每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強 胡廷鴻 徐學(xué)成 王杰 發(fā)自成都 深圳 廣州 北京    

每經(jīng)記者 楊羚強 胡廷鴻 徐學(xué)成 王杰 發(fā)自成都 深圳 廣州 北京

九、十月份，保利、融創(chuàng)、招商、中海頻繁輪流在各地投入巨資買地，土地市場一片興旺。然而，土地市場的成交高潮或許還沒有到來。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，萬科、中海、保利、恒大等十家房企在今年前9月新增的權(quán)益土地儲備總建筑面積僅為2541萬平方米，但上述公司前9月的銷售面積卻達到4376萬平方米，兩者相差約1800萬平方米。十家房企前9月拿地金額占同期銷售額的比重僅為14%，創(chuàng)下了2009年以來的最低。按照上述銷售數(shù)據(jù)，如果房企要保持現(xiàn)有土地儲備和銷售規(guī)模，在四季度還得大量購買土地儲備。

《每日經(jīng)濟新聞》記者通過對保利、中海、龍湖、融創(chuàng)、首開五家地產(chǎn)公司的調(diào)查更進一步發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)階段企業(yè)對土地儲備的出手，還將影響到未來的市場格局。

土地市場是面預(yù)告未來的鏡子，各家地產(chǎn)商未來在行業(yè)中的地位和發(fā)展前景，已經(jīng)在這面鏡子中若隱若現(xiàn)。

拿地面積超銷售面積一倍龍湖“抄底”彎道超車？

每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自成都

今年前9月，保利地產(chǎn)新增土地儲備比同期銷售面積少130萬平方米，中海前9月新增土地儲備僅是銷售面積的1/3，綠城購買的土地不到同期銷售面積的20%。與其他幾大企業(yè)保守的拿地行為不同，龍湖前9月購買的土地儲備面積超銷售面積一倍。

業(yè)內(nèi)人士認為，龍湖地產(chǎn)正憑借快速而靈敏的反應(yīng)能力在中國地產(chǎn)企業(yè)的競爭中彎道超車，從前十名中的第二團隊向第一團隊沖刺。

龍湖內(nèi)部人士透露，公司今年在廈門等城市是為了擴張而策略性拿地，此前公司在香港的增發(fā)和發(fā)債的公告也透露，資金部分將用于開發(fā)新增項目。上述人士坦言，眼下是土地市場的最佳“抄底”機會，也是房地產(chǎn)公司迅速增長的好時機。

近六成銷售額用于買地

截至今年10月16日，龍湖購買的土地總金額，占前9月總銷售額比重的64%以上，是各家地產(chǎn)商中最多的。同樣的指標，萬科是36%，九、十月份拿地最多的保利只有31%。上述地產(chǎn)商有多幅地塊是聯(lián)合拿地，只有龍湖是完全獨立拿地。

根據(jù)上半年的財報，龍湖的銀行結(jié)余及現(xiàn)金已由年初的141.2億元猛增至170.47億元，而一年內(nèi)到期的各項借款僅為45.31億元，負債率僅為49%，是在香港上市的內(nèi)地民營地產(chǎn)商中最低的幾家之一。

低負債率是龍湖低息借貸的一項資本。根據(jù)香港信報的報道，龍湖地產(chǎn)發(fā)行7年期債券，市傳5分鐘內(nèi)已足額認購，息率更創(chuàng)下內(nèi)房股高收益?zhèn)募o錄，首次跌至低于7%水平。此前，在香港上市的內(nèi)地地產(chǎn)商一般發(fā)債息率為10%至14%。

標準普爾表示，給予龍湖地產(chǎn)擬發(fā)行七年期優(yōu)先無擔(dān)保美元債券BB債務(wù)評級及cnBBB的大中華區(qū)信用評級體系評級。

此外，龍湖還于9月18日啟動首次配股，以當日收盤價每股12.9元港元折讓7.91%進行，成功募資30.9億港元，為過去5個月來H股最大的股票增發(fā)大宗交易。

充裕的資金給了龍湖在土地市場一路高歌猛進的底氣。中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，龍湖截至10月16日拿地總金額為181億元，總建筑面積達630.89萬平方米；截至9月末，龍湖今年累計實現(xiàn)銷售金額281.2億元，銷售面積300.1萬平方米。

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房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士曾透露，一般房企是根據(jù)銷售的情況來補充相應(yīng)的土地儲備數(shù)量。如果新增的土地儲備大大超過了當年度的銷售面積，說明房企的目標并不僅是保持現(xiàn)有規(guī)模，而是快速增長。

龍湖地產(chǎn)方面也不否認集團有迅速擴張的計劃。根據(jù)介紹，龍湖今年分別在廈門和泉州購買的土地儲備都具有戰(zhàn)略意義，是為集團攻下華南市場所作的準備。剩余的新增土地儲備，雖然多屬彌補土地消耗性質(zhì)，但其位置卻要比此前銷售的更接近于市中心。

從中國指數(shù)研究院對龍湖今年新增土地儲備的統(tǒng)計數(shù)字上，可以看出龍湖未來重點發(fā)展的幾個城市。重慶依然是龍湖最主要的市場，其今年新增土地儲備面積達到198萬平方米，占到了全部新增土地儲備的將近1/3。另一個被龍湖看重的市場是泉州，龍湖在當?shù)刭徺I的土地儲備總面積達到122萬平方米，涉及資金26億元。

投入土地資金較多的還有杭州，雖然截至6月30日龍湖杭州艷讕山項目營業(yè)額僅約13億元，但龍湖在杭州依然投入了23億元拿下了一幅總規(guī)劃面積超過24萬平方米的土地。

正略均策合伙人薛迥文說，對龍頭地產(chǎn)商來說，眼下確實是一個穩(wěn)健增長的好機會。因為土地價格仍然相對便宜，很多中小地產(chǎn)商暫時沒有能力從資金壓力中緩過神來，和一線地產(chǎn)商去爭奪土地。

中原地產(chǎn)高級研究經(jīng)理劉淵表示，就像前幾輪行業(yè)洗牌一樣，這一次也是市場格局重新變化的契機。龍湖瞄準時機大量購入土地儲備的行動，也許會讓公司能向前十強的一線軍團發(fā)起沖刺。

9月集中拿地首開股份土地策略仍謹慎

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

今年首開股份在土地市場蟄伏了數(shù)月后，終于在9月集中發(fā)力。

9月10日，首開股份大股東首開集團以12.92億元拿下順義新城第12街區(qū)西馬坡政策性住房項目地塊，該項目建筑面積49.38萬平方米，是北京今年以來最大宅地，也是2010年以來最大的保障房用地。9月26日，首開保利聯(lián)合體以13.8億元拿下大興區(qū)生物醫(yī)藥基地東配套區(qū)12號地北側(cè)、15號地二類居住、其他類多功能、機動車停車場庫、托幼用地項目。

據(jù)CRIC研究中心近日發(fā)布的《2012年前三季度中國房企住宅銷售排行榜TOP50》顯示，首開股份2012年前三季度銷售面積為74萬平方米，9月份兩次購地的總建筑面積僅60萬平方米，且和保利聯(lián)合拿地的項目尚未公布權(quán)益。

“首開股份應(yīng)聯(lián)合別的房企發(fā)力土地市場，減緩補倉帶來的資金壓力，避免‘無房可賣’的尷尬”。北京美聯(lián)物業(yè)高級經(jīng)理張磊建議。

首開股份董秘王怡告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，目前首開的策略是看市場情況與戰(zhàn)略之間的聯(lián)系，有合適的地塊就會拿。

首開股份2012年半年報披露，截至6月30日，首開股份持有的貨幣資金124.3億元，雖然較年初110.2億元增長了12.8%，但短期借款加一年內(nèi)到期的非流動負債合計131億元。王怡也曾公開表示，基于公司負債率走高，高杠桿經(jīng)營的狀況，公司在拿地擴張方面確實已經(jīng)變得謹慎。

招商證券的研報也指出了這一點，報告期內(nèi)首開股份業(yè)績大幅增長，銷售逆市大幅提升，財務(wù)存在一定壓力。

張磊指出，上半年房市處于復(fù)蘇期，房企更多的目標是如何提高項目的周轉(zhuǎn)速度，加快現(xiàn)金流的流通。隨著房地產(chǎn)市場逐步回暖，大量房企在今年前3個季度就已經(jīng)基本完成了全年銷售計劃的七成以上，第四季度的銷售壓力則變小許多。

在這樣的背景下，四季度土地市場可能出現(xiàn)激烈競爭。據(jù)張磊分析，眾多拿地房企是為明后年的市場儲備好“存貨”。出于儲備存貨考慮，性價比較高的地塊勢必會引起眾多大型房企的強烈關(guān)注，從而導(dǎo)致溢價率增高。

雖然首開股份沒有明確表示下一步的拿地動作，但全經(jīng)聯(lián)研究院副院長陳寶存預(yù)測，首開股份可能會在北京的郊區(qū)和二線城市繼續(xù)擴張土地儲備。

張磊表示，明年伊始，會再有一批購房者入市，也就是說需求將會保持持續(xù)的釋放。對于房企來說，能夠有充足的貨源長期供給市場，將是獲得更大利潤機會。

前9月土地儲備缺口超百萬 保利加速補倉

每經(jīng)記者 徐學(xué)成 發(fā)自廣州

保利9月份銷售簡報顯示，今年前9月保利合約銷售達到669.20萬平方米，合約銷售金額756.28億元。

根據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計，保利今年前9月新增土地儲備約538.5萬平方米 （規(guī)劃建筑面積，下同）。根據(jù)其宣稱的 “等量補充”原則，相比前9月近670萬平方米的銷售面積，保利至少還面臨130萬平方米的土地儲備缺口。

進入10月，保利在北京、上海、長沙等多個城市加快了拿地步伐。

研究機構(gòu)分析，在銷售業(yè)績向好、貨幣資金充足的情況下，不排除保利會在第四季度繼續(xù)在一、二線城市發(fā)力，以保證其銷售規(guī)模仍處于行業(yè)領(lǐng)先地位。

10月三城拿地超140億元

10月份，保利及其聯(lián)合體在5天內(nèi)三城跑馬圈地，拿地支出超過140億元：10月9日以9.45億元競得廣東佛山南海區(qū)桂城兩幅地塊；10月10日上午，保利萬科聯(lián)合體以總價32.56億元競得長沙濱江新城B7地塊；10月10日下午，保利以總價45億元斬獲上海徐匯區(qū)濱江商住辦公用地地塊；10月11日，保利融創(chuàng)聯(lián)合體以21.24億元競得上海外高橋南部國際社區(qū)地塊……

“在拿地方面，我們每年都堅持等量擴展的原則，假如今年賣了1000萬平方米，那我們還會補充這么多，維持適量的土地儲備，以備未來的可持續(xù)發(fā)展。”昨日，在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時，保利地產(chǎn)品牌管理中心副總經(jīng)理何智韜闡述了保利在土地市場上的總體策略。

根據(jù)中國指數(shù)研究院的最新統(tǒng)計，截至10月16日，保利今年新增土地面積740.13萬平方米，涉及資金239.37億元。

保利的“補倉”或許還未完成。

國泰君安在研報中認為，保利前三季度銷售業(yè)績良好，在第四季度仍將保持75億元左右的月均推盤能力。除此之外，保利截至今年上半年的貨幣資金已經(jīng)達到了252億元，而短期負債僅為26億元，加上7~9月約253億元的銷售回款，保利可動用的貨幣資金十分充裕。

何智韜表示，前段時間，在合適的時間點上地方政府還是推出了一些符合保利發(fā)展需要的地塊，所以未來保利并不排除繼續(xù)增加土地儲備的可能。

或繼續(xù)發(fā)力一二線城市

國泰君安在研報中指出，在銷售業(yè)績出色、資金充裕的前提下，四季度保利或在土地市場上有較大動作。這與多數(shù)業(yè)內(nèi)人士的判斷趨于一致。雖然保利方面并未明確表示將如何展開下一步動作，但多數(shù)觀點認為繼續(xù)保持行業(yè)領(lǐng)先的規(guī)模將是保利未來主要的著力點。

何智韜坦言，盡管剛剛在兩個一線城市拿了地，但公司認為在一二線城市的土地儲備還是相對不足的。數(shù)據(jù)顯示，截至10月16日保利在一線城市新增的土地儲備僅占總數(shù)的10.69%，而二、三四線城市則分別占據(jù)了50.20%和39.11%的比例，意味著在這一輪的“補倉”行動中，一、二線城市土地儲備相對不足的狀況并未得到很好的改善。

“公司未來拿地的核心還是在一、二線城市。”根據(jù)何智韜透露的信息，在同行規(guī)?？焖贁U張的壓力下，繼續(xù)在一二線城市發(fā)力或許將是保利的下一步動作。

126億元拿10塊地 中海僅完成全年計劃一半

每經(jīng)記者 胡廷鴻 發(fā)自深圳

在冷場大半年之后，隨著萬科、保利、恒大、中海等行業(yè)龍頭拿地增多，土地市場重新熱鬧起來。

上周，中海地產(chǎn)一口氣在大連、杭州耗資近60億元拿下四地塊。截至目前，中海地產(chǎn)今年獲得權(quán)益土地面積（規(guī)劃建筑面積，下同）407萬平方米，僅為年初新增土地面積720萬平方米計劃的56%。前三季度中海地產(chǎn)累計實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售金額919億港元，同比增長28.8%，累計實現(xiàn)銷售面積585.6萬平方米，同比增長33.4%。

《每日經(jīng)濟新聞》記者對比歷年拿地數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，中海地產(chǎn)拿地金額與年銷售額的比例從2009年的72%大幅下降至14%。今年初制定的250億元拿地計劃，至今只完成了126億元。

126億元拿下10塊地

《每日經(jīng)濟新聞》記者統(tǒng)計顯示，今年截至10月20日，中海地產(chǎn)已在天津、成都、大連、昆明、佛山、煙臺、杭州等城市拿下近10塊土地，拿地總金額為126億元。中海地產(chǎn)公告稱，今年前9個月公司累計新增土地儲備435萬平方米，其中新增權(quán)益土地儲備407萬平方米。

7月20日下午，在經(jīng)過多輪激烈的競價之后，中海地產(chǎn)最終以29.7億元的價格在天津核心區(qū)域拿下一塊面積為7.99萬平方米的地塊。資料顯示，該地塊總建筑面積為22.8萬平方米，成交樓面地價達13026元/平方米，溢價率32.98％，為今年天津土地市場的單價地王和溢價率最高的地塊。

進入9月份以來，中海地產(chǎn)在全國各地拿地的激情再次迸發(fā)。在廣州、合肥、長沙等地全國土地市場上，中海地產(chǎn)與萬科、保利等行業(yè)龍頭“同臺競地”，但除了在煙臺以2.7億元的底價獲得一塊近20萬平方米的地塊之外，鮮有斬獲。

上周，中海地產(chǎn)拿地動作頻頻，在幾天之內(nèi)連續(xù)獲得4幅地塊。

10月15日，中海以底價64835萬元競得大連甘井子區(qū)一宗居住用地。該地塊編號為大城(2012)-18號，用地面積9.9萬平方米，規(guī)劃建筑面積175230平方米，樓面價3700元/平方米。

10月19日，中海地產(chǎn)以56億元的總價獲得杭州江干區(qū)編號為三堡單元R21-01地塊中40、41、42號的三幅相鄰地塊。

銷售方面，前三季度中海地產(chǎn)累計實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售額919億港元（約合750億元人民幣），同比增長28.8%，累計實現(xiàn)銷售面積585.6萬平方米，同比增長33.4%。

拿地與銷售額比例下降

8月10日的中期業(yè)績會上，由于上半年以來銷售狀況理想，中海地產(chǎn)將2012年全年銷售目標提高至1000億港元。而年初，中海地產(chǎn)制定的年銷售目標與去年銷售總額持平，為800億港元。

實際上，中海地產(chǎn)之所以在杭州和天津兩地大膽拿地，和公司在兩地樓盤銷售超預(yù)期有關(guān)。中海地產(chǎn)公告顯示，今年8月份，環(huán)渤海地區(qū)為銷售額與銷售面積最多、銷售面積增長幅度最快的地區(qū)，銷售面積達20.9萬平方米，同比增長265.6%，銷售額達26.9億港元（約合22億元人民幣）；而長三角地區(qū)為銷售額增長幅度最快的地區(qū)，銷售額達14.6億港元（約合12億元人民幣），同比增長208.5%。

據(jù)觀點地產(chǎn)網(wǎng)報道稱，中海地產(chǎn)在杭州的寰宇天下項目也銷售較好，9月初推出的500多套房源目前已經(jīng)售罄，并在一日之內(nèi)銷售40多套，攬金11.13億元，并刷新了杭州樓市單日銷售紀錄。

隨著銷售業(yè)績超出預(yù)期，中海地產(chǎn)今年拿地的意愿開始增強。但截至目前，中海地產(chǎn)407萬平方米的新增權(quán)益土地儲備，離720萬平方米的年度目標任務(wù)還相差甚遠。

縱觀近年來中海地產(chǎn)拿地數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，隨著樓市調(diào)控繼續(xù)進行，中海拿地?zé)崆樵诮档汀?009年，中海地產(chǎn)在全國拿下17幅地塊，2010年拿下6塊土地，2011年獲得11塊土地，今年截至目前，中海拿下10塊土地。

中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2009年中海地產(chǎn)拿地金額與銷售額的比例高達72%，此后逐年下降，2010年為37%，2011年為32%，而今年前9個月則下降至14%。隨著中海地產(chǎn)銷售業(yè)績增加，進入四季度，中海地產(chǎn)拿地的空間或許將繼續(xù)擴大。

激進拿地融創(chuàng)借債求新機會

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

誰是2012年最激進的房地產(chǎn)商？有人說是保利，有人說是龍湖，但從財務(wù)數(shù)據(jù)看或許是融創(chuàng)中國（01918，HK）。

來自第一上海證券的研報指出，截至上半年，融創(chuàng)通過與綠城的合作以及在土地市場上的招拍掛，公司的土地儲備增加至32個項目、1094萬平方米。截至2012年6月底，融創(chuàng)的凈負債比率為93％，但公司并未就此停下腳步。

7月25日，上海融創(chuàng)綠城控股有限公司旗下上海綠順以16.44億成功奪得浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)A-03-11地塊；9月13日，融創(chuàng)綠城與九龍倉又以8.34億元摘得浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)5街坊180/1丘住宅地塊，樓板價11544元/平方米；10月11日，融創(chuàng)綠城又攜手保利集團，通過掛牌轉(zhuǎn)讓方式以21.24億元競得森蘭·外高橋南部國際社區(qū)A10-1、A10-2、A10-3地塊。

在深耕上海的同時，融創(chuàng)繼續(xù)北上。9月29日，融創(chuàng)和保利聯(lián)手以30.8億元拿下北京大興區(qū)亦莊新城兩地塊。

迅速擴張的同時，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌的融資計劃提前了。

10月5日，融創(chuàng)中國發(fā)布公告稱，公司擬進行票據(jù)國際發(fā)售，并將于10月8日前后向機構(gòu)投資者展開路演。所得款項將為收購新土地提供資金及作一般公司用途。

就在今年6月底，融創(chuàng)剛剛牽手綠城時，融創(chuàng)中國董事局主席孫宏斌在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時曾表示，今年沒有融資計劃，主要就是靠自有資金。

在業(yè)內(nèi)人士看來，隨著融創(chuàng)拿地的腳步逐漸加快，手中的資金已難以支撐拿地。融創(chuàng)中國上述舉動是想補充現(xiàn)金流。

據(jù)不完全統(tǒng)計，2012年以來，融創(chuàng)在買地或收購項目方面的總規(guī)模約95億元。去年一年，融創(chuàng)買地支出為90億元，年底賬面現(xiàn)金為38億元。

據(jù)接近融創(chuàng)中國的人士透露，融創(chuàng)中國目前所獲土地資金已經(jīng)基本準備好，本次發(fā)債主要目的是繼續(xù)尋找土地市場的機會。

或許是有了順馳的教訓(xùn)，融創(chuàng)對于資金杠桿率和風(fēng)險的控制一直較為嚴格。截至2012年6月底，融創(chuàng)的凈負債率為93%，而去年底這一數(shù)據(jù)為104%。

“對于一個銷售規(guī)模在200億元左右的企業(yè)來說，融創(chuàng)的現(xiàn)金流偏低。”北京美聯(lián)物業(yè)高級經(jīng)理張磊告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者。

截至9月底，融創(chuàng)中國累計實現(xiàn)合約銷售213.5億元，同比增58%；實現(xiàn)合約銷售面積約128萬平方米，合約銷售均價約16600元/平方米。按融創(chuàng)提升后的300億元合同銷售目標來計算，融創(chuàng)今年前9個月完成全年目標的71%。

蘭德咨詢總裁宋延慶告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，融創(chuàng)拿地規(guī)模比較大，所以希望通過發(fā)債的方式來補充現(xiàn)金流，但此舉也可能帶來公司負債率的升高。

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