每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

隨著上海10月份土地出讓收入創(chuàng)出168.33億元的年度新高，之前一向低迷的土地市場(chǎng)一下子活躍起來。

據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)，11月2日，上海掛牌出讓的“徐匯區(qū)漕河涇社區(qū)278a-05、278b-02、278b-04南站商務(wù)區(qū)地塊”（地塊公告號(hào)201218301）等四幅地塊總的起始價(jià)高達(dá)57億元，其中，上述地塊公告號(hào)為201218301的這幅地塊面積最大，起始價(jià)也高達(dá)54.31億元。中房信分析師薛建雄告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，這個(gè)價(jià)格已經(jīng)破了上海今年以來土地出讓起始價(jià)的最高紀(jì)錄。

薛建雄透露，除上述四幅地塊外，上海近期還會(huì)有大量的優(yōu)質(zhì)高總價(jià)地塊入市。但是，上海今年的土地出讓收入可能趕不上去年的1278億元，因?yàn)榻衲昵?0個(gè)月土地出讓收入僅610億元，不到去年全年的50%。

多幅地塊陸續(xù)上市

早在2003年，上海南站就已經(jīng)被徐匯區(qū)認(rèn)定為是僅次于徐家匯的重要商業(yè)圈。但在此前，上述區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)更多是圍繞住宅用地，涉及商業(yè)地產(chǎn)的并不多。

而11月2日公告掛牌的公告號(hào)為201218301的上述地塊，可能是上海南站開發(fā)以來最大的一幅供地。

土地出讓公告顯示，這一地塊東至南寧路，南至柳州南路、南寧路，西至滬閔路，北至賓南路，土地總面積149355.5平方米，出讓面積107486.2平方米，容積率分別為3.8（278a-05）、4.8（278b-02）、4.5（278b-04）；建筑密度不大于45%。據(jù)此估算，地塊的總建筑面積在40萬平方米左右。薛建雄表示，這也是上海南站自規(guī)劃建設(shè)以來所出讓最大的一幅商業(yè)用地。

據(jù)悉，除上海南站附近的地塊外，上海的新客站北廣場(chǎng)、徐匯濱江、世博板塊等區(qū)域還將有大量位于城市核心商業(yè)圈附近的地塊在近期集中上市。

“徐匯濱江、新客站北廣場(chǎng)、世博板塊……未來都會(huì)有大量土地供應(yīng)?！毖ㄐ郾硎荆鲜龅貐^(qū)都是未來上海規(guī)劃開發(fā)的熱點(diǎn)板塊，將有大量的土地供應(yīng)，上述南站區(qū)域的出讓地塊，只是其中的一幅。

據(jù)薛建雄統(tǒng)計(jì)，最近幾個(gè)月，上海市掛牌的土地?cái)?shù)量龐大，單月土地掛牌底價(jià)總金額將至少達(dá)到100多億元。

即使如此，上海今年距離去年全年1278億元的土地出讓總金額依然差距不小。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年前10月上海土地出讓總收入僅610億元。照此估算，上海即使在年底前向市場(chǎng)開閘供應(yīng)大量核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊，其總收入也難和去年相提并論。

商務(wù)成本或?qū)⑾陆?/p>

土地出讓收入下降，對(duì)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來說，未必是壞事。

以上述漕河涇社區(qū)地塊為例，如果以40萬平方米總建筑面積計(jì)算

（鑒于地塊容積率分布不同，故無法確切算出確定的總建筑面積），折算樓板價(jià)不超過1.4萬元/平方米，這意味著上述項(xiàng)目的開發(fā)成本很可能不會(huì)超過2.5萬元/平方米。

以此計(jì)算，上述區(qū)域的寫字樓租金成本將非常低。金鋪網(wǎng)的數(shù)據(jù)也顯示，上述板塊目前的寫字樓日租金價(jià)格僅2.2~3.6元/平方米。

上海中原物業(yè)顧問有限公司研究總監(jiān)宋會(huì)雍告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，上海很多新建寫字樓集中的板塊，由于配套不夠成熟，地理位置相對(duì)較偏，租金一直不高。特別是由于寫字樓大量開發(fā)，已面臨供應(yīng)量過大的壓力。

然而，龐大的供應(yīng)量，卻有利于拉低整個(gè)城市的平均商務(wù)成本，特別是在城市新興商務(wù)區(qū)大量成熟之后，上海的商務(wù)成本有望維持在一個(gè)較低水平，而低商務(wù)成本顯然有助于提升經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)力。

11月2日公告出讓的另外三幅地塊面積都不大，其中，金山區(qū)楓涇鎮(zhèn)蘭興路以西、規(guī)劃四路以北地塊 （4-4-5）的出讓面積為22586.6平方米，呂巷鎮(zhèn)朱呂公路以南、康興路以東地塊（C-7）的出讓面積為38450.8平方米，嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)槎溪路以東、連浦河以南地塊 （15-05）的出讓面積為28419平方米。

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