每經(jīng)記者楊可瞻實習記者羅慧劉銘 瑞士信貸的董事總經(jīng)理、亞洲區(qū)首席經(jīng)濟分析師陶冬，在今年“2012中國上市公司口碑榜”頒獎典禮上說道，“中國房地產(chǎn)的黃金時代已然結(jié)束，美國房地產(chǎn)已經(jīng)在大底了，美國房地產(chǎn)是我們這一輩子能遇到一次的投資機會?！? 與陶冬持同樣觀點的還有多位經(jīng)濟學家，本周，《每日經(jīng)濟新聞》將盤點美國過去50年的樓市興衰史，同時提供一份抄底攻略供你參考。 新屋開工數(shù)創(chuàng)4年最快增速股神前財長均看好樓市 美國樓市是否真的迎來了春天？一系列統(tǒng)計數(shù)據(jù)暗示，新一輪的繁榮并非霧里看花。 據(jù)彭博數(shù)據(jù)，美國9月新屋銷售升至2010年5月以來新高，成屋銷售則較8月略微下跌，但仍為2010年6月以來新高。另外，NAHB住宅市場指數(shù)在10月升至41，創(chuàng)下自2006年7月以來最佳。 盡管市場上仍有一些悲觀論者，但包括美國前財政部副部長以及“股神”巴菲特均表示看好美國住宅市場。 美國地產(chǎn)的四輪大牛市 如果將中國經(jīng)濟比作高速行駛的動車，那么樓市就是承載這組列車的軌道。在過去13年里，無論是開發(fā)商、炒家還是普通散戶，都見證了從單位福利房邁入房改的時代變遷，同時也見證了樓市成為幾代人的共同記憶。 相比之下，美國樓市當代史超過50年，期間經(jīng)歷了數(shù)輪牛熊轉(zhuǎn)換，可謂全球房地產(chǎn)標本。 衡量美國房地產(chǎn)狀況包含以下幾個關(guān)鍵指標：新屋銷售、成屋銷售、房地產(chǎn)價格及景氣指數(shù)與住房抵押貸款利率等。根據(jù)同花順數(shù)據(jù)，從1963年至今，美國至少經(jīng)歷了四輪大的牛市。 第一輪牛市開始于第二次世界大戰(zhàn)后的70年代初，當時美國經(jīng)濟進入難得的黃金發(fā)展期。伴隨著嬰兒潮，市場出現(xiàn)大量的住房需求，加上各地政府在公寓住宅稅收方面的利好政策，畢業(yè)幾年的大學生開始大量參與公寓的投資和投機，其中小面積的廉價住宅最受歡迎。 資料顯示，1970年~1972年，新屋銷售（年）從最初的48.5萬戶飆升至71.8萬戶，漲幅接近50%。然而好景不長，由于投機過度抬高公寓價格，直接導致了1975年的公寓崩盤事件。 上世紀70至80年代是美國經(jīng)濟的滯脹時期，特別是在石油危機、布雷頓森林體系崩盤等有深刻影響的事件發(fā)生后，美國房地產(chǎn)市場變得混亂不堪。直到羅納德·里根總統(tǒng)在1981年推出新政，對抵押貸款利率進行調(diào)整，同時在1986年推出新稅法（免所得稅），美國樓市才逐漸開始復蘇。1982年~1986年，新屋銷售觸底反彈，從43.6萬戶回升至最高75萬戶，升幅高達72%。同期，已開工的新建私人住宅也飆升了67%。另據(jù)統(tǒng)計，從1980年9月到1987年3月，衡量美國綜合房價的OFHEO房價指數(shù)上漲了36%。 第三輪牛市與克林頓住宅計劃有密切關(guān)系。1995年，克林頓提出公民住宅擁有率在2007年要達到67.5%的目標，這一計劃直接奠定了上世紀90年代美國樓市的快速發(fā)展。1990年~1999年，美國住房擁有率從64%升至66.9%，創(chuàng)60年代以來最快增速。新屋銷售也從53.4萬戶上升66%，至88.6萬戶。同期，OFHEO房價指數(shù)為38%。 第四輪牛市，與華爾街瘋狂包裝各類房地產(chǎn)抵押證券有關(guān)。正是由于市面上出現(xiàn)各類押注樓市上漲的衍生品且有利可圖，投資者才踴躍加入投機潮，進一步推動了實體樓價的走高。從1999年12月到2007年3月，OFHEO房價指數(shù)累計漲幅達69%。期間新屋銷售上漲45%，成屋銷售最高漲39%。 住宅特點漸變 有牛市自然就有熊市，美國樓市最大的一次崩盤發(fā)生在2006年~2007年。 當時美國房價達到歷史巔峰，但因需求量不足，銀行為了刺激需求而放寬貸款門檻，導致違約率飆升。隨著2008年次貸危機爆發(fā)，大量購房者由于無法負擔貸款，只能低價割肉，最終導致房價泡沫破裂。2008年，美國房價下跌20%，部分地區(qū)甚至超過50%。 事實上，美國樓市在二戰(zhàn)后還經(jīng)歷了三次住宅特點的變化。 根據(jù)公開資料，1950年，美國新住宅房屋平均售價1.1萬美元，家庭擁有房屋比例55%，消費者重點關(guān)注的是房屋的木材是否合格，希望越結(jié)實越好。而當時有接近七成的房屋只有2個或少于2個臥室，僅4%的房間配備雙衛(wèi)，住宅基本不安裝空調(diào)；到了1972年，新開工房屋數(shù)創(chuàng)下240萬套的歷史新高，其中多家庭住宅占市場44%。彼時人們更喜歡大面積住宅，65%的房屋有三個臥室，23%房屋有四個臥室，超過一半的住宅是雙衛(wèi)，43%的房屋裝有空調(diào)；1999年，房屋變得更加寬敞，僅12%的新房少于兩個臥室，7%的新房少于兩個衛(wèi)生間，空調(diào)安裝比例接近飽和。 值得一提的是，美國30年期住房抵押貸款利率曾于1981年見頂（18.22%），隨后一路走低。截至2012年10月26日當周，該利率僅為3.41%，較峰值低出近15個百分點。一方面這表明，美國政府通過有意識地調(diào)低按揭利率，以刺激樓市升溫；另一方面也暗示，即便利率已跌至歷史最低水平，但樓市此前仍然難以有效復蘇。反映出目前住房需求非常疲弱，只有通過連續(xù)的量化寬松才能改善。 樓市春天來了？ 近期,美國樓市數(shù)據(jù)出現(xiàn)明顯回暖之勢。 首先，9月新屋開工數(shù)量顯著上升，創(chuàng)下4年多以來的最快增速。9月份經(jīng)過季節(jié)以及年化調(diào)整的新屋開工數(shù)升至87.2萬戶，較上月大增15%，同時遠高于分析師預測的76.5萬戶；其次，過去12個月新屋銷量狂增28%，預計該行業(yè)將6年來首次為美國經(jīng)濟增長作出貢獻。 美國前財政部副部長、投行EvercorePartners創(chuàng)始人羅杰·奧特曼，在英國《金融時報》上撰文稱，“目前美國房地產(chǎn)市場正在反轉(zhuǎn)，它應(yīng)該會在2015年再現(xiàn)繁榮，屆時名義房價將超過2006年創(chuàng)下的高點。房地產(chǎn)繁榮再加上石油和天然氣產(chǎn)量不斷增長以及其他因素，足以提振整個美國經(jīng)濟。這種繁榮將受到房價上漲、待售房屋數(shù)量減少、家庭和人口不斷增多以及抵押貸款條件放寬等因素的推動。這些因素應(yīng)該會在未來五年推動住宅投資（包括新的建設(shè)和改建）每年增長15%到20%?！? 奧特曼具體闡述稱，受人口增長推動，住房需求將非常強勁，IMF預計從2012年到2017年，美國人口將增加1500萬，高于過去5年的增幅；增長最快的兩個群體包括嬰兒潮一代的孫輩，其中相當大一部分人在租房，他們即將開始購房。 “股神”巴菲特也于近期指出，美國住宅市場正在觸底反彈。最近，伯克希爾哈撒韋的美國房屋相關(guān)業(yè)務(wù)正呈現(xiàn)兩位數(shù)增長。 但另一部分經(jīng)濟學家則認為，全面復蘇還有很長的路要走。其中全美地產(chǎn)經(jīng)紀商協(xié)會（NAR)分析師勞倫斯·云表示，庫存下降部分源于新房建設(shè)速度緩慢，從而將更多人推向二手房市場。盡管開工率上升，但仍較2006年峰值低60%左右。 今年9月，美國成屋銷售中位價為18.39萬美元。分地區(qū)看，西部地區(qū)最貴（中位價24.6萬美元），東部地區(qū)居次（23.9萬美元），中西部地區(qū)最便宜（14.5萬美元）。 截至6月30日，美國住宅自有率為65.5%，住宅總數(shù)1.33億套，居住住宅1.14億套，其中自住住宅和出租住宅分別為7483萬套和3937萬套，空置住宅1851萬套。 走，投資美國樓市去！ 據(jù)美國老牌地產(chǎn)公司威翰的網(wǎng)站數(shù)據(jù)，其掛出的房源超過1.6萬套，最貴的是坐落于比弗利山莊的獨棟別墅，其包含10個房間，22個衛(wèi)生間，使用面積2787平方米，占地19.75英畝，售價為3.7億元人民幣；最便宜的是位于內(nèi)華達州亨德森鎮(zhèn)的兩層住宅，房間數(shù)為3個，有2個衛(wèi)生間，使用面積155平方米，售價65萬元人民幣。這意味著，其房屋單價為4200元/平方米，遠低于國內(nèi)一、二線城市均價。 美國樓市的春天看上去勢不可擋，但如何抄底美國房地產(chǎn)？或許你會感到一籌莫展。別急，我們建議了三種切實可行的辦法。 路徑一 美國置業(yè) 據(jù)報道，近日在美上市的河南地產(chǎn)開發(fā)商鑫苑置業(yè)宣布以5420萬美元（約人民幣3.4億元）的購買價格，獲得了一塊位于紐約布魯克林威廉堡城區(qū)的土地，成為首次獨立在美開發(fā)住宅項目的中國地產(chǎn)開發(fā)商。 對中國的個人投資者而言，赴美買房或多或少地面臨著語言不通，文化背景不同，法律條款不熟悉等細節(jié)問題，因此在購房前，多渠道了解美國房地產(chǎn)市場，慎重選擇可靠的中介機構(gòu)顯得尤為重要。 對于中國投資者如何赴美買房，美國威翰地產(chǎn)置業(yè)顧問張小姐向《每日經(jīng)濟新聞》記者做了詳細的介紹，“在美國買房的流程很簡單，只要有簽證，就可以去美國看房、選房、購房。而看房的程序也跟國內(nèi)大致相似，由美國當?shù)氐慕?jīng)紀人帶領(lǐng)看房，選中以后直接簽訂購房協(xié)議、打款項、過戶，完成交易，整個過程順利的話，大概30天就能夠完成?！? ◎挑選經(jīng)紀人 據(jù)張小姐介紹，美國的房地產(chǎn)經(jīng)紀人分為買方經(jīng)紀人和賣方經(jīng)紀人，賣方經(jīng)紀人的職責是站在賣方的立場上，考慮如何將房產(chǎn)以更快的速度、更高的價格出售出去；而買方經(jīng)紀人的職責是站在買方的立場上，讓客戶以最合理的市場價格買到最心儀的房屋。因此，在美國買房，實際上是兩個經(jīng)紀人之間的博弈，所以如何尋找到既可靠，談判議價能力又較強的金牌經(jīng)紀人很關(guān)鍵。 在加州，擁有執(zhí)業(yè)資格的華人經(jīng)紀人大約有50萬人，而金牌經(jīng)紀人只有不超過3萬人，這些優(yōu)秀的經(jīng)紀人又分散掛靠在不同的經(jīng)紀公司，因此，要挑選出來并不容易。 除了尋找經(jīng)紀人以外，由于美國買房過程比較嚴格，在購房過程中會做房屋的檢驗調(diào)查，產(chǎn)權(quán)分析、報告以及產(chǎn)權(quán)保險的核查等等，所有的材料都需要買方的認可才具有法律效應(yīng)，因此幫助國內(nèi)投資者處理英文資料，完成購房手續(xù)也是中介機構(gòu)的職責之一。 ◎按揭貸款 目前，由于美國的貸款環(huán)境較為寬松，部分銀行也為國外投資者提供了按揭貸款，利率一般是3%~5%，根據(jù)投資者資質(zhì)，貸款額度可達50%，最高甚至可以達到70%，因此，中國投資者赴美買房，不一定要全款。但國外投資者在美國申請按揭貸款，需要跟當?shù)氐你y行直接聯(lián)系，并提交在國內(nèi)的資產(chǎn)證明和收入證明，其中收入證明尤為重要，這是美國的銀行衡量投資者能否按時支付月供的重要依據(jù)。在首付方面，相對于美國本國的購房者，國外投資者的支付比例也會稍高一些，一般是四到五成。 ◎購房稅費 在美國買房，除了支付購房成本以外，還有哪些額外的開支呢？張小姐進一步介紹說，“在美國，投資者還需要支付房屋的持有成本，主要是房產(chǎn)稅和社區(qū)物業(yè)費。由于美國是聯(lián)邦制國家，每個州的法律都不一樣，因此房產(chǎn)稅繳納的額度也不一樣，一般是房屋當年市值的1%~3%。房產(chǎn)稅主要用于當?shù)厣鐓^(qū)的公共建設(shè)，其中大部分都用于社區(qū)教育資源的建設(shè)、雇傭保安的費用、道路的修葺、路燈的維修等等。而這些費用的支出明細，每年都會以賬單的形式發(fā)給每個業(yè)主?！? 社區(qū)物業(yè)費主要是針對公寓。這一項費用主要是為了維護整個社區(qū)的配套設(shè)施，包括環(huán)境綠化、健身房、游泳池、二十四小時門禁禮賓服務(wù)等等一系列的公共設(shè)施，此外還包含了房屋保險，所以這部分開支也不少。例如在曼哈頓，一套稍好的公寓每月的社區(qū)物業(yè)費大概會達到800美元左右，而在加州，普通公寓可能從100美元到500美元不等。 ◎獨棟別墅 對獨棟別墅而言，不需要每個月統(tǒng)一上繳物業(yè)管理費，但別墅日常的養(yǎng)護成本都將由業(yè)主自己承擔，如房屋保險，地震險、颶風險等等。這一費用在每個州的標準也不一樣，在加州每年大概是1000美元~2000美元。此外，美國的社區(qū)會對別墅外的花園及庭院環(huán)境作出一定的要求，比如要求每周要為草坪剪一次草、冬天要鏟雪等，以確保小區(qū)環(huán)境的整潔統(tǒng)一，否則將遭到社區(qū)委員會的起訴及罰款。 如果房屋僅用作投資而不是自住，則還要請專門的房屋托管公司進行打理；如果要出租房屋，則還要請專門的租賃管理公司為租金定價以及幫助業(yè)主篩選信用記錄較好、比較可靠的租客。 路徑二 購買QDII基金 除了直接赴美買房投資外，中國投資者也可以通過購買基金的形式參與美國房地產(chǎn)市場。 隨著QDII(合格境內(nèi)機構(gòu)投資者)基金產(chǎn)品日漸豐富，如今中國內(nèi)地也可以通過REITs基金投資海外房地產(chǎn)。REITs即RealEstateIn－vestmentTrusts(房地產(chǎn)信托憑證)，是一種以發(fā)行收益憑證的方式來獲取特定多數(shù)投資者的資金，由專業(yè)機構(gòu)來進行房地產(chǎn)的經(jīng)營管理，并將投資的綜合收益按比例分配給投資者的證券。REITs基金具有門檻低、長期回報穩(wěn)定等特點，特別適合在市場震蕩和下行環(huán)境中進行投資。 目前一共有三只投資海外房地產(chǎn)的REITs基金，分別是鵬華美國房地產(chǎn)基金、諾安全球收益不動產(chǎn)基金和嘉實全球房地產(chǎn)基金。其中鵬華主要投資美國房地產(chǎn)，而另外兩只基金投資于包括美國、日本、韓國以及中國臺灣等國家和地區(qū)。隨著美國房地產(chǎn)市場逐漸升溫，鵬華美國房地產(chǎn)基金自然成了投資者的主要關(guān)注對象。 資料顯示，鵬華美國房地產(chǎn)基金是國內(nèi)首只投資美國房地產(chǎn)的契約型開放式基金，于2011年11月25日正式成立，基金管理人為鵬華基金管理有限公司，托管人為中國建設(shè)銀行股份有限公司，境外資產(chǎn)托管人為道富銀行（StateStreetBankandTrustCompany）。投資范圍主要包括在美國上市交易的REITs、投資于REIT的交易型開放式指數(shù)基金(ETF)以及房地產(chǎn)行業(yè)上市股票。其中投資于美國上市交易的REITs不低于基金資產(chǎn)的60%，投資于上市交易的REITETF市值不超過基金資產(chǎn)的10%。 今年二季度全球金融市場處于震蕩期間，受歐債危機的影響，全球股市都出現(xiàn)了不同程度的下跌。不過，受益于美國房地產(chǎn)市場的回暖，鵬華美國房地產(chǎn)基金表現(xiàn)不錯。其三季報顯示，該基金期末單位凈值為1.031，累計凈值為1.041，較期初上漲1.06%。隨著美國QE3對房地產(chǎn)的正面影響逐步顯現(xiàn)，并帶動其進一步復蘇，業(yè)內(nèi)人士普遍看好該基金在未來一段時間內(nèi)的表現(xiàn)。 與直接購置房產(chǎn)動輒幾百萬幾千萬不同，該基金門檻最低僅為1000元人民幣，并且不設(shè)上限，適合各種資金規(guī)模以及風險偏好的投資者；購買渠道也非常簡便，投資者可以登錄鵬華官方網(wǎng)站直接進行網(wǎng)上申購，或者通過銀行渠道。 據(jù)國際權(quán)威評級機構(gòu)Morningstar的中國官網(wǎng)介紹，截至10月24日，其凈值為1.016元，跌幅0.2%。其今年以來的回報率2.6%，6個月回報率0.67%，但3個月回報率為-0.31%。 REITs基金的誕生，讓更多的普通投資者有了參與投資美國房地產(chǎn)市場的機會，成為中國投資者參與美國房地產(chǎn)市場的又一重要途徑。 路徑三 買入地產(chǎn)股 最后一招，也是相對最直接的——買入美國房地產(chǎn)類股票。 據(jù)i美股網(wǎng)站信息，目前地產(chǎn)開發(fā)商屬性的共9只股，其中圣喬（JOE)市值最大，為17.9億美元；主營居民住宅的房地產(chǎn)信托基金有18只，其中市值排名前三的是公平住屋（EQR）、艾芙隆海灣社區(qū)（AVB)和AmericanCapitalAgency（AGNC)；主營商業(yè)地產(chǎn)的信托基金有20只，其中波士頓地產(chǎn)(BXP)和吉勞埃地產(chǎn)（KRC）市值位列前兩位。 有意思的是，今年以來表現(xiàn)最好的標普成分股，包括多只房地產(chǎn)公司。比如回報率第一的Pulte集團（170%），是美國最大房屋營建商；排名第四的Lennar公司（91%）主營業(yè)務(wù)同樣為房地產(chǎn)開發(fā)。另外，以標普行業(yè)指數(shù)看，今年以來表現(xiàn)最好的是住宅建設(shè)指數(shù)（100%）、第二名是與房屋有關(guān)的家用電器（99%）、第六名是裝修材料指數(shù)（42%）。 當然，投資前，選擇一家美股經(jīng)紀商開戶是必需的。目前，中國人比較熟悉的美股券商有第一理財(Firstrade)、史考特證券(Scottrade)、嘉信理財(CharlesSchwab)以及億創(chuàng)理財(E-trade)等。 “訂悅2013”——《每日經(jīng)濟新聞》大征訂活動，訂報有禮。http://www.japandaiwa.com/corp/2013dingyue/index.html