項(xiàng)崢

近年來，在中央的領(lǐng)導(dǎo)下，我國加快城市保障性住房建設(shè)和農(nóng)村危房改造，加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控，取得了積極成效，房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭得到了有效遏制。但今年第二季度以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)有所回暖，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期再次抬頭。對(duì)此，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新在“十八大”記者招待會(huì)上表示，“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不放松”。

筆者認(rèn)為，當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲預(yù)期的基礎(chǔ)在于購房需求巨大，而供給相對(duì)不足。在形成購房需求的因素中，房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)起著非常重要的作用。在此作用下，市場(chǎng)購房需求不斷積聚，進(jìn)一步加大房?jī)r(jià)上漲壓力。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控，需要警惕房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)的示范作用，通過擴(kuò)大投資渠道，引導(dǎo)社會(huì)逐利資金，減少購房需求，以緩解住房供求矛盾。

據(jù)西南財(cái)經(jīng)大學(xué)和中國人民銀行共同發(fā)布的 《中國家庭金融調(diào)查報(bào)告》顯示，中國自有住房擁有率高達(dá)89.68%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過世界平均60%左右的水平。主要發(fā)達(dá)國家的自有住房擁有率，如美國為65%，英國為70%，日本為60%，均低于中國。此外，報(bào)告還顯示，2011年中國城市戶均擁有住房1.22套。姑且不論《中國家庭金融調(diào)查報(bào)告》數(shù)據(jù)的真實(shí)可靠性，就直觀感受而言，中國部分居民自有住房擁有率高，“平均”掉了很多無住房家庭。在這種情況下，已經(jīng)擁有自有住房的這部分家庭，仍義無反顧加入購房大軍，正是看中了中國房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)。近日，據(jù)媒體報(bào)道，中國首批房奴即將還清貸款，而房產(chǎn)已增值數(shù)倍。

過去，中國居民投資渠道狹窄，從僅有的幾個(gè)大眾性的投資渠道看，都不及房地產(chǎn)投資的低風(fēng)險(xiǎn)與高收益。在西方發(fā)達(dá)國家，股市是經(jīng)濟(jì)的“晴雨表”，但中國經(jīng)濟(jì)向好，股票指數(shù)并未反映出上市公司盈利能力。中國經(jīng)濟(jì)上行壓力增加，而股票指數(shù)跌得更狠。基金或許是一個(gè)比較好的投資渠道，但遺憾的是，基金經(jīng)理的專業(yè)投資才能，并沒有給投資人如期帶來超額的利潤，甚至在有些時(shí)候，基金凈值比大市跌得更慘?；蛟S我們可以做一個(gè)比較，凡在2005年以前購買住房的投資者，均已獲得房?jī)r(jià)翻番的投資收益；而在此期間購買股票和基金的投資者，也許有高收益獲得者，但大多數(shù)投資者仍掙扎在繼續(xù)套牢或割肉出局的兩難選擇之中。

由此可見，過去中國房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)真實(shí)而又巨大，其示范作用深遠(yuǎn)而又激烈。經(jīng)歷了近一年的沉寂與觀望，今年4月開始，房地產(chǎn)市場(chǎng)再次回暖。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的2012年1~10月全國房地產(chǎn)開發(fā)與銷售情況，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速企穩(wěn)，住宅投資有所擴(kuò)大；商品房銷售面積降幅明顯縮小，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市有所增加。對(duì)此，需要引起高度關(guān)注。

應(yīng)該看到，我國居民金融資產(chǎn)龐大，潛在購買能力驚人。截至2012年9月末，我國個(gè)人存款高達(dá)40.34萬億元。即使是考慮到個(gè)人存款分布的不均勻性，潛在的購房能力也非常巨大。

因此，在國家堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不放松的同時(shí)，需要高度警惕房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)的示范作用。“十八大”報(bào)告中，提出要多渠道增加居民財(cái)產(chǎn)性收入。由此可見，需要?jiǎng)?chuàng)造條件以進(jìn)一步拓寬居民的投資渠道，引導(dǎo)居民將更多的閑置資金投入到非房地產(chǎn)領(lǐng)域，提高非房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的回報(bào)。只有這樣，才能真正促進(jìn)社會(huì)購房需求回歸理性，同時(shí)又可以確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，房?jī)r(jià)穩(wěn)定運(yùn)行，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)中國經(jīng)濟(jì)的“綁架”。

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