來源： 經(jīng)濟(jì)參考報(bào)

專家提醒，防止價(jià)格波動(dòng)引起恐慌性需求集中入市

18日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布“10月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況”，其中價(jià)格上漲城市有35個(gè)。在價(jià)格上漲的城市中，一線城市有漲幅擴(kuò)大的趨勢。業(yè)內(nèi)人士表示，應(yīng)防止因價(jià)格波動(dòng)而引發(fā)的恐慌性需求集中入市帶動(dòng)市場升溫。

房價(jià)

35城市環(huán)比上漲

與上月相比，70個(gè)大中城市中，10月份有35個(gè)城市新建商品住宅(不含保障性住房)價(jià)格環(huán)比上漲，18個(gè)城市持平，17個(gè)城市下降。其中，環(huán)比價(jià)格上漲的城市數(shù)量 增 加4個(gè) ， 漲 幅 均 未 超 過0 .5%。從同比來看，70個(gè)大中城市中，56個(gè)城市價(jià)格同比下降，12個(gè)同比上漲。同比價(jià)格上漲的城市中，漲幅均未超過1 .5%，漲幅比9月份回落的城市有1個(gè)。

二手住宅價(jià)格方面，與上月相比，70個(gè)大中城市中，32個(gè)城市環(huán)比上漲，20個(gè)城市持平，18個(gè)城市價(jià)格下降。環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，漲幅均未超過0 .8%。同比方面，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有55個(gè)，上漲的城市有15個(gè)。10月份，同比價(jià)格上漲的城市中，漲幅均未超過4.2%，漲幅比9月份回落的城市有2個(gè)。

中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉表示，10月房價(jià)繼續(xù)呈小幅上漲趨勢，且上漲與持平成主流。

“雖然10月住房銷售量較前兩月 小 幅 下 降 ， 但 下 降 幅 度 大 幅 收窄。”中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長顧云昌對《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示，在住房銷售面積跌幅縮窄，成交量繼續(xù)增加的背景下，房企漲價(jià)動(dòng)力增加，再加上房企資金鏈好轉(zhuǎn)，以價(jià)換量動(dòng)力不足，因此，10月份價(jià)格的上漲，也反映了市場的情況。

的確，據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至14日，已公布10月銷售數(shù)據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)中，保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、綠 城 集 團(tuán) 、 世 茂 房 地 產(chǎn) 、 招 商 地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、融創(chuàng)中國、中駿置業(yè)、華潤置地、禹州地產(chǎn)及遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等10余家標(biāo)桿房企均已完成全年銷售目標(biāo)。

“房企任務(wù)完成較好，以價(jià)換量動(dòng)力明顯不足。”張大偉分析認(rèn)為，在成交量上漲的情況下，房企資金鏈有所緩解，再加上已完成全年任務(wù)目標(biāo)，更不愿主動(dòng)降價(jià)以價(jià)換量，因此，從目前情況來看，樓市以價(jià)換量情況已經(jīng)結(jié)束。但在調(diào)控政策依然不放松的背景下，市場價(jià)格將維持小幅上漲的趨勢。

警惕

應(yīng)防恐慌性需求

值得注意的是，從10月份70大中城市房價(jià)數(shù)據(jù)可以看出，一線城市中，北京、廣州和深圳的新建商 品 住 宅 銷 售 價(jià) 格 分 別 上 漲 了0 .3%、0 .4%和0 .4%。二手住宅銷售價(jià)格方面上海、廣州、深圳分別上漲了0.2%、0.4%、0.4%。

“從10月份的價(jià)格變化情況看，一線城市房價(jià)漲幅再一次出現(xiàn)擴(kuò)大的趨勢。”鏈家地產(chǎn)市場研究部張絮表示，受需求規(guī)模影響，一線城市價(jià)格控制難度明顯要高于其他 城 市 ， 價(jià) 格 反 彈 幅 度 也 相 對 較大。

張大偉指出，指標(biāo)環(huán)比連續(xù)5個(gè)月全面上漲，新建住宅的價(jià)格上漲幅度明顯超過二手房住宅。他認(rèn)為，前10月京滬廣深4個(gè)一線城市成交量同比均出現(xiàn)了20%以上的上漲，消化了大量庫存，為價(jià)格上漲提供空間；另一方面，從8月開始 的 土 地 市 場 升 溫 從 一 線 城 市 開始，土地價(jià)格上行后，開發(fā)商對房價(jià)更加看漲，也影響了購房者的預(yù)期。

的確，據(jù)中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測，截至10月，年內(nèi)全國主要54個(gè) 城 市 新 建 住 宅 合 計(jì) 簽 約 套 數(shù) 為215.78萬套，已經(jīng)提前2個(gè)月超過了2011年這54個(gè)城市總簽約量。

廣州市國土房管局發(fā)布的最新統(tǒng)計(jì)，10月廣州十區(qū)新建商品住宅網(wǎng)簽84 .75萬平方米，環(huán)比增長13 .4%。而上海10月份樓市單月近90萬平方米的成交量，已是自去年2月份以來第二高位，僅次于今年6月份。今年9、10月份上海樓市共計(jì)成交新建商品住宅168 .6萬平 方 米 ， 比 去 年 同 期 大 幅 上 漲64.03%。

北京方面，雖然10月新建住宅簽約環(huán)比下調(diào)10.6%，二手房成交環(huán)比下降9%，但進(jìn)入11月以來，新 建 住 宅 簽 約 套 數(shù) 環(huán) 比 上 漲1 1 3 %， 同 比2 0 1 1年 同 期 上 漲202%。

從統(tǒng)計(jì)局日前公布的1至10月房地產(chǎn)市場運(yùn)行數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)主要指標(biāo)開始好轉(zhuǎn)，整體上出現(xiàn)企穩(wěn)向上的趨勢。近兩月土地價(jià)格及溢價(jià)率也都有所上漲，保利、招商等大型上市房企近期在全國市場內(nèi)頻繁拿地以布局全國。

業(yè) 界 分 析 指 出 ， 綜 合 上 述 表現(xiàn)，房企以價(jià)換量的動(dòng)機(jī)正在相應(yīng)減弱。對于房企來說，利潤將會(huì)取代銷售額成為房企新的關(guān)注目標(biāo)，因此房價(jià)反彈壓力將隨之增加。

“ 一 方 面 ， 金 九 銀 十 并 未 落空，整體依舊維持向上走勢，為年內(nèi)市場增加了一定的不確定性；另一方面，雖然宏觀調(diào)控并未放松，但一旦沒有明顯的政策信號(hào)釋放，目前觀望的部分需求可能會(huì)在年內(nèi)入市，也將在一定程度上加劇房價(jià)反彈風(fēng)險(xiǎn)。”張絮認(rèn)為，年底成交情況會(huì)在一定程度上影響明年的市場走勢，因此要謹(jǐn)防價(jià)格波動(dòng)而引發(fā)的恐慌性需求集中入市帶動(dòng)市場升溫。

政策

堅(jiān)持調(diào)控不放松

12日，住建部部長姜偉新在十八大期間的記者會(huì)上表示，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策“現(xiàn)在還沒想放松”。

住建部政策研究中心主任秦虹日前也表示，堅(jiān)持抑制投機(jī)性需求，滿足合理住房需求仍是我國明年宏觀調(diào)控方向。并表示目前行業(yè)整合在加劇，過去沒有專業(yè)化能力、負(fù)債率過高、不理性發(fā)展的企業(yè)在調(diào)整，部分城市透支市場的行為開始得到糾正，市場向健康方向發(fā)展。

秦虹預(yù)計(jì)，未來貨幣發(fā)行規(guī)模也會(huì)受控制。“寬松貨幣政策與房地產(chǎn)有高度密切關(guān)系，實(shí)際上這兩年已偏緊，已不可能像2009年那樣寬松了。”秦虹認(rèn)為，開發(fā)商已不可復(fù)制過去10年房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)，企業(yè)戰(zhàn)略應(yīng)該趨于穩(wěn)健，切忌盲目擴(kuò)張。

近幾個(gè)月以來，多地樓市的剛性 需 求 和 改 善 性 需 求 開 始 大 量 釋放，全國主要大中型城市的房價(jià)在筑底之后，呈現(xiàn)微弱上漲之勢。業(yè)內(nèi)有分析指出，樓市成交量回升以后，房價(jià)并未出現(xiàn)大幅反彈的一個(gè)主 要 原 因 是 當(dāng) 前 限 購 政 策 并 未 放松，投資投機(jī)性需求仍被抑制。

近日，中原地產(chǎn)的一份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，全國已經(jīng)有武漢、廣州、重慶、貴陽、鎮(zhèn)江等超過40個(gè)城市調(diào)整了當(dāng)?shù)氐墓e金政策，內(nèi)容涉及提升額度、省內(nèi)異地互貸等。中原地產(chǎn)指出，公積金政策調(diào)整對緩解自住購房者入市作用明顯。該機(jī)構(gòu)同時(shí)指出，這些調(diào)整政策在對市場釋放微調(diào)信息時(shí)，并沒有影響限購限貸的政策底線。從未來的政策趨勢上來看，樓市調(diào)控仍將成為一種長效機(jī)制，抑制投資投 機(jī) 性 需 求 這 一 初 衷 不 會(huì) 發(fā) 生 變化。“只不過，調(diào)控政策將逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)楦袌龌氖侄?rdquo;。

中指院在分析房地產(chǎn)行業(yè)走勢時(shí)認(rèn)為，政策總體仍將偏緊，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期。該機(jī)構(gòu)分析指出，從宏觀環(huán)境來看，受國內(nèi)外環(huán)境和自然規(guī)律影響，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)調(diào)控政策總體偏緊的可能性較大，抑制投資投機(jī)需求仍將是房地產(chǎn)調(diào)控政策的重要目標(biāo)。另外，在房產(chǎn)稅等長效機(jī)制逐步完善之前，差別化信貸政策和限購措施短期不會(huì)退出。

張絮表示，雖然近幾月房價(jià)持續(xù)上漲，但漲幅仍然較小。無論新房還是二手房從市場環(huán)境和政策環(huán)境 上 看 ， 并 沒 有 完 全 處 于 上 漲 通道。因此，買賣雙方博弈的心態(tài)還會(huì)持續(xù)，價(jià)格仍難以大幅上漲。

而從未來的政策趨勢看，張絮認(rèn)為，由于我國購房需求量仍然較大，以現(xiàn)在調(diào)控方式很難完全抑制投機(jī)性需求，因此預(yù)計(jì)下階段政策重點(diǎn)將放在加強(qiáng)信貸和稅收的差異化調(diào)控，并有所突破。

記者　梁倩　高偉　北京報(bào)道