每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡廷鴻 發(fā)自深圳    

每經(jīng)記者 胡廷鴻 發(fā)自深圳

在一些業(yè)內(nèi)人士眼中，發(fā)債如果是為了促進增長，那是值得的。但如果僅僅是為了還債“保命”，那就有陷入財務(wù)困境的風(fēng)險。

上半年在鄭州、哈爾濱接連拿地的華南城（01668，HK），就因短期資金壓力陡升，不得不宣布于10月高息舉債。然而，高速擴張所面臨的市場和政策風(fēng)險加大了投資者對華南城未來業(yè)績的擔(dān)憂。由于短期應(yīng)付款項高達(dá)65億元，華南城面臨短期資金流動緊張的壓力。

華南城此次發(fā)行的債券雖獲得足額認(rèn)購，但中途一度降低的發(fā)行價，表明廣大投資者對華南城的熱情不高。如果在資金回籠方面不順，不斷積累的資金壓力將對華南城當(dāng)下開發(fā)的項目造成影響。

年利率13.5%舉債1.25億美元

被稱為是國內(nèi)大型綜合商貿(mào)物流及商品交易中心開發(fā)商和營運商的華南城10月11日發(fā)布公告稱，將發(fā)行1.25億美元2017年到期的優(yōu)先票據(jù)，發(fā)售價為票據(jù)本金額的97.381%，年利率為13.50%，發(fā)行期為10月17日截止。

公告顯示，華南城及附屬公司擔(dān)保人已于10月10日就此優(yōu)先票據(jù)與瑞銀、匯豐及美林簽訂認(rèn)購協(xié)議。華南城稱，此次發(fā)行票據(jù)估計所得款項凈額為1.18億美元，擬將主要用于撥付公司的發(fā)展中項目和已規(guī)劃的未來發(fā)展項目、部分現(xiàn)有債項再融資及一般公司用途。

盡管華南城債券年利息高達(dá)13.50%，但仍受到國際投機者的冷對，1.25億美元的債券只獲得約2億美元的認(rèn)購額度，認(rèn)購率只有一倍多。相比之下，龍湖地產(chǎn)發(fā)行的4億美元2020年到期的優(yōu)先票據(jù)獲得132億美元的認(rèn)購額，年利率僅為6.875%，認(rèn)購率高達(dá)40多倍。10月17日，禹洲地產(chǎn)發(fā)行的2017年到期的2.5億美元優(yōu)先票據(jù)也獲得超過90億美元的認(rèn)購額度。

華南城債券銷售遇冷還體現(xiàn)在發(fā)行價破發(fā)上。路透IFR數(shù)據(jù)顯示，華南城此次發(fā)行的新債券在10月15日一度低至票面價值的95%，而原發(fā)行價為97.38%。

華南城高息舉債遇冷，與發(fā)行新債獲得的信用評級較低有關(guān)。

華南城1.25億美元的優(yōu)先票據(jù)獲得標(biāo)普評級為B，穆迪評級為B2，這是內(nèi)房企發(fā)債的最高風(fēng)險評級。截至今年3月31日，華南城手中持有現(xiàn)金33億港元，但同期貿(mào)易及應(yīng)付款項達(dá)到65億港元。

對此標(biāo)普公告稱，華南城向新市場的擴張激進，新投資和項目開發(fā)的資本支出亦很大，這帶來持續(xù)的執(zhí)行風(fēng)險。評級還反映了項目集中度風(fēng)險和中國周期性強且競爭激烈的房地產(chǎn)市場可能引發(fā)的潛在財務(wù)波動。對此，標(biāo)普認(rèn)為華南城財務(wù)風(fēng)險“很大”。

業(yè)內(nèi)人士分析稱，在樓市調(diào)控政策持續(xù)的情況下，華南城在商業(yè)物業(yè)銷售和租賃方面若不能達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，將面臨短期資金緊張的局面。

公司2011/2012年財政年度業(yè)績報告顯示，全年華南城物業(yè)銷售及融資租賃收入總額為71億港元，并未達(dá)到年度銷售80億港元的目標(biāo)。

華南城在公告中也聲明，不排除會因市場環(huán)境變化、政策變動及其他因素調(diào)整有關(guān)項目發(fā)展的投資計劃。

規(guī)劃圈地超2500萬平方米

自2009年成功上市以來，華南城在各大城市圈地，快速擴張。

今年6月16日，華南城宣布以2.39億元人民幣的價格成功獲得哈爾濱三塊總占地面積為26.35萬平方米的土地。華南城計劃在該地塊上打造哈爾濱華南城。該項目總規(guī)劃占地面積為500萬平方米，總規(guī)劃建筑面積超過630萬平方米。

4月11日，鄭州華南城項目簽約。該項目規(guī)劃總建筑面積1200萬平方米，包括交易市場、商務(wù)配套和生活服務(wù)配套三大部分，首期總建筑面積400萬平方米，投資達(dá)150億元人民幣。

華南城目前在建項目包括深圳華南城三期、南寧華南城一期、南昌華南城一期、西安華南城一期以及新增加的哈爾濱和鄭州華南城項目。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者統(tǒng)計，華南城目前在全國擁有6個大型商貿(mào)物流中心，總規(guī)劃占地面積超過2500萬平方米，總規(guī)劃建筑面積超過3556萬平方米。

由于快速擴張，華南城面臨資金不足的問題。2011年1月14日，華南城便因項目開發(fā)投入發(fā)行2.5億美元的優(yōu)先票據(jù)。隨著樓市銷售收入減少，資金回籠減慢，同年9月28日，華南城不得不轉(zhuǎn)讓位于河源的華中城住宅項目的全部股權(quán)，從而獲得706.7萬元人民幣（約合864.3萬港元）的收入。對此，華南城公告稱，獲得的收益將作為公司額外營運資金。

截至今年3月底，華南城2011/2012財年的營業(yè)總收入為36.7億港元，同比上升64.3%。但其主要業(yè)績收入來源于深圳、南昌和南寧三個項目的銷售收入和融資租賃收入，其他項目仍在建設(shè)投入之中。

隨著華南城開發(fā)投入的增加，標(biāo)普認(rèn)為華南城面臨短期流動性緊張的風(fēng)險。

從華南城財報不難發(fā)現(xiàn)，截至今年3月31日，華南城手中持有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物33.16億港元，經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為9.36億港元，投資凈流出額為20.5億港元；短期內(nèi)華南城貿(mào)易及應(yīng)付款項為65.29億港元，而上一個財政年度僅為13.24億港元。

在業(yè)務(wù)盈利方面，截至今年3月31日，華南城除稅后凈利潤為13.03億港元，業(yè)績貢獻主要來源深圳華南城、南昌和南寧華南城項目。而受樓市調(diào)控影響，華南城旗下各項目銷售收入呈下降趨勢。深圳華南城2011/2012年財年銷售和融資租賃收入僅為9.72億港元，而上一年則為15.72億港元；整個華南城的住宅業(yè)務(wù)銷售為1.59億港元，同比下降66.4%。其他項目除了南寧和南昌項目有銷售收入外，其余項目均在開發(fā)建設(shè)之中，短期內(nèi)難以形成銷售資金回籠。

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