí)空坐標(biāo)

如何能衡量出一座城市的物價(jià)水平，只要乘坐一下當(dāng)?shù)氐某鲎廛?chē)就可以略知一二。

10月14日，記者乘坐出租車(chē)前往世紀(jì)城。據(jù)梁姓的哥介紹，貴陽(yáng)出租車(chē)起步價(jià)是9元，燃油費(fèi)是1元，一公里是2.4元。這明顯高于同處于西南地區(qū)的重慶和成都。

他還告訴記者，“周?chē)@么高的物價(jià)，我覺(jué)得主要是因?yàn)橘F州的交通不發(fā)達(dá)，物流成本高。”

連續(xù)幾日記者在貴陽(yáng)多個(gè)區(qū)域的餐館就餐時(shí)發(fā)現(xiàn)，貴陽(yáng)餐飲價(jià)格與其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相比也并不低。

10月17日上午，在貴陽(yáng)南明區(qū)的一家非常簡(jiǎn)陋的小餐館，記者拿著菜單時(shí)不禁有些驚訝：一盤(pán)最普通的回鍋肉都要20元以上。

而當(dāng)?shù)氐氖忻駥?duì)此也感觸很深。10月18日，貴陽(yáng)當(dāng)?shù)氐囊环輬?bào)紙還做了一個(gè)互動(dòng)調(diào)查：如果一天十塊錢(qián)怎樣才能吃飽？答案是蹭飯、吃食堂、遠(yuǎn)離餐館。

貴陽(yáng)市物價(jià)部門(mén)也坦言貴陽(yáng)的早餐價(jià)格偏高，目前貴陽(yáng)正準(zhǔn)備推出“平價(jià)”早餐車(chē)。30余個(gè)品種價(jià)格較周邊店面平均低10%至15%；每天早上6時(shí)開(kāi)賣(mài)，9時(shí)“撤攤”。

“世紀(jì)城十年前的房?jī)r(jià)才800塊錢(qián)，2004年漲到快兩千塊，到2007年就漲到了三千塊出頭。遇到經(jīng)濟(jì)下滑后，買(mǎi)房的人雖然少了，但開(kāi)發(fā)商推一座樓就賣(mài)掉一棟樓，價(jià)格一直比較穩(wěn)。”梁姓的哥補(bǔ)充道。

如果把貴陽(yáng)的房?jī)r(jià)放在整個(gè)西南區(qū)域格局中，又是怎樣的一個(gè)位置呢？記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，同為西南重鎮(zhèn)，與重慶、昆明相比，貴陽(yáng)的房?jī)r(jià)是三者中最低的（上半年為4820元/平方米）。

僅以2012年上半年為例，記者從昆明中原地產(chǎn)獲悉，昆明上半年商品房成交均價(jià)在7500元~8000元/平方米浮動(dòng)。分析師馬自巧告訴記者，因?yàn)槔ッ鞯慕ò渤杀据^高，要能抵御8級(jí)地震，且拿地成本也高。而重慶中原地產(chǎn)的半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，重慶上半年的商品房成交均價(jià)為每平方米6666元。

談及當(dāng)前的房?jī)r(jià)，貴州省社科院城市經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)胡曉登向記者表示，在樓市嚴(yán)厲的調(diào)控政策下，貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)從來(lái)沒(méi)有大幅下跌過(guò)，因?yàn)闆](méi)有投資或投機(jī)性空間，市場(chǎng)不會(huì)大起大落。

記者從貴陽(yáng)正合地產(chǎn)的研報(bào)也發(fā)現(xiàn)，從2006年到2011年，貴陽(yáng)樓市成交價(jià)持續(xù)6年保持上漲，房?jī)r(jià)也從2006年的2775元/平方米持續(xù)上漲到2011年的4918元/平方米，但從2012年年初開(kāi)始，成交價(jià)開(kāi)始下滑，同比下降5%。

相關(guān)業(yè)內(nèi)人士告訴記者，隨著大貴陽(yáng)戰(zhàn)略的實(shí)施，未來(lái)貴陽(yáng)樓市還會(huì)繼續(xù)活躍，但不會(huì)出現(xiàn)暴漲。

超級(jí)大盤(pán)成價(jià)格殺手

“中心地段，郊區(qū)房?jī)r(jià)。”這是記者近日在翻閱貴陽(yáng)當(dāng)?shù)刂髁鲌?bào)紙時(shí)，一則奪人眼球的花果園項(xiàng)目整版廣告中的一句廣告語(yǔ)。記者調(diào)查了解到，目前花果園在售項(xiàng)目起價(jià)接近4000元/平方米，除去優(yōu)惠之后，均價(jià)在4300元/平方米左右。

目前，在貴陽(yáng)樓市，除了世紀(jì)城、會(huì)展城這兩個(gè)超級(jí)大盤(pán)已交房使用之外，在售的超級(jí)大盤(pán)主要就是花果園和未來(lái)方舟。

今年初以來(lái)，銀根松動(dòng)，包括貴陽(yáng)在內(nèi)的全國(guó)各地均迎來(lái)了樓市“小陽(yáng)春”、“紅五月”等。受此利好的刺激，貴陽(yáng)上述兩個(gè)超級(jí)大盤(pán)分批次集中入市，從機(jī)構(gòu)的研報(bào)來(lái)看，已沖擊到當(dāng)?shù)氐恼麄€(gè)樓市。

記者獲得的數(shù)據(jù)顯示，2012年上半年貴陽(yáng)市商品房成交均價(jià)4820元/平方米，環(huán)比下跌891元/平方米，以?xún)r(jià)換量使成交額環(huán)比增加27.54億元，實(shí)現(xiàn)總成交額226.66億元。

重慶中原地產(chǎn)貴陽(yáng)分公司研報(bào)顯示，3月份花果園應(yīng)市推出五里沖片區(qū)，該片區(qū)以不足4000元/平方米均價(jià)掀起了購(gòu)房熱潮，上半年該片區(qū)成交量占貴陽(yáng)總成交量的四成。

“2010年底花果園項(xiàng)目推出后，當(dāng)時(shí)貴陽(yáng)市場(chǎng)房?jī)r(jià)就下降了19%。”一家大型房地產(chǎn)代理商對(duì)記者表示。

記者查閱貴陽(yáng)相關(guān)機(jī)構(gòu)三季度的各月研報(bào)發(fā)現(xiàn)，最近幾個(gè)月貴陽(yáng)房?jī)r(jià)仍沿襲上半年房?jī)r(jià)的低價(jià)走勢(shì)，主要集中在4000元~5000元/平方米之間。

“我們現(xiàn)在的日子很難過(guò)，這些大盤(pán)價(jià)格太低了，簡(jiǎn)直是在擾亂市場(chǎng)秩序。”貴陽(yáng)一家小型房企的人士表示，“與這些超級(jí)大盤(pán)拼價(jià)格，我們根本拼不過(guò)”。

花果園項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)張寧辯解稱(chēng)，由于定位不同，花果園項(xiàng)目并未給貴陽(yáng)其他樓盤(pán)的銷(xiāo)量造成多大影響。

在超級(jí)大盤(pán)的疾風(fēng)驟雨面前，市區(qū)優(yōu)勢(shì)地段的樓盤(pán)價(jià)位仍然堅(jiān)挺。

10月16日下午，記者在貴陽(yáng)一環(huán)內(nèi)各主干道探訪(fǎng)樓盤(pán)，發(fā)現(xiàn)在建樓盤(pán)項(xiàng)目并不是隨處可見(jiàn)，正如后來(lái)百靈尚品一號(hào)項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)文小姐所說(shuō)的“屈指可數(shù)”。上述樓盤(pán)雖將在下個(gè)月開(kāi)盤(pán)，售價(jià)并未確定，但據(jù)文小姐估計(jì)，至少在8500元/平方米以上。

到中大國(guó)際廣場(chǎng)北城公館項(xiàng)目實(shí)地調(diào)查時(shí)，記者在很遠(yuǎn)處就能看到“北城公館二期A3棟開(kāi)盤(pán)勁銷(xiāo)260套，國(guó)慶中秋特惠加推20套，優(yōu)惠達(dá)20000元”的巨型條幅。

該項(xiàng)目置業(yè)經(jīng)理李小姐坦言，“批量入市的超級(jí)大盤(pán)肯定對(duì)樓市有一定的影響，不過(guò)這里是新地段，我們的樓盤(pán)產(chǎn)品定位相對(duì)較高，均價(jià)都在6500元/平方米。”

開(kāi)發(fā)商的微利營(yíng)銷(xiāo)

在貴陽(yáng)的地產(chǎn)江湖，打折促銷(xiāo)屢見(jiàn)不鮮。據(jù)了解，未來(lái)方舟項(xiàng)目曾針對(duì)團(tuán)購(gòu)打過(guò)7折的優(yōu)惠，而位于二環(huán)路的城市魔方“不限樓層、不限朝向、不限戶(hù)型”，以一口價(jià)3000元/平方米的低價(jià)現(xiàn)房推盤(pán)。

如此低價(jià)，開(kāi)發(fā)商能否盈利？

對(duì)此，重慶中原地產(chǎn)貴陽(yáng)分公司一位負(fù)責(zé)人表示，在貴陽(yáng)，房子4000多元/平方米的均價(jià)中，包括建安成本2000多元，土地成本1000多元，還有資金成本等總計(jì)3000余元。所以開(kāi)發(fā)商僅能賺10%左右的利潤(rùn)，這也是合理的。

而據(jù)上述大型房地產(chǎn)代理商透露，在五里沖片區(qū)的花果園項(xiàng)目，住宅均價(jià)在4200元/平方米，成本占80%以上。“花果園項(xiàng)目估計(jì)是開(kāi)發(fā)商前期將項(xiàng)目運(yùn)作起來(lái)，到后期再提升利潤(rùn)點(diǎn)。”

對(duì)此，張寧也毫不諱言，作為花果園項(xiàng)目的剛需產(chǎn)品，按照當(dāng)前4000多元/平方米的銷(xiāo)售價(jià)格，再考慮到上漲的建材成本、人力成本等，僅僅是微利而已，其實(shí)200多萬(wàn)平方米的商業(yè)才是項(xiàng)目盈利的核心，等到30余萬(wàn)人口全部入住之后，未來(lái)的商務(wù)寫(xiě)字樓、商鋪等將會(huì)為公司帶來(lái)持續(xù)的現(xiàn)金收益。

此外，在貴陽(yáng)市中心區(qū)的百靈尚品一號(hào)項(xiàng)目、中天世紀(jì)新城與二環(huán)路的中大北城公館以及其他不少在售項(xiàng)目，除了住宅銷(xiāo)售之外，更多地以相當(dāng)比例的底商作為賣(mài)點(diǎn)。

不少業(yè)內(nèi)人士指出，貴陽(yáng)樓市的發(fā)育本身就晚于其他主要省會(huì)城市，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)低迷的情況下，大量中小房企為求生存，必然會(huì)將注意力集中于商業(yè)地產(chǎn)，以商業(yè)來(lái)盤(pán)活樓盤(pán)，以住宅人口來(lái)激活商業(yè)，為企業(yè)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

世紀(jì)城的入住率

這些超級(jí)大盤(pán)拋出的頗具誘惑力的價(jià)格，使大量購(gòu)房者涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，那么這些樓盤(pán)的入住率又是怎樣？

位于金陽(yáng)新區(qū)的世紀(jì)城是貴陽(yáng)市第一個(gè)真正意義上的超級(jí)大盤(pán)，其入住率對(duì)整個(gè)貴陽(yáng)的超級(jí)大盤(pán)有風(fēng)向標(biāo)的意義。

10月14日傍晚，入秋以來(lái)的首場(chǎng)大霧卻突襲貴陽(yáng)，并籠罩全城。

記者到世紀(jì)城進(jìn)行實(shí)地調(diào)查時(shí)，因霧氣過(guò)大，出租車(chē)行駛速度很慢，從貴陽(yáng)市的傳統(tǒng)商業(yè)中心 “小十字”半個(gè)小時(shí)之后才到達(dá)世紀(jì)城。彼時(shí)，夜幕和霧霾已籠罩了整個(gè)世紀(jì)城，片區(qū)早已華燈初上，步行街上的行人也漸漸多了起來(lái)，小區(qū)道路兩側(cè)停滿(mǎn)了車(chē)輛，要想找到一個(gè)合適的車(chē)位并非易事。

記者發(fā)現(xiàn)，除了星級(jí)酒店和大型購(gòu)物廣場(chǎng)外，諸如品牌服裝店和飯館、水果店等生活配套設(shè)施也比較齊全。

夜幕下的世紀(jì)城，只能隱隱約約地望見(jiàn)個(gè)別樓盤(pán)的整體輪廓，視線(xiàn)穿越乳白色的濃霧，住家戶(hù)的燈光仍朦朧可見(jiàn)。

記者抬手看了一下手表，此時(shí)已是晚上7點(diǎn)。隨后記者開(kāi)始仔細(xì)查看住戶(hù)家的亮燈數(shù)，當(dāng)時(shí)的亮燈數(shù)大約占全部住戶(hù)的四成左右。

世紀(jì)城一位保安正在忙碌地登記著進(jìn)出小區(qū)車(chē)輛的信息。“進(jìn)出的車(chē)輛越來(lái)越多。”他表示，現(xiàn)在每到這個(gè)時(shí)間就非常忙碌。

晚上8時(shí)許，在世紀(jì)城的福州街上，仍有數(shù)家房產(chǎn)中介還在營(yíng)業(yè)，記者就近走入一家名叫“貴陽(yáng)隆城房屋中介”的門(mén)店，并以租房為名向置業(yè)顧問(wèn)羅先生詢(xún)問(wèn)房源。羅先生迫不及待地向記者指著擺放在墻壁上的一塊長(zhǎng)方形展板，上面顯示了世紀(jì)城的樓盤(pán)分布圖。

據(jù)羅先生介紹，世紀(jì)城已開(kāi)發(fā)有10年歷史，共26個(gè)小區(qū)，每個(gè)小區(qū)有10棟樓盤(pán)，一期與二期早已入住，三期剛交房，“一期的入住率目前能達(dá)到60%~70%，二期可能有40%，三期可能有30%。”

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，世紀(jì)城的住戶(hù)以年輕人居多，二三十歲的年輕人占了很大比例，其中有一部分人是租房者。

“世紀(jì)城區(qū)域內(nèi)有大大小小約20家房產(chǎn)中介。”另一家房產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人表示，世紀(jì)城房屋出租中，兩室和三室的房子最火，租金分別每月在1100元~1600元以及1200元~2800元之間。

上述房產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人稱(chēng)，隨著入住率不斷提高，世紀(jì)城的房租也在不斷提高，今年要比去年同期高出60%左右，一期的房子甚至高出一倍。

新政“撞線(xiàn)”背后：貴陽(yáng)低城市化率驅(qū)動(dòng)造城

國(guó)慶節(jié)后，貴陽(yáng)市此前公布的《關(guān)于加快棚戶(hù)區(qū)城中村改造和保障性安居工程項(xiàng)目建設(shè)的若干措施》被媒體報(bào)道后引發(fā)廣泛關(guān)注，其中關(guān)于對(duì)外地購(gòu)房者通過(guò)購(gòu)房落戶(hù)貴陽(yáng)，不受購(gòu)買(mǎi)面積和入住時(shí)間的限制，被質(zhì)疑為變相放寬限購(gòu)政策。

從貴陽(yáng)的多個(gè)超級(jí)大盤(pán)的銷(xiāo)售情況來(lái)看，也正是貴陽(yáng)周邊外地購(gòu)房者的大量涌入，消化了其中相當(dāng)比例的房源。那么，這是否意味著當(dāng)?shù)卣咴趯?shí)質(zhì)上助推了貴陽(yáng)的樓市呢？

貴陽(yáng)住建系統(tǒng)的一位官員表示，貴陽(yáng)樓市“新政”被過(guò)度解讀了。他稱(chēng)，上述文件早在1個(gè)月前就出臺(tái)了，購(gòu)房入戶(hù)也不是什么新的措施，完全是在“炒冷飯”。

那么，貴陽(yáng)所謂的房產(chǎn)“新政”，新在哪里？是否真的觸及了紅線(xiàn)？效果如何？

“炒冷飯”還是“撞紅線(xiàn)”？

碰到小吳，純屬巧遇。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者剛好走出中天未來(lái)方舟的售樓部，正想去其他樓盤(pán)時(shí)，小吳恰好從一棟在建的高樓里走出來(lái)。

小吳熱情地告訴記者，“下了斜坡之后向左轉(zhuǎn)，沿著南明河往前走，在前面拐一道彎就能看到‘貓’在山后面的保利溫泉項(xiàng)目，那個(gè)項(xiàng)目早就開(kāi)盤(pán)了。”

邊走邊聊的過(guò)程中，記者得知其是遵義人，今年24歲，2007年中專(zhuān)技校畢業(yè)后，托關(guān)系留在了施工隊(duì)，成為一名工程抄表員，之后隨施工隊(duì)轉(zhuǎn)戰(zhàn)貴陽(yáng)市內(nèi)各樓盤(pán)。作為外地人，他一直想在貴陽(yáng)買(mǎi)套房子，能在這個(gè)“大城市”立足是他最大的夢(mèng)想。

談及貴陽(yáng)樓市的9月“新政”時(shí)，小吳笑稱(chēng)，“實(shí)話(huà)給你說(shuō)吧，其實(shí)這在貴州各地早就有了。我家隔墻鄰居常年在六盤(pán)水開(kāi)煤礦，早在貴陽(yáng)買(mǎi)了好幾套房子。”

他告訴記者，最近在上網(wǎng)或看報(bào)紙時(shí)也注意到了這一引發(fā)全國(guó)輿論熱潮的貴陽(yáng)大新聞。他對(duì)記者稱(chēng)，從政策細(xì)則來(lái)看，一些地方確實(shí)對(duì)工薪層買(mǎi)房有幫助；從文件標(biāo)題來(lái)看，就是針對(duì)保障性住房和棚戶(hù)區(qū)改造而出臺(tái)的，一些媒體的說(shuō)法是片面的。

對(duì)此，貴州省社科院城市經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)胡曉登指出，在大力發(fā)展金陽(yáng)新區(qū)時(shí)，也推出過(guò)在金陽(yáng)購(gòu)房就可以落戶(hù)貴陽(yáng)的政策，現(xiàn)在又以文件形式明確提出來(lái)是有號(hào)召力的，外地人可以先把戶(hù)口安在貴陽(yáng)，等以后退休或子女入學(xué)時(shí)享受貴陽(yáng)市的教育、醫(yī)療等優(yōu)質(zhì)資源。

“我指導(dǎo)的幾十個(gè)外地研究生，沾親帶故地留在了貴陽(yáng)，也有了貴陽(yáng)戶(hù)口，現(xiàn)在都已買(mǎi)了房子。”

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，貴陽(yáng)確實(shí)被列入了限購(gòu)城市范圍，但限購(gòu)區(qū)域只有貴陽(yáng)市中心很小一部分，僅涉及幾個(gè)高檔樓盤(pán)。而前述超級(jí)大盤(pán)，多處于非限購(gòu)區(qū)域，即貴陽(yáng)兩大新區(qū)。

貴陽(yáng)中鐵置業(yè)副總經(jīng)理王成平亦坦言，這個(gè)戶(hù)籍優(yōu)惠政策除了北京、上海等城市有戶(hù)籍限制外，在全國(guó)很多地方早有實(shí)行，“即便說(shuō)買(mǎi)房落戶(hù)需要一定期限的社保證明、納稅證明等限制條件，但不少地方對(duì)于這個(gè)限制作用不大，據(jù)說(shuō)這個(gè)證明花上幾百元就能辦下來(lái)。”

“這個(gè)政策不是現(xiàn)在才有的，一直以來(lái)購(gòu)房都可以接受戶(hù)籍落戶(hù)，這個(gè)政策對(duì)地州的購(gòu)房客戶(hù)是最大的吸引，在省城置業(yè)的目的就是能夠享受省會(huì)城市的基礎(chǔ)配套和城市服務(wù)功能。這也是貴陽(yáng)在貴州作為唯一核心城市所顯示出來(lái)的城市吸引力。”貴陽(yáng)本土一家大型開(kāi)發(fā)商人士表示。

“我感覺(jué)出臺(tái)這個(gè)政策主要是解決這些超級(jí)大盤(pán)的人口導(dǎo)入問(wèn)題，如果這個(gè)問(wèn)題解決不了，那這些超級(jí)大盤(pán)就要唱空城計(jì)了。”一家知名房產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)貴陽(yáng)區(qū)域負(fù)責(zé)人表示。

日前，記者在中大國(guó)際廣場(chǎng)調(diào)查之余，沿著云巖區(qū)新添大道南段往山上走，在山麓地段隨處可見(jiàn)兩三層的低矮房屋，道路僅能通過(guò)一輛汽車(chē)，路邊的拉煤車(chē)上裝著一麻袋一麻袋的煤，與旁邊宏偉的貴陽(yáng)電信大廈極不相稱(chēng)。其實(shí)，在記者所走訪(fǎng)的貴陽(yáng)其他老城區(qū)中，城中村不僅數(shù)量多，居民生活也很艱辛。

前述提到的貴州省住建系統(tǒng)的一位相關(guān)人士亦稱(chēng)，文件出臺(tái)1個(gè)月以來(lái)，上面也沒(méi)有叫停，這也是符合貴陽(yáng)實(shí)際的。

為什么這一新政能引起外界關(guān)注呢？貴陽(yáng)一大型地產(chǎn)商高層說(shuō)，“在大眾的潛意識(shí)里，某種程度上對(duì)貴陽(yáng)是帶著有色眼鏡的，覺(jué)得貴陽(yáng)落后，甚至有些人可能誤將遵義當(dāng)做貴州的省會(huì)。”

不過(guò)，重慶中原地產(chǎn)貴陽(yáng)分公司9月的監(jiān)測(cè)結(jié)果表明，目前上述 “新政”尚未對(duì)樓市成交帶來(lái)較大改善。

造城運(yùn)動(dòng)

“貴陽(yáng)這個(gè)城市原本僅有一環(huán)，這幾年往外擴(kuò)張很迅速。”小吳告訴記者。

公開(kāi)資料顯示，過(guò)去的貴陽(yáng)主城區(qū)僅指南明區(qū)、云巖區(qū)兩個(gè)老城區(qū)，人口密度高，但如今已向東西南北的小河區(qū)、白云區(qū)、烏當(dāng)區(qū)以及金陽(yáng)新區(qū)等四面開(kāi)花，尤其是金陽(yáng)新區(qū)，現(xiàn)在市政府都已搬到了那里。

小吳介紹說(shuō)，去年貴陽(yáng)就推出了“五城戰(zhàn)略”，媒體宣傳稱(chēng)，這是大貴陽(yáng)戰(zhàn)略的重要步驟，也就是育新華城、龍洞堡新城、花溪大學(xué)城、扎佐工業(yè)新城和天河天新城。有報(bào)道稱(chēng)，在政府主導(dǎo)規(guī)劃下，這里的醫(yī)院、學(xué)校、超市、公交線(xiàn)路等配套不斷改善，保利、金元等地產(chǎn)商也紛紛加盟。

對(duì)此，北京師范大學(xué)社會(huì)發(fā)展與公共政策學(xué)院經(jīng)濟(jì)地理學(xué)博士田明曾撰文指出，我國(guó)大部分二線(xiàn)城市建設(shè)的歷史不足60年，工業(yè)化推動(dòng)的集聚擴(kuò)展還沒(méi)有完成的同時(shí)，卻面臨著為適應(yīng)工業(yè)化而進(jìn)行的舊城改造，疏散中心人口的郊區(qū)化與中心集聚雙重壓力。作為省會(huì)的二線(xiàn)城市，不僅要在國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)一席之地，而且要帶領(lǐng)省域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，推動(dòng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。

即使對(duì)于國(guó)內(nèi)一線(xiàn)的發(fā)達(dá)城市，安邦咨詢(xún)分析稱(chēng)，“中國(guó)并沒(méi)有為城市化率達(dá)到50%而做好準(zhǔn)備”。對(duì)于渴望快速實(shí)現(xiàn)城市化的二線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在眾多地方政府依然認(rèn)為，城市化就是房地產(chǎn)，搞得越大越好。還有數(shù)量相當(dāng)多的學(xué)者，認(rèn)為城市化率越高越好。這些盲目的認(rèn)識(shí)如果得不到糾正，中國(guó)社會(huì)將有很大可能面臨不可預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)，這是一種令人擔(dān)憂(yōu)的前景。

一周以來(lái)，接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪(fǎng)的業(yè)內(nèi)人士均提到一個(gè)簡(jiǎn)稱(chēng)“國(guó)發(fā)二號(hào)”的文件。經(jīng)查詢(xún)得知，該文件的全稱(chēng)是《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步促使貴州經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快的若干意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)[2012]）2號(hào)文件）。9月份，國(guó)家發(fā)改委又批復(fù)了黔中經(jīng)濟(jì)區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，據(jù)規(guī)劃，未來(lái)將大力發(fā)展以貴陽(yáng)為中心的遵義、安順、凱里、都勻五個(gè)城市，構(gòu)建整個(gè)貴州省的現(xiàn)代化城鎮(zhèn)體系。

“黔中經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃了千萬(wàn)人口，已上升到國(guó)家戰(zhàn)略，也是貴州大城市戰(zhàn)略，因?yàn)槎嗌絽^(qū)的省份特色，在貴陽(yáng)的周?chē)鷽](méi)有衛(wèi)星城。”胡曉登告訴記者。

當(dāng)初作為貴陽(yáng)市政府主導(dǎo)的核心發(fā)展區(qū)域，如今的金陽(yáng)新區(qū)已漸趨成型，一個(gè)與老城區(qū)完全不一樣的現(xiàn)代化新城呈現(xiàn)了出來(lái)。對(duì)于貴陽(yáng)城市格局的快速擴(kuò)張，小吳感嘆：原本一些只有在一線(xiàn)城市才能看到大型主題公園、商業(yè)綜合體等地標(biāo)性建筑設(shè)施，目前在貴陽(yáng)的新城區(qū)也漸次出現(xiàn)了，在家門(mén)口就能體驗(yàn)到現(xiàn)代化的城市生活。

不過(guò)，貴陽(yáng)一家開(kāi)發(fā)商的高管任先生向媒體表示，貴陽(yáng)銷(xiāo)售情況好于全國(guó)，因?yàn)槌鞘谢什?9%，明顯偏低，有發(fā)展空間，后發(fā)趕超優(yōu)勢(shì)突出。同時(shí)銷(xiāo)售價(jià)格才四千出頭，價(jià)格偏低，洼地效應(yīng)正在顯現(xiàn)?？傮w在售和潛在供應(yīng)量偏大，個(gè)別超級(jí)大樓盤(pán)的低成本沖擊，透支未來(lái)消費(fèi)，不利于整個(gè)行業(yè)健康發(fā)展，地段偏遠(yuǎn)的綜合體項(xiàng)目明顯偏多，如果不加控制，泡沫難免。

降低入城門(mén)檻

“當(dāng)初來(lái)貴陽(yáng)發(fā)展，還不是覺(jué)得在遵義沒(méi)錢(qián)賺?在老家掙得太少啦！”在貴陽(yáng)一個(gè)月掙4000多塊錢(qián)仍顯不夠花，一旦提到錢(qián)，小吳就來(lái)了精神并回憶稱(chēng)。

像小吳這種情況，在如今80后、90后的青年一代中很多。對(duì)于西南相對(duì)貧困的貴州省來(lái)說(shuō)，類(lèi)似這種情況的就更為普遍。

在采訪(fǎng)胡曉登時(shí)，他為記者這樣描述貴州的困局：貴州73%的國(guó)土面積都是石頭山，光禿禿的，幾乎寸草不長(zhǎng)，貴州人均收入水平比全國(guó)總體水平還要低，“這讓農(nóng)民怎么過(guò)得下去？”，貴州城鎮(zhèn)化的客觀要求，比全國(guó)總體要求還要迫切。

貴陽(yáng)市作為貴州的省會(huì)，也是貴州的單核城市，目前城市化水平也較低，城鄉(xiāng)收入差距也尤為明顯。胡曉登指出，從全國(guó)總體情況來(lái)看，城鄉(xiāng)收入差距比大概是3.32:1，但事實(shí)上遠(yuǎn)不止于此，包括貴陽(yáng)在內(nèi)的實(shí)際測(cè)算結(jié)果是8:1，如此懸殊的城鄉(xiāng)差距水平，都需要更大規(guī)模的城市化，遠(yuǎn)比發(fā)達(dá)地區(qū)有更強(qiáng)大的推力。

小吳告訴記者，目前他們建筑公司的承建規(guī)模比2010年時(shí)大了快一倍，“這幾天老板正準(zhǔn)備讓我請(qǐng)假回家，在老家拉一批農(nóng)民工過(guò)來(lái)干活。”

一旦大量農(nóng)民工進(jìn)城，城市是否做好了接納農(nóng)民工的配套條件呢？不過(guò)，目前從媒體公開(kāi)報(bào)道的情況來(lái)看，這些基本的硬件配套顯得嚴(yán)重供給不足。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心農(nóng)村經(jīng)濟(jì)研究部部長(zhǎng)、研究員徐小青2011年底時(shí)曾撰文分析，城市接納進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民，使之順利轉(zhuǎn)變?yōu)槭忻竦膯?wèn)題，是我國(guó)城鎮(zhèn)化和工業(yè)化的核心問(wèn)題，同時(shí)也關(guān)系到人民生活幸福和社會(huì)穩(wěn)定程度。

小吳說(shuō)，他們工地上的工人很辛苦，無(wú)論天晴還是下雨，農(nóng)民工都是住在狹小的工棚里，一些農(nóng)民工的妻子來(lái)工地看丈夫，這些夫婦為了省下不菲的房租錢(qián)，寧愿擠在工棚里湊合過(guò)夜。

胡曉登認(rèn)為，城市化的一個(gè)核心要求就是來(lái)到城市的外來(lái)人口有房住，就貴陽(yáng)而言，整個(gè)城市化的發(fā)展要求會(huì)更高，也使貴陽(yáng)的剛需比全國(guó)其他地方更為巨大。

9月13日，貴陽(yáng)出臺(tái)被媒體解讀成為樓市“松綁”的文件，包括了首套置業(yè)享受貴陽(yáng)市戶(hù)籍待遇，公積金貸款最高優(yōu)惠50萬(wàn)元，首付款最低至兩成，以及購(gòu)買(mǎi)商業(yè)、辦公用房滿(mǎn)500萬(wàn)元，可直接申請(qǐng)汽車(chē)專(zhuān)段號(hào)牌等優(yōu)惠措施。

小吳還提到，他的一個(gè)同鄉(xiāng)剛在國(guó)慶節(jié)前買(mǎi)了一套新房，享受這次優(yōu)惠后首付才六七萬(wàn)元，買(mǎi)的還是某超級(jí)大盤(pán)的小戶(hù)型項(xiàng)目，均價(jià)不到4000元，總價(jià)款30萬(wàn)元出頭，按揭之后，月供不足兩千元。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，正是一些超級(jí)大盤(pán)的低價(jià)促銷(xiāo)，才使一大批原本只能望房興嘆的剛需族有了買(mǎi)房的盼頭，并有了實(shí)現(xiàn)買(mǎi)房愿望的機(jī)會(huì)。

對(duì)此，胡曉登認(rèn)為，貴陽(yáng)眾多超級(jí)大盤(pán)的聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)是當(dāng)前國(guó)內(nèi)一些地區(qū)城市化發(fā)展的首選模式，因?yàn)樗峁┩暾呐涮追?wù)，快速提升區(qū)域品質(zhì)，帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，還不會(huì)導(dǎo)致孤島效應(yīng)。

任先生稱(chēng)，新政對(duì)促進(jìn)釋放需求是顯而易見(jiàn)的。貴陽(yáng)問(wèn)題不在促銷(xiāo)，是在供應(yīng)量的調(diào)控，跨越式發(fā)展跨得太猛，多年以后會(huì)有后遺癥。城市需要人氣，但哪里可以冒出那么多人？需要政府認(rèn)真思考，如何可持續(xù)發(fā)展，合理供地，合理規(guī)劃，需認(rèn)真聽(tīng)取整合業(yè)內(nèi)專(zhuān)家意見(jiàn)。

“貴陽(yáng)樓市被鄂爾多斯了，從另一個(gè)方面來(lái)說(shuō)，未嘗不是一件好事，給貴陽(yáng)樓市以警醒，來(lái)審視自身存在的問(wèn)題。這對(duì)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展是有利的。”王成平望著遠(yuǎn)處，意味深長(zhǎng)地說(shuō)。

業(yè)內(nèi)聲音：貴陽(yáng)“被鄂爾多斯”了？

超級(jí)大盤(pán)在貴陽(yáng)的瘋狂上演，引來(lái)了質(zhì)疑的眼光。

日前有報(bào)道稱(chēng)，根據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)出來(lái)的貴陽(yáng)市30余個(gè)超過(guò)50萬(wàn)平方米以及超過(guò)20萬(wàn)平方米的在建樓盤(pán)體量，計(jì)算得出貴陽(yáng)樓盤(pán)總建筑面積不低于3000萬(wàn)平方米，再結(jié)合貴陽(yáng)市2010年全國(guó)人口普查所統(tǒng)計(jì)出的城市常住居民人口294.6萬(wàn)，由此得出“貴陽(yáng)樓市過(guò)剩，甚至崩盤(pán)”的結(jié)論。

貴陽(yáng)樓市真的會(huì)成為第二個(gè)鄂爾多斯？

貴陽(yáng)百靈地產(chǎn)“尚品一號(hào)”項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)文小姐對(duì)于上述說(shuō)法，顯得一臉驚訝，“貴陽(yáng)是貴州的省會(huì)城市，鄂爾多斯僅是一個(gè)地級(jí)市，再說(shuō)周邊有大量居民都來(lái)貴陽(yáng)買(mǎi)房，這幾年貴陽(yáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展很快，如此大的潛在需求，說(shuō)供應(yīng)過(guò)剩讓誰(shuí)都難以置信。”

貴陽(yáng)當(dāng)?shù)氐囊患掖笮偷禺a(chǎn)商高層也對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者稱(chēng)，“根據(jù)筑房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2012年9月30日，貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)存量約590萬(wàn)平方米，相對(duì)于2009年797萬(wàn)平方米、2010年770萬(wàn)平方米、2011年678萬(wàn)平方米的消化量，這個(gè)存量再健康不過(guò)。”

上述高層人士還提到，外界盛傳的西南國(guó)際商貿(mào)城總建筑面積達(dá)1420萬(wàn)平方米，其實(shí)大量是商貿(mào)物流，水田國(guó)際項(xiàng)目其實(shí)是一個(gè)旅游文化產(chǎn)業(yè)園……而且這些項(xiàng)目都還處于前期建設(shè)甚至是前期規(guī)劃中，用地審批和建設(shè)計(jì)劃方面，政府應(yīng)該是按照城市發(fā)展總體要求來(lái)逐步落實(shí)的。

坊間傳言，貴陽(yáng)中鐵國(guó)際生態(tài)城總占地面積高達(dá)3萬(wàn)畝，不過(guò)貴陽(yáng)中鐵置業(yè)內(nèi)部人士近日對(duì) 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，這是中鐵置業(yè)的遠(yuǎn)景規(guī)劃，它可能是未來(lái)20年的項(xiàng)目規(guī)劃，目前批下來(lái)的僅有2000余畝，不過(guò)即便是對(duì)于這一獲批項(xiàng)目，中鐵置業(yè)也是分步開(kāi)發(fā)的。

貴州省住建系統(tǒng)的一位相關(guān)人士向記者表示，其實(shí)貴陽(yáng)新房存量要考慮到公租房、拆遷安置房及分年度開(kāi)發(fā)入市等因素。目前所有開(kāi)發(fā)商為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，均是滾動(dòng)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的，絕不會(huì)一次性開(kāi)發(fā)完畢。從貴陽(yáng)購(gòu)房者的構(gòu)成來(lái)看，貴陽(yáng)市對(duì)外公布的數(shù)據(jù)顯示，有60%的市場(chǎng)需求來(lái)自于外地。

重慶中原地產(chǎn)貴陽(yáng)分公司人士稱(chēng)，貴陽(yáng)與鄂爾多斯在房?jī)r(jià)、人口成長(zhǎng)基礎(chǔ)、客戶(hù)性質(zhì)、市場(chǎng)潛力等方面有本質(zhì)的不同，其中整個(gè)貴州有大量的人口居住在城中村，長(zhǎng)期積累了相當(dāng)龐大的剛需改善型需求，呈現(xiàn)出金字塔型的住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)，這樣造成的結(jié)果也必然是不一樣的。

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