每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

今年3月以后，北京樓市整體處于上升過程中，雖有數(shù)據(jù)起伏，但整體微漲的趨勢(shì)未變。然而，11月，二手房市場(chǎng)卻再度升溫。

“遇到性價(jià)比較高的房子，就能立馬出手的購(gòu)房者能占到整個(gè)成交比例的30%左右”，一位熟悉一線二手房市場(chǎng)的經(jīng)紀(jì)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

作為樓市走向的先行指標(biāo)，二手房?jī)r(jià)走勢(shì)被業(yè)界廣泛關(guān)注。對(duì)此，北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，當(dāng)下的二手房有所升溫，主要還是因?yàn)樾陆ㄗ≌_發(fā)商年內(nèi)任務(wù)基本接近完成，供應(yīng)減少。部分需求在二手房市場(chǎng)變現(xiàn)。

中介人員：業(yè)主預(yù)期看漲 購(gòu)房者不再觀望

進(jìn)入11月，由于房?jī)r(jià)預(yù)期看漲，北京市場(chǎng)不少二手房主開出自己的“心理價(jià)位”。“在11月初，后現(xiàn)代城一套79平方米的一居，市場(chǎng)均價(jià)也就在225萬元。一位業(yè)主開出250萬元的高價(jià)，最后245萬元成交”，美聯(lián)物業(yè)后現(xiàn)代城店店長(zhǎng)李營(yíng)利表示，與多數(shù)位于遠(yuǎn)郊區(qū)域的新房相比，市內(nèi)二手房地段相對(duì)優(yōu)越，配套設(shè)施較為完善，并具有一定的議價(jià)空間，深得剛性需求購(gòu)房者青睞。但隨著成交量的持續(xù)走高，二手房的議價(jià)空間正被壓縮，房主心理預(yù)期升高。

與房主預(yù)期看漲的態(tài)度形成對(duì)比的卻是購(gòu)房者的熱情。據(jù)了解，11月初，李明（化名）以210萬元的價(jià)格在豐臺(tái)區(qū)三環(huán)新城買下一套面積100平方米的二手房。“從李明來中介門店登記到與業(yè)主簽約只用了5天的時(shí)間，三環(huán)新城的二手房均價(jià)約在每平米2.2萬元，業(yè)主遇到性價(jià)比較高的二手房，已經(jīng)不再觀望。”鏈家地產(chǎn)萬年花城店的一位經(jīng)紀(jì)人介紹道。

數(shù)據(jù)也證明了這一點(diǎn)。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，累計(jì)至11月19日，二手住宅累計(jì)成交7835套，成交面積為70.75萬平方米，環(huán)比漲幅分別為44.13%、41.53%；同比去年，成交水平增長(zhǎng)幅度較大，分別為80.91%和74.73%。

新建住宅供應(yīng)減少刺激作用明顯

對(duì)于目前這波二手房“購(gòu)房熱”，新建住宅供應(yīng)量減少是一大不可忽略的因素。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：11月前18天，全國(guó)54個(gè)主要城市新建住宅簽約套數(shù)達(dá)到了171735套。超過了之前創(chuàng)造的近2年新高的7月同期，同比10月同期上漲幅度更是達(dá)到了45.5%。北京簽約9054套、上海簽約10692套等城市均達(dá)到了年內(nèi)的新高。同比上月同期接近翻倍。

銷售面積方面，據(jù)中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測(cè)，10月，十大標(biāo)桿房企總銷售面積約717萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)28%，同比增長(zhǎng)55%。1-10月，十大標(biāo)桿房企總銷售面積5155萬平方米，同比增長(zhǎng)23%。值得關(guān)注的是，10月標(biāo)桿房企銷售創(chuàng)出歷史新高，比今年6月的高點(diǎn)微增1.27%。

目前來看，中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測(cè)的標(biāo)桿房企中已經(jīng)有半數(shù)完成銷售計(jì)劃。從8個(gè)公布銷售計(jì)劃的開發(fā)商來看，平均銷售計(jì)劃完成率達(dá)到99%，明顯好于銷售計(jì)劃。其中表現(xiàn)較好的企業(yè)包括：華潤(rùn)、綠城、招商、中海，均已超出年度銷售計(jì)劃。

保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、綠城集團(tuán)、世茂房地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、融創(chuàng)中國(guó)、中駿置業(yè)、華潤(rùn)置地、禹州地產(chǎn)及遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等11家標(biāo)桿房企均已完成全年銷售目標(biāo)。

張大偉表示，由于在2012年3月開始，全國(guó)性的市場(chǎng)回暖趨勢(shì)已經(jīng)明確，大部分企業(yè)都處于去庫(kù)存狀態(tài)。部分房企甚至提前完成了提高的年度目標(biāo)，房企對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期開始樂觀，房企減價(jià)換量現(xiàn)象基本絕跡。

北京美聯(lián)物業(yè)高級(jí)經(jīng)理張磊認(rèn)為，考慮到進(jìn)入年末，部分一直觀望的購(gòu)房需求對(duì)于眼下的市場(chǎng)環(huán)境已經(jīng)逐步適應(yīng)，看到價(jià)格沒有出現(xiàn)下降的趨勢(shì)下，會(huì)出現(xiàn)擔(dān)心房?jī)r(jià)再度開始上升的恐慌心理，開始重啟購(gòu)房行為。

一線城市二手房市場(chǎng)或出現(xiàn)翹尾

相比較去年，今年北京二手房市場(chǎng)有了大幅度的上漲。

張大偉指出，整體年底翹尾的趨勢(shì)很明顯，雖然9月以后改善需求有部分增加。但今年樓市的復(fù)蘇主要特點(diǎn)是剛需占主導(dǎo)，所以郊區(qū)的新建住宅復(fù)蘇的情況更明顯。一線城市的二手房因?yàn)閰^(qū)域集中城區(qū)，而且在11年至12年初的降價(jià)幅度也不大，所以二手房的價(jià)格上漲幅度明顯低于新建住宅，從統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70城市價(jià)格數(shù)據(jù)中也非常明顯的可以看到這一點(diǎn)。當(dāng)下的二手房有所升溫，主要還是因?yàn)樾陆ㄗ≌_發(fā)商年內(nèi)任務(wù)基本接近完成，供應(yīng)減少。部分需求在二手房市場(chǎng)變現(xiàn)。整體上漲的趨勢(shì)依然是溫和的，并沒有出行爆發(fā)式上漲的情況，在目前單月1-1.5萬套的成交量下，房?jī)r(jià)在年底不會(huì)有大幅上漲的可能性。

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張絮認(rèn)為，自9月份以來，新增客源量處于震蕩上升的趨勢(shì)，說明市場(chǎng)需求還在不斷釋放當(dāng)中。由于需求方面的增長(zhǎng)將會(huì)逐漸反應(yīng)在市場(chǎng)成交上，成交量高位運(yùn)行的特征將會(huì)在短期內(nèi)持續(xù)。從目前的成交來看，11月成交量或會(huì)接近8月水平，連續(xù)三月的下滑行情或會(huì)終止，成交量將出現(xiàn)止跌回升。“持續(xù)的高成交對(duì)價(jià)格的推動(dòng)作用開始顯現(xiàn)，價(jià)格上行的壓力明顯增加。但是從客戶購(gòu)房動(dòng)機(jī)來看，首套房和改善置業(yè)的剛性需求依然是市場(chǎng)的主力需求，由于限購(gòu)影響，投資需求比例不足10%，難以推高房?jī)r(jià)。另外，從目前市場(chǎng)來看，雖然價(jià)格出現(xiàn)反彈跡象，但是普遍的追漲現(xiàn)象尚未出現(xiàn)，在年末即使房?jī)r(jià)出現(xiàn)反彈，走勢(shì)也將以溫和為主。”