房價上漲和房地產(chǎn)市場擴張的速度可以超出實體經(jīng)濟的增速，但不可能脫離實體經(jīng)濟的支撐而永遠“裸奔”下去，這是我國目前不少二三線、三四線城市房地產(chǎn)規(guī)模過快增長后所面臨的窘境。這些城市的中心區(qū)外圍基本不具備開發(fā)條件，政府也缺乏資金，甚至不愿意將資金投入到公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)中，承諾的配套和招商引資難以兌現(xiàn)，或者干脆以土地成片出讓的方式讓利于開發(fā)商來建設(shè)。但在二三線、三四線城市運營的開發(fā)商大多數(shù)采取“跑馬圈地”的經(jīng)營模式，即融資靠土地抵押貸款、收益靠提高房屋售價，看重的是土地開發(fā)的增值收益，并非培育物業(yè)直至成熟所帶來的持續(xù)受益。在經(jīng)濟景氣階段，房價上漲收益驅(qū)動的巨大需求掩蓋了有限的真實需求和缺失的配套設(shè)施，而當(dāng)經(jīng)濟不景氣時，真實需求是支撐房地產(chǎn)發(fā)展的最后防線，但經(jīng)濟下滑對于產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、居民收入沖擊，加上公共服務(wù)配套設(shè)施缺失問題的暴露，二三線和三四線城市的房地產(chǎn)需求遂成無水之源。

歷來，一線城市和主要二線城市（省會和區(qū)域中心城市）獲得的資源（投資資金、傾斜政策、就業(yè)機會、公共服務(wù)等）要遠遠多于其他二線城市和三四線城市，這也是為什么大家會選擇在這些城市就業(yè)的原因。這些城市經(jīng)濟活力和彈性、產(chǎn)業(yè)積聚程度、人口集聚程度、居民收入要遠遠優(yōu)于其他城市，所以住房民生訴求壓力最大的城市，國家房地產(chǎn)調(diào)控的重點也恰是這些城市。近年來，特別是2010年實施限購以來，這些城市累積的住房需求特別大。盡管房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了調(diào)整，但整體來看仍是供不應(yīng)求，房價稍有下降便有購買力跟進，未來這些城市的吸引力將大于其他城市，城市化的進程也將快于其他城市。因此，未來我國房地產(chǎn)區(qū)域分化的第一個特征就是，一線城市和和主要二線城市（省會城市和區(qū)域中心城市）將繼續(xù)平穩(wěn)快速發(fā)展，而其他二三線城市和三四線城市將進入擠泡沫的階段。

未來我國房地產(chǎn)區(qū)域分化的第二個特征就是，城市中心區(qū)的房價較外圍區(qū)域的房價更為堅挺或上漲得更快。

在城市面積擴張快速期，公共服務(wù)設(shè)施追不上城市擴張是個全球性問題，即使在為追求生活和居住舒適而驅(qū)使人們普遍遷居遠郊的美國和西歐，自上世紀(jì)80年代以來也出現(xiàn)了大城市復(fù)活和城郊萎縮的現(xiàn)象，原因是越來越嚴(yán)重的公共交通問題(擁擠、時間和高油價)、就業(yè)機會分布的不均衡和中心區(qū)居住環(huán)境的改善。在埃及和巴西等新興國家，因為新城或衛(wèi)星城的公共服務(wù)設(shè)施供應(yīng)不到位，為疏散城市中心區(qū)的居住壓力而建設(shè)的新城或衛(wèi)星城，也都在不同時期和不同程度上出現(xiàn)了住房空置或空城問題。而公共服務(wù)設(shè)施追不上城市擴張的根本原因，在于公共服務(wù)設(shè)施需求所包含的內(nèi)容，較“鋼筋水泥混凝土”式的城市擴張要多得多，城市居民對于公共服務(wù)設(shè)施需求的多樣性、復(fù)雜性難以由簡單的城市外延式擴張來解決。

筆者認(rèn)為，我國公共服務(wù)設(shè)施追不上城市擴張的問題更為突出。目前，各大城市大規(guī)模新增的路網(wǎng)建設(shè)將主城區(qū)與郊區(qū)、新城聯(lián)系起來，但優(yōu)質(zhì)的教育、醫(yī)療、就業(yè)、公共安全等資源依舊集中于城市中心區(qū)，政府在新區(qū)的公共服務(wù)設(shè)施投資力度不夠，而且公共服務(wù)設(shè)施的軟實力也不可能在短時間內(nèi)培育起來。因此，我國各大城市“造城運動”的結(jié)果是產(chǎn)生了大量“臥城”或“睡城”。當(dāng)大家都在追逐中心城區(qū)的就業(yè)、教育、醫(yī)療、商業(yè)等稀缺的公共資源時，交通擁擠、上學(xué)困難、就醫(yī)昂貴等問題也越來越嚴(yán)重。這使各大城市中心區(qū)的房價難以回落。由于一線城市和和主要二線城市吸引力仍遠遠大于其他城市，城市化增速仍高于其他城市，這些城市中心區(qū)的房價將上漲得更快。

樓市的區(qū)域分化，渴求新的對策。（記者 李宇嘉）