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每經(jīng)記者 徐杰 發(fā)自浙江

11月5日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉，溫州市中梁國(guó)賓1號(hào)三期（審批定名為南濱錦園）樣板房將于11月17日開(kāi)放，售樓處銷(xiāo)售人員稱(chēng)如果在11月17日前登記并成功購(gòu)房，可享20%超低首付。

當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)人士表示，溫州第一套購(gòu)房首付一般要求三成，第二套首付要求達(dá)到六成，該項(xiàng)目這次所推出二成首付在溫州樓市尚屬首次。北京尚公律師事務(wù)所律師邢俊霞稱(chēng)，上述降低首付標(biāo)準(zhǔn)的行為還與我國(guó)目前實(shí)施的 《個(gè)人住房貸款管理辦法》等法規(guī)相沖突。

國(guó)內(nèi)一房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資深人士透露，從表面上看“20%首付”降低了購(gòu)房門(mén)檻，減輕了購(gòu)房者的資金負(fù)擔(dān)，但實(shí)際可以讓開(kāi)發(fā)商盡快套現(xiàn)，緩解房貸收緊之下的資金壓力。有律師表示，有不法開(kāi)發(fā)商在操作上使用兩份合同，涉嫌向銀行騙貸，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。

二成首付購(gòu)房重出江湖

根據(jù)溫州市房管局旗下的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)顯示，這個(gè)位于溫州甌海區(qū)南白象街道的中梁國(guó)賓1號(hào)為推廣名，審批定名為南濱錦園，溫州當(dāng)?shù)孛襟w《溫州都市報(bào)》推廣宣傳顯示，該樓盤(pán)將于11月25日開(kāi)盤(pán)，開(kāi)發(fā)商為溫州市中梁華成置業(yè)有限公司。

中梁國(guó)賓1號(hào)售樓處有關(guān)銷(xiāo)售人員11月5日介紹稱(chēng)，該樓盤(pán)三期的洋房樣板房將于11月17日開(kāi)放，如果11月17日樣板房開(kāi)放前登記購(gòu)房，并成功購(gòu)房，可享20%超低首付。據(jù)介紹，洋房的戶型面積為180平方米～280平方米，并帶有泳池等配套設(shè)施，總售價(jià)在600萬(wàn)～700萬(wàn)元左右。

銷(xiāo)售人員稱(chēng)，樣板房即將開(kāi)放，可以去售樓現(xiàn)場(chǎng)領(lǐng)取邀請(qǐng)函，除首付20%外，即日起登記并成功認(rèn)購(gòu)贈(zèng)價(jià)值30萬(wàn)車(chē)位。對(duì)于目前所推出的購(gòu)房首付款只需付20%等具體情況須購(gòu)房者到現(xiàn)場(chǎng)面議。

溫州市當(dāng)?shù)匾环康禺a(chǎn)業(yè)從業(yè)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》介紹稱(chēng)，目前，在溫州首套購(gòu)房一般都要支付總售價(jià)的三成，第二套則要達(dá)到六成，該項(xiàng)目這次所推出二成首付為溫州樓市首次。

針對(duì)該項(xiàng)目首付只需要二成，售樓處銷(xiāo)售人員向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者證實(shí)稱(chēng)，購(gòu)房者只要在11月17日樣板房開(kāi)放前登記購(gòu)房，并成功購(gòu)房，確實(shí)可享20%超低首付，開(kāi)發(fā)商只要收到總房款的二成即可，其余銀行按揭部分則由銀行最終確定。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》查詢(xún)溫州市房管局旗下的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)獲悉，截至昨日（11月7日）17時(shí)，中梁國(guó)賓1號(hào)（南濱錦園）一期共508套房源已售34套，登記423套，成交價(jià)格在3萬(wàn)元/平方米左右；二期則共有388套房源，已售86套，登記253套。

低首付暗藏套現(xiàn)玄機(jī)

其實(shí)，溫州樓市在出現(xiàn)二成首付降低購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，一些城市卻出現(xiàn)了房貸收緊的消息。

接觸房產(chǎn)官司較多的北京尚公律師事務(wù)所律師邢俊霞向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者稱(chēng)，眼下房地產(chǎn)調(diào)控仍未現(xiàn)放松跡象，在北京，一些樓盤(pán)首套房貸不僅沒(méi)有30%首付，而且還提高至50%。與溫州同屬浙江省的杭州市，浙江省當(dāng)?shù)孛襟w《青年時(shí)報(bào)》11月6日?qǐng)?bào)道稱(chēng)，杭州首套房貸利率優(yōu)惠全面收緊。同時(shí)有公開(kāi)消息顯示，目前，已經(jīng)有包括廣州、深圳、上海、武漢、長(zhǎng)春、無(wú)錫等14個(gè)城市開(kāi)始上調(diào)首套房貸款利率。

在溫州樓市，類(lèi)似于“零首付”、“10%首付”、20%首付”等購(gòu)房付款模式主要出現(xiàn)在樓市特殊期，公開(kāi)資料顯示，2006年上半年，溫州樓市轉(zhuǎn)暖，市場(chǎng)上也出現(xiàn)個(gè)人房貸悄悄松綁，部分房源首付可低至二成。另外則是在2008年，彼時(shí)經(jīng)濟(jì)同樣面臨嚴(yán)峻形勢(shì)，溫州市試圖通過(guò)采取若干措施來(lái)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。北京尚公律師事務(wù)所律師邢俊霞接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)認(rèn)為，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這種“零首付”、“10%首付”、20%首付”、“零月供”等多為開(kāi)發(fā)商的攬客噱頭，是否真正降低首付標(biāo)準(zhǔn)還有待進(jìn)一步認(rèn)定。

邢俊霞稱(chēng)，上述降低首付標(biāo)準(zhǔn)還與我國(guó)目前實(shí)施的《個(gè)人住房貸款管理辦法》等法規(guī)相沖突。根據(jù)《個(gè)人住房貸款管理辦法》對(duì)于貸款對(duì)象和條件則要求，不享受購(gòu)房補(bǔ)貼的以不低于所購(gòu)住房全部?jī)r(jià)款的30%作為購(gòu)房的首期付款；享受購(gòu)房補(bǔ)貼的以個(gè)人承擔(dān)部分的30%作為購(gòu)房的首期付款；

然而，國(guó)內(nèi)一房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資深人士則向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露稱(chēng)，從表面上看，“零首付”、“10%首付”、20%首付”等不僅降低了購(gòu)房門(mén)檻，減輕了購(gòu)房者的資金周轉(zhuǎn)負(fù)擔(dān)，實(shí)際上還可以實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商的盡快套現(xiàn)。

據(jù)該人士解釋稱(chēng)，一些樓盤(pán)公開(kāi)銷(xiāo)售時(shí)對(duì)房屋價(jià)格先進(jìn)行一定提升后，再對(duì)首付進(jìn)行“減免”。比如一套原價(jià)在100萬(wàn)元的房源，按照慣例，首付30萬(wàn)元，銀行按揭70萬(wàn)元，眼下房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn) “跳水降價(jià)”，在操作中，開(kāi)發(fā)商則保持原價(jià)不變，首付由開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算，可以操作的就在首付，比如開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)存10萬(wàn)元抵30萬(wàn)元，這樣下來(lái)，房屋實(shí)際總價(jià)確實(shí)降了，購(gòu)房者愿意接受，同時(shí)開(kāi)發(fā)商可以開(kāi)出收到30萬(wàn)元的首付款的收據(jù)，銀行根據(jù)開(kāi)發(fā)商收據(jù)放出來(lái)的依然是70萬(wàn)元的按揭，但這部分按揭進(jìn)入的是開(kāi)發(fā)商的賬號(hào)，緩解了開(kāi)發(fā)商的資金壓力。

有律師表示，根據(jù)上述操作方式就存在兩份合同，一份是名義上的，房子的價(jià)格為100萬(wàn)元，而另外則是真實(shí)的成交價(jià)格，只有80萬(wàn)元，但從銀行貸出了70萬(wàn)元，實(shí)際上，上述做法涉嫌向銀行騙貸，同時(shí)對(duì)購(gòu)房者也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，如果遇到信譽(yù)不好的開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商最后可能要求購(gòu)房者按照名義上的合同進(jìn)行履行。

11月6日，中梁國(guó)賓1號(hào)上述銷(xiāo)售人員未對(duì)銀行最后是否愿意同意二成首付的付款方式予以置評(píng)，當(dāng)記者試圖提出進(jìn)一步采訪公司負(fù)責(zé)人時(shí)，售樓處以公司負(fù)責(zé)人不在售樓處，不便聯(lián)系為由拒絕了記者的要求。

溫州房?jī)r(jià)領(lǐng)跌全國(guó)

與中梁國(guó)賓1號(hào)降低首付標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)則是溫州房?jī)r(jià)的大幅“跳水”，最大跌幅超過(guò)50%。

如位于溫州鹿城區(qū)的中瑞公園大地，公開(kāi)信息顯示，目前在售均價(jià)為23500元/平方米起，而在當(dāng)初開(kāi)盤(pán)時(shí)則高出不少，記者以購(gòu)房者咨詢(xún)售樓處銷(xiāo)售信息獲悉，目前在售價(jià)格在30000多元/平方米，而溫州市房管局旗下的房地產(chǎn)市場(chǎng)網(wǎng)顯示，當(dāng)初開(kāi)盤(pán)時(shí)該樓盤(pán)消息均價(jià)為60000元左右，降幅達(dá)到了50%。

此外，還有豪宅賣(mài)出了住宅價(jià)，當(dāng)年的“樓王”置信原墅，最初定價(jià)高達(dá)8萬(wàn)多元/平方米，現(xiàn)在開(kāi)盤(pán)最低價(jià)賣(mài)到3萬(wàn)元/平方米，降幅更大。同樣香緹半島樓盤(pán)售價(jià)也遭到腰斬，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉，2009年香緹半島開(kāi)盤(pán)價(jià)為2.5萬(wàn)元/平方米。開(kāi)盤(pán)5個(gè)月后，二期的價(jià)格漲至3.8萬(wàn)元/平方米；2010年時(shí)該樓盤(pán)的最高售價(jià)高達(dá)8萬(wàn)元/平方米，如今該樓盤(pán)回到了3.5萬(wàn)元/平方米左右。

“平均降幅在30%~50%。”溫州當(dāng)?shù)匾灰?guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

浙江省統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的統(tǒng)計(jì)信息顯示，杭州、寧波、溫州等地的商品房?jī)r(jià)從前幾年的 “領(lǐng)漲”轉(zhuǎn)向“領(lǐng)跌”。

與8月份相比，溫州9月商品房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.8%，跌幅居70城市之首。金華、寧波分別環(huán)比下降0.3%和0.2%，環(huán)比跌幅分別居第5位和并列第6位，杭州則上漲0.3%。其實(shí)，不僅9月份，溫州樓市的降幅多次領(lǐng)先全國(guó)。據(jù)溫州住建委網(wǎng)上銷(xiāo)售系統(tǒng)顯示，截至11月5日19時(shí)，溫州全市庫(kù)存公開(kāi)發(fā)售房源為28783套，9月份的1716套是截至目前的最高單月成交數(shù)據(jù)，倘若按此計(jì)算，單消化這部分房源就需要超過(guò)16個(gè)月。

浙江省統(tǒng)計(jì)局最新公布的三季度全省房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)顯示，雖然受近期房?jī)r(jià)持續(xù)反彈和剛性需求持續(xù)擴(kuò)大影響，三季度全省房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)為100.6，同比下降8.8點(diǎn)，環(huán)比上升0.2點(diǎn)，但繼續(xù)運(yùn)行于“微景氣”區(qū)間。

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