每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 李文藝 實(shí)習(xí)記者 涂穎浩    

每經(jīng)記者 李文藝 實(shí)習(xí)記者 涂穎浩

10月13日，中航地產(chǎn)（000043，收盤(pán)價(jià)5.19元）發(fā)布三季度業(yè)績(jī)預(yù)告，預(yù)計(jì)今年前三季度盈利1.8億～2.1億元，同比增長(zhǎng)169.34%～214.24%，原因是“公司對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量”，旗下一房地產(chǎn)項(xiàng)目公允價(jià)值變動(dòng)，增加收益3億元，從而增加歸屬于上市股東凈利潤(rùn)2.25億元。

知名會(huì)計(jì)師馬靖昊接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)指出，對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量方法有兩種，一是公允價(jià)值，一是成本計(jì)量，采用不同的計(jì)量方式，將對(duì)業(yè)績(jī)?cè)斐刹煌挠绊?。究竟采取哪種方式，決定權(quán)在上市公司自己手里。

經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)預(yù)計(jì)虧損

如果沒(méi)有采用公允價(jià)值的計(jì)量方法，中航地產(chǎn)今年前三季度是虧損的。

中航地產(chǎn)業(yè)績(jī)預(yù)增公告顯示，預(yù)計(jì)2012年1～9月份歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)1.8億～2.1億元，同比增長(zhǎng)169.34%～214.24%。在房地產(chǎn)市場(chǎng)被嚴(yán)厲調(diào)控的背景下，中航地產(chǎn)業(yè)績(jī)翻倍增長(zhǎng)使其成為同行上市公司中的翹楚，賺足了市場(chǎng)眼球。受此利好消息提振，中航地產(chǎn)股價(jià)7個(gè)交易日大漲超過(guò)三成。

不過(guò)，利潤(rùn)大幅增長(zhǎng)并非來(lái)自公司經(jīng)營(yíng)性收入增長(zhǎng)。在23日發(fā)布的公告中，中航地產(chǎn)對(duì)股價(jià)異常波動(dòng)自查，并披露了13日關(guān)于本期業(yè)績(jī)大幅預(yù)增的原因，系“公司所屬成都市中航地產(chǎn)發(fā)展有限公司持有的成都中航城市廣場(chǎng)項(xiàng)目九方購(gòu)物中心及地下停車位完工并投入使用，故計(jì)入‘投資性房地產(chǎn)’科目核算并采用公允價(jià)值計(jì)量?！?/p>

公允價(jià)值計(jì)量方法增厚了公司的當(dāng)期利潤(rùn)。其投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)收益預(yù)計(jì)約為3億元，從而增加歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)約為2.25億元。同時(shí)，公司表示：若無(wú)前述因公允價(jià)值計(jì)量產(chǎn)生的非經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)影響，公司2012年1～9月份經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)預(yù)計(jì)利潤(rùn)為虧損。

與此同時(shí)，中航地產(chǎn)股東的減持引起了投資者關(guān)注。在中航地產(chǎn)業(yè)績(jī)預(yù)增公告之后，即10月13后，上海錦江兩天大手筆減持，10月19日減持410萬(wàn)股，10月22日減持1473萬(wàn)股。上海錦江此輪減持，極大受益于公司業(yè)績(jī)預(yù)增公告帶來(lái)的大漲行情。

已有先例

根據(jù) 《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》：有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者就此問(wèn)題采訪了會(huì)計(jì)師馬靖昊，他指出，“所謂公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量是資產(chǎn)從購(gòu)買到處置時(shí)期的一種會(huì)計(jì)處理方式，公允價(jià)值與賬面成本的差額依據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》要求計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益?！睆臅?huì)計(jì)法規(guī)上講，公司既可以采用歷史成本核算，也可以采用公允價(jià)值模式計(jì)量。

馬靖昊表示，有些公司可能在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則允許的前提之下，利用不同會(huì)計(jì)方式的運(yùn)用，改變資產(chǎn)負(fù)債表和利潤(rùn)表的相關(guān)科目，實(shí)現(xiàn)改變公司利潤(rùn)的目的。

“如果資產(chǎn)價(jià)格在資產(chǎn)購(gòu)入到處置的一段時(shí)期增值，采用公允價(jià)值計(jì)量的資產(chǎn)價(jià)格就會(huì)被改寫(xiě)，顯而易見(jiàn)，相比歷史成本法核算將增厚公司業(yè)績(jī)?！瘪R靖昊說(shuō)。

既然選用何種計(jì)量方式的決定權(quán)掌握在企業(yè)自己手里，那么公允價(jià)值該如何評(píng)估就是利潤(rùn)增減的關(guān)鍵?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，中航地產(chǎn)已經(jīng)多次對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

公開(kāi)資料顯示，中航地產(chǎn)從2009年1月1日起變更投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策，即對(duì)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式，由成本計(jì)量模式改為公允價(jià)值計(jì)量模式，并對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。公司投資性房地產(chǎn)本身有交易價(jià)格時(shí)，以中航地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)管理部門(mén)商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)部提供的同期成交價(jià)格或報(bào)價(jià)為基礎(chǔ)，確定其公允價(jià)值。

中航地產(chǎn)2011年年報(bào)顯示，當(dāng)期采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)產(chǎn)生的損益為2.3億元，而當(dāng)期實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)5.1億元。當(dāng)時(shí)，基于業(yè)績(jī)大增這一情況，中航地產(chǎn)股價(jià)同樣出現(xiàn)暴漲。

值得注意的是，中航地產(chǎn)在2011年年報(bào)披露：如公司通過(guò)估價(jià)認(rèn)定投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值期末與期初相比發(fā)生大幅變動(dòng)時(shí)，公司財(cái)務(wù)部門(mén)根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告的估價(jià)結(jié)論進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。如公司通過(guò)估價(jià)認(rèn)定公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值期末與期初相比未發(fā)生大幅變動(dòng)時(shí)，公司財(cái)務(wù)部門(mén)不進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。

雖然會(huì)計(jì)準(zhǔn)則暫沒(méi)有強(qiáng)制規(guī)定“投資性房地公允價(jià)值的認(rèn)定”需第三方評(píng)估，但中航地產(chǎn)采用公司自有部門(mén)的評(píng)估并不是業(yè)內(nèi)共識(shí)，這也成為企業(yè)可以自主調(diào)節(jié)利潤(rùn)的“漏洞”。

多數(shù)房企采用成本計(jì)量

中航地產(chǎn)采公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)價(jià)值，那么其他上市房企是如何處理的？

深長(zhǎng)城 （000042，收盤(pán)價(jià)18.47元）證券事務(wù)代表王昌棟告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，深長(zhǎng)城目前采用的是成本計(jì)量方法，如果選擇公允價(jià)值計(jì)量，那么未來(lái)將不能改變持有型物業(yè)的計(jì)量方式，而深長(zhǎng)城暫時(shí)也沒(méi)有采用公允價(jià)值計(jì)量的打算，因?yàn)楣緵](méi)有對(duì)持有物業(yè)進(jìn)行自估，公允價(jià)值的評(píng)估應(yīng)該由專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行。

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定：已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。這或許是許多上市公司沒(méi)有采用公允價(jià)值計(jì)量的原因之一。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，目前，只有為數(shù)不多的房地產(chǎn)上市公司，將持有投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量，這以中航地產(chǎn)為代表，主要有15家。在今年前三季度，這15家企業(yè)公允價(jià)值凈收益有增有減。除開(kāi)這15家公司，其他上市房企都采用成本計(jì)量法。

會(huì)計(jì)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房企不愿采用公允價(jià)值計(jì)量的理由很多。首先，公允價(jià)值計(jì)量可能會(huì)導(dǎo)致凈資產(chǎn)和凈利潤(rùn)的大幅波動(dòng)；其次是計(jì)量程序繁瑣、成本高；第三，公允價(jià)值計(jì)量還可能對(duì)公司稅收造成影響，因投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量不具有成本模式計(jì)量的折舊抵稅功能。中航地產(chǎn)的3億元收益里面，對(duì)凈利潤(rùn)的影響實(shí)際只有2.25億元。

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