房?jī)r(jià)上漲和房地產(chǎn)市場(chǎng)擴(kuò)張的速度可以超出實(shí)體經(jīng)濟(jì)的增速，但不可能脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支撐而永遠(yuǎn)“裸奔”下去，這是我國(guó)目前不少二三線、三四線城市房地產(chǎn)規(guī)模過(guò)快增長(zhǎng)后所面臨的窘境。這些城市的中心區(qū)外圍基本不具備開發(fā)條件，政府也缺乏資金，甚至不愿意將資金投入到公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)中，承諾的配套和招商引資難以兌現(xiàn)，或者干脆以土地成片出讓的方式讓利于開發(fā)商來(lái)建設(shè)。但在二三線、三四線城市運(yùn)營(yíng)的開發(fā)商大多數(shù)采取“跑馬圈地”的經(jīng)營(yíng)模式，即融資靠土地抵押貸款、收益靠提高房屋售價(jià)，看重的是土地開發(fā)的增值收益，并非培育物業(yè)直至成熟所帶來(lái)的持續(xù)受益。在經(jīng)濟(jì)景氣階段，房?jī)r(jià)上漲收益驅(qū)動(dòng)的巨大需求掩蓋了有限的真實(shí)需求和缺失的配套設(shè)施，而當(dāng)經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)，真實(shí)需求是支撐房地產(chǎn)發(fā)展的最后防線，但經(jīng)濟(jì)下滑對(duì)于產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、居民收入沖擊，加上公共服務(wù)配套設(shè)施缺失問(wèn)題的暴露，二三線和三四線城市的房地產(chǎn)需求遂成無(wú)水之源。

歷來(lái)，一線城市和主要二線城市（省會(huì)和區(qū)域中心城市）獲得的資源（投資資金、傾斜政策、就業(yè)機(jī)會(huì)、公共服務(wù)等）要遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于其他二線城市和三四線城市，這也是為什么大家會(huì)選擇在這些城市就業(yè)的原因。這些城市經(jīng)濟(jì)活力和彈性、產(chǎn)業(yè)積聚程度、人口集聚程度、居民收入要遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于其他城市，所以住房民生訴求壓力最大的城市，國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)也恰是這些城市。近年來(lái)，特別是2010年實(shí)施限購(gòu)以來(lái)，這些城市累積的住房需求特別大。盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了調(diào)整，但整體來(lái)看仍是供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)稍有下降便有購(gòu)買力跟進(jìn)，未來(lái)這些城市的吸引力將大于其他城市，城市化的進(jìn)程也將快于其他城市。因此，未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)區(qū)域分化的第一個(gè)特征就是，一線城市和和主要二線城市（省會(huì)城市和區(qū)域中心城市）將繼續(xù)平穩(wěn)快速發(fā)展，而其他二三線城市和三四線城市將進(jìn)入擠泡沫的階段。

未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)區(qū)域分化的第二個(gè)特征就是，城市中心區(qū)的房?jī)r(jià)較外圍區(qū)域的房?jī)r(jià)更為堅(jiān)挺或上漲得更快。

在城市面積擴(kuò)張快速期，公共服務(wù)設(shè)施追不上城市擴(kuò)張是個(gè)全球性問(wèn)題，即使在為追求生活和居住舒適而驅(qū)使人們普遍遷居遠(yuǎn)郊的美國(guó)和西歐，自上世紀(jì)80年代以來(lái)也出現(xiàn)了大城市復(fù)活和城郊萎縮的現(xiàn)象，原因是越來(lái)越嚴(yán)重的公共交通問(wèn)題(擁擠、時(shí)間和高油價(jià))、就業(yè)機(jī)會(huì)分布的不均衡和中心區(qū)居住環(huán)境的改善。在埃及和巴西等新興國(guó)家，因?yàn)樾鲁腔蛐l(wèi)星城的公共服務(wù)設(shè)施供應(yīng)不到位，為疏散城市中心區(qū)的居住壓力而建設(shè)的新城或衛(wèi)星城，也都在不同時(shí)期和不同程度上出現(xiàn)了住房空置或空城問(wèn)題。而公共服務(wù)設(shè)施追不上城市擴(kuò)張的根本原因，在于公共服務(wù)設(shè)施需求所包含的內(nèi)容，較“鋼筋水泥混凝土”式的城市擴(kuò)張要多得多，城市居民對(duì)于公共服務(wù)設(shè)施需求的多樣性、復(fù)雜性難以由簡(jiǎn)單的城市外延式擴(kuò)張來(lái)解決。

筆者認(rèn)為，我國(guó)公共服務(wù)設(shè)施追不上城市擴(kuò)張的問(wèn)題更為突出。目前，各大城市大規(guī)模新增的路網(wǎng)建設(shè)將主城區(qū)與郊區(qū)、新城聯(lián)系起來(lái)，但優(yōu)質(zhì)的教育、醫(yī)療、就業(yè)、公共安全等資源依舊集中于城市中心區(qū)，政府在新區(qū)的公共服務(wù)設(shè)施投資力度不夠，而且公共服務(wù)設(shè)施的軟實(shí)力也不可能在短時(shí)間內(nèi)培育起來(lái)。因此，我國(guó)各大城市“造城運(yùn)動(dòng)”的結(jié)果是產(chǎn)生了大量“臥城”或“睡城”。當(dāng)大家都在追逐中心城區(qū)的就業(yè)、教育、醫(yī)療、商業(yè)等稀缺的公共資源時(shí)，交通擁擠、上學(xué)困難、就醫(yī)昂貴等問(wèn)題也越來(lái)越嚴(yán)重。這使各大城市中心區(qū)的房?jī)r(jià)難以回落。由于一線城市和和主要二線城市吸引力仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其他城市，城市化增速仍高于其他城市，這些城市中心區(qū)的房?jī)r(jià)將上漲得更快。

樓市的區(qū)域分化，渴求新的對(duì)策。（記者 李宇嘉）