每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自成都    

每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自成都

近一個月，包括華南城、花樣年、路勁基建、佳兆業(yè)、龍湖、禹洲地產(chǎn)在內(nèi)的房企迎來一波境外發(fā)債高潮。但是，叩開香港資本市場大門，并不意味著前途一帆風(fēng)順。

蘭德咨詢總經(jīng)理宋延慶告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，他曾對過去幾年在香港上市的多家地產(chǎn)公司進行過觀察，結(jié)果有六成未能在上市后實現(xiàn)當(dāng)初的既定目標(biāo)，其中中小地產(chǎn)商的失敗概率更高；此外，有三成開發(fā)商發(fā)債后陷入財務(wù)困境。

實際上，相較于A股市場，房企在港股上市或發(fā)行債券并不容易獲得成功。即使在QE3（美國新一輪量化寬松貨幣政策）的大背景下，也不是每家地產(chǎn)商都能從中分一杯羹?！耙磺腥Q于公司的業(yè)績?！彼窝討c說。

正略均策合伙人薛迥文表示，這一輪之所以有那么多的海外資本流向內(nèi)地房地產(chǎn)，除了港股市場的資金比較充沛外，還有一個原因是地產(chǎn)商做出的凈資產(chǎn)折讓。

一名知情人士稱，即將登陸港股市場的旭輝集團就需要對凈資產(chǎn)大幅折讓。有報道稱，承銷團初步給出的估值較旭輝今年的預(yù)測資產(chǎn)凈值折讓50%至70%。

相比于IPO的“賤賣”，固定利率的高息票據(jù)給地產(chǎn)商帶來的壓力更大。面對15%甚至更高的融資成本，地產(chǎn)商們需要的是更高的項目收益率。但在樓市調(diào)控的大背景下，實現(xiàn)高收益已經(jīng)不太實際，高息成本和還貸壓力轉(zhuǎn)而壓縮地產(chǎn)商的盈利空間。

宋延慶統(tǒng)計，有30%的房企在發(fā)債后陷入財務(wù)上的困境。他認(rèn)為，最根本的原因在于這些公司沒想清楚融資后資金的使用方向，對計劃投資項目的預(yù)計收益估計不足。統(tǒng)計顯示，滬深股市43家已公布三季報的地產(chǎn)公司平均凈利率僅為11%。顯然，如果以行業(yè)平均盈利能力在香港市場發(fā)行年利率高于10%的高息票據(jù)，房企陷入財務(wù)困境的風(fēng)險將會非常大。

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