每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海

在土地成交金額和成交量連續(xù)數(shù)月上漲后，上海的地價終于終結(jié)了此前的向下軌跡。即將于本月14日出讓的浦東新區(qū)浦興社區(qū)一很有“故事”的地塊，刷新了上述地塊掛牌價的新高，其較2011年2月上調(diào)了6.89%。

對此，21世紀(jì)不動產(chǎn)分析師羅寅申告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，目前上海已出現(xiàn)了地價微漲的苗頭，新近掛牌的土地比年初已有2.2%的漲幅。

“地王”上調(diào)掛牌價再售

土地出讓公告顯示，浦東新區(qū)浦興社區(qū)Y000902編制單元19-04地塊，東至金業(yè)路，南至現(xiàn)狀農(nóng)民工集體宿舍，西至西溝港20米綠帶，北至現(xiàn)狀六層住宅。規(guī)劃用途為普通商品房，出讓面積17193.2平方米，容積率1.8，起始總價4.81億元，起始樓板價15542元/平方米。

記者了解到，該地塊是一幅很有“故事”的土地。2011年2月，該地塊曾被上海景瑞投資有限公司以6.6億元摘得，折合樓板價21362元/平方米，是2011年上海 “單價地王”。其后，上述地塊被景瑞投資退地，而今又以調(diào)高土地掛牌價格的方式出讓。

不同的是，2011年上述地塊出讓時，起始總價為4.5億元，比現(xiàn)在的起拍價4.81億元便宜3100萬元。此次上調(diào)幅度為6.89%。

起拍價上調(diào)的背后，是上海土地市場開始出現(xiàn)的一輪價格上調(diào)走勢。

錢生輝投資咨詢有限公司總經(jīng)理告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，直到今年十月初，上海諸多土地因為無人預(yù)申請而中止掛牌。一些地塊即使通過預(yù)申請，成交價格也不高。

比如，9月19日成交的奉賢區(qū)海灣鎮(zhèn)03-01區(qū)域地塊，雖然參與競爭的門檻非常低，地塊掛牌價僅3309萬元，但最終也不過是以底價成交，并未出現(xiàn)很多人期待的積極競爭局面。除上述地塊外，九、十月份還有多幅土地是以底價成交。

事實上，房企或面臨著“補倉”壓力。根據(jù)羅寅申的統(tǒng)計，截至11月7日，上海今年新出讓的各類經(jīng)營性用地總建筑面積約700萬平方米，但截至今年10月31日，銷售的各類商品房總面積卻多達(dá)943萬平方米。新購入的土地總建筑面積比房企同期預(yù)售的房屋面積還少200多萬平方米。

然而，土地市場并未出現(xiàn)價格大幅上漲。對此，羅寅申認(rèn)為，由于供應(yīng)充分，未來上海的土地成交價格，應(yīng)該還是保持一個相對溫和的態(tài)勢。

依然看好上海地產(chǎn)項目

雖然上海土地價格整體走勢保持溫和的上漲，但上海的房地產(chǎn)項目在眾多開發(fā)商眼中，仍具有投資價值。

中房信分析師薛建雄告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，他曾對上海和周邊二、三線城市的房地產(chǎn)項目有過一次考察，發(fā)現(xiàn)相對于二、三線城市，上海的房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風(fēng)險更小，收益也更為持續(xù)、穩(wěn)健。

他同時表示，在周邊的二、三線城市，一個總建筑面積10萬平方米的房地產(chǎn)項目可能要賣4~5年才能賣完。而上海這樣的城市，一個有1000多套供應(yīng)的項目，可能只需要7個月就能賣完。

比如上海奉賢新城的卓越世紀(jì)中心，雖然售價不過14000元/平方米出頭，今年3月開盤至今已成交1454套房源。而其他一些剛性需求樓盤，也已在一年中賣出了1000余套。他所接觸的一個嘉興項目雖然體量面積很小，售價也只有7500元/平方米，低于周圍的其他項目，但直到目前卻賣得很差。

不僅如此，二、三線城市還有融資上的壓力。萊蒙國際執(zhí)行董事兼首席財務(wù)官林戰(zhàn)也曾告訴記者，二、三線城市比一線城市更難獲得開發(fā)貸，這使得一些房企不得不尋求相對較高成本的融資渠道。

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