項崢（經(jīng)濟(jì)學(xué)博士 財經(jīng)評論人)

住房公積金是單位及其在職職工繳存的長期住房儲金，是住房分配貨幣化、社會化和法制化的主要形式。住房公積金貸款則是住房公積金中心向符合條件的職工發(fā)放的優(yōu)惠利率個人住房抵押貸款。通常，為了保證住房公積金收支良性運轉(zhuǎn)，避免執(zhí)行優(yōu)惠利率的住房公積金貸款被用于購買高檔商品房，職工申請住房公積金貸款，在貸款額度上有所限制?？陀^上，伴隨著近幾年房價的快速上漲，我國大部分城市的住房公積金貸款額度存在調(diào)整的需要。比如一線城市住房價格的單價普遍在兩萬元以上，相對于較少的住房公積金貸款額度，普通職工買房的壓力較大。所以，根據(jù)房價運行情況，適當(dāng)調(diào)整住房公積金貸款額度，可有效減輕買房人的財務(wù)壓力，真正體現(xiàn)出住房公積金政策的普惠作用。

雖然住房公積金貸款額度的調(diào)整，提高了剛性住房需求的購買力，但住房公積金貸款額度的調(diào)整可能蘊含著一定的政策含義，將對樓市預(yù)期產(chǎn)生一定的影響，可能被市場解讀為政府認(rèn)可現(xiàn)行房價，進(jìn)而托市，房價下跌可能性小，而上漲可能性增大，這需要引起關(guān)注。

按理，住房公積金貸款額度調(diào)整的頻率、幅度和時機(jī)，均會影響市場對樓市的判斷。從住房公積金貸款額度調(diào)整的頻率看，若已形成常規(guī)性的調(diào)整頻率，如每年調(diào)整，那對樓市預(yù)期的影響可能較小。因為市場將住房公積金貸款額度調(diào)整視為常規(guī)行為。若住房公積金貸款額度多年不調(diào)整，突然的、未預(yù)期的來一次調(diào)整，則容易被市場解讀為帶有明顯政策傾向，對樓市預(yù)期的影響就大了。若是每次住房公積金貸款額度調(diào)整的幅度較小，則市場反應(yīng)相對較??；若是突然較大幅調(diào)整，則容易被市場認(rèn)為是政府有意托市的舉措，對樓市預(yù)期的影響巨大。從調(diào)整時機(jī)看，在樓市成交量上升時出臺住房公積金貸款額度調(diào)整政策，容易被市場忽視；若是在樓市成交量下降時調(diào)整住房公積金貸款額度，其政策含義不言而喻，對樓市預(yù)期的影響巨大。

眼下，樓市預(yù)期已出現(xiàn)變化。剛剛過去的“銅九鐵十”，樓市成交量未能如期明顯上升，部分熱點城市的成交量反而環(huán)比下降。這一方面是宏觀調(diào)控的結(jié)果，另一方面也說明了4至8月期間樓市成交量回暖是住房剛性需求的一次集中性釋放。從各方面因素分析看，四季度樓市將運行平穩(wěn)，房價不太可能現(xiàn)大漲或大跌。但樓市上漲預(yù)期可能正逐步形成。據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的全國70個大中城市住房價格，9月全國新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市有31個，接近一半的城市新房價格上漲。還有，今年三季度大型房企拿地積極性明顯提高，顯示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對未來市場的謹(jǐn)慎預(yù)期有所轉(zhuǎn)變。此外，宏觀經(jīng)濟(jì)回穩(wěn)的跡象更加明顯，10月中國制造業(yè)PMI指數(shù)再次回升至50的榮枯線以上，表明制造業(yè)景氣轉(zhuǎn)好，也將增大房價上漲預(yù)期。特別是近期人民幣匯率升值較快，熱錢進(jìn)入中國的可能性增加，房地產(chǎn)容易成為熱錢流入的重點區(qū)域，對此不能不有所警惕。

在這種情形下，若大規(guī)模地、普遍地調(diào)整住房公積金貸款額度，容易被市場解讀為是地方政府帶有政策意圖的做法，將明顯影響樓市預(yù)期。據(jù)近期媒體報道，有30多個城市微調(diào)了住房公積金貸款額度，其對樓市預(yù)期的影響需要引起關(guān)注。當(dāng)然，在已調(diào)整住房公積金貸款額度的城市，相對于較高的房價，調(diào)整幅度或調(diào)整后的額度，作用確實有限，也不會大幅增加剛性住房需求群體的購買力，對房價的影響幾乎可以忽略不計。因此，住房公積金貸款額度的調(diào)整，需要政府、媒體有正確的輿論引導(dǎo)，避免產(chǎn)生誤導(dǎo)購房群體，增大房價上漲預(yù)期壓力。