每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自北京

臨近年底，各地保障房集中入市，推動(dòng)多地樓市成交量上漲。

中國指數(shù)研究院11月19日數(shù)據(jù)顯示，截至11月12日~18日的這一周，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的40個(gè)城市中，36個(gè)城市當(dāng)月周均成交同比增長(zhǎng)，其中哈爾濱增幅最大，為971.67%。北京、天津、上海等10個(gè)重點(diǎn)城市當(dāng)月周均成交同比全部上漲，其中深圳漲幅最大，達(dá)到195.99%。

“年底保障房集中入市簽約是此輪成交量上升的主因。”鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張絮告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，雖然11月新房住宅成交量繼續(xù)環(huán)比大幅上漲，但純商品住宅成交量回落明顯。以北京為例，截至18日，11月新房住宅成交9054套，扣除保障房后成交量為5170套，保障房占比超過40%。

保障房入市高峰期來臨

住建部本月發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，1~10月，全國城鎮(zhèn)保障性安居工程新開工722萬套，基本建成505萬套，完成投資10800億元。按計(jì)劃，今年全國新開工城鎮(zhèn)保障性安居工程700萬套以上，基本建成500萬套。

據(jù)廣州市國土房管局公布的數(shù)據(jù)，今年截至10月底，已有6187套保障房完工，僅10月就有2486套保障房完工。

而上海較早開工建設(shè)的大型居住社區(qū)中導(dǎo)入人口最多的項(xiàng)目浦江大型居住區(qū)浦江瑞和城首批1232套經(jīng)適房已納入上海共有產(chǎn)權(quán)保障住房供應(yīng)房源，開始接待市民選房、看房，其年內(nèi)還計(jì)劃實(shí)現(xiàn)61萬平方米保障房的結(jié)構(gòu)封頂、約2300套動(dòng)遷安置房源交付使用，助推上海保障房計(jì)劃的落實(shí)。

在上周的周成交量增幅冠軍城市哈爾濱，將有51511套保障房在今年全面竣工。

臨近年底，北京保障房供應(yīng)節(jié)奏也有所加快。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，今年以來當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰≌?xiàng)目供應(yīng)面積為174.6萬平方米，共20個(gè)項(xiàng)目。11月以來共有3個(gè)保障房項(xiàng)目入市，總面積約17.7萬平方米，預(yù)計(jì)有超過2000套的住宅。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，去年和今年是保障房開工建設(shè)的密集期，而經(jīng)過一定的建設(shè)周期后，很多保障房就會(huì)入市形成供應(yīng)。

樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)漸變

事實(shí)上，最近幾年保障房在新房成交量中的占比正逐步上升。

2009年至2011年底，全國共開工建設(shè)城鎮(zhèn)保障房2100多萬套，基本建成1100萬套。保障性住房覆蓋面從2008年不足4%提高到11%。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，2011年以來，我國新房住宅成交量中，保障房占比在30%左右，隨著竣工量上升，保障房對(duì)住房需求的影響會(huì)更加明顯。

現(xiàn)在關(guān)于保障房位置偏遠(yuǎn)，有供應(yīng)無市場(chǎng)的聲音也漸漸少了，在北京等城市，保障房建設(shè)采取“捆綁式”，即在商品房小區(qū)中配建一定的保障房。這大大增強(qiáng)了保障房的吸引力，并成為保障房成交比例上升的主因。

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟表示，調(diào)控的一個(gè)有效成果就是保障房數(shù)量增加得很快，可以更直接地對(duì)樓市調(diào)控產(chǎn)生影響。

張絮表示，一方面，保障房的目標(biāo)客戶群雖然是限定的，但通過解決這些低收入群體的住房問題，能夠稀釋商品房市場(chǎng)中的一部分剛性需求，在一定程度上減輕商品房市場(chǎng)需求的壓力。

“如果保障房在規(guī)劃選址、建筑設(shè)計(jì)、建設(shè)規(guī)模以及分配機(jī)制上都加完善之后，未來樓市調(diào)控的難度也會(huì)有所減輕。”張絮說。

保障房融資難題待解

今年保障房的開工量和建成套數(shù)任務(wù)已經(jīng)雙雙提前完成，在不久前，住建部部長(zhǎng)姜偉新還透露，明年保障房的計(jì)劃開工量將不低于500萬套，可能在600萬套左右。這一數(shù)字要小于今年，更小于2011年的1000萬套。

中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說，保障房開工量減少很有可能與地方財(cái)政收入欠佳有關(guān)，資金缺口或成為保障性住房進(jìn)一步發(fā)展的瓶頸。

據(jù)住建部估算，去年建設(shè)1000萬套保障房，共需資金約1.4萬億~1.5萬億元。今年的保障房建設(shè)規(guī)模雖有所減少，但若算上去年工程結(jié)轉(zhuǎn)部分，預(yù)計(jì)投入不低于上述水平。業(yè)內(nèi)人士還估算，即使明年的保障房建設(shè)規(guī)模繼續(xù)減少，所需的資金仍然在萬億元規(guī)模之上。

“現(xiàn)階段，保障房資金缺口主要體現(xiàn)在公租房、廉租房項(xiàng)目方面。”中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉稱，雖然我國保障性住房類別繁多，但經(jīng)適房、棚戶區(qū)改造等類別投資周期短，資本比較容易進(jìn)入。因此，真正需要政府直接投資的主要是回收周期長(zhǎng)的公租房與廉租房。

公租房和廉租房畢竟不能全部依靠中央財(cái)政資金，但針對(duì)資金難題，財(cái)政部財(cái)科所所長(zhǎng)賈康建議說，在穩(wěn)定財(cái)政投入的情況下，應(yīng)加大引入民間資本，引導(dǎo)企業(yè)、社會(huì)、個(gè)人多方參與，增強(qiáng)保障房籌資的過程。另外，應(yīng)盡快研究保障房特別是公租房的租售銜接機(jī)制，不排除經(jīng)驗(yàn)比較成熟之后，實(shí)現(xiàn)完整的從公租房到完全產(chǎn)權(quán)住房的轉(zhuǎn)化。“投資者可以看到資金回收，自然會(huì)選擇加大投資力度。”

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中原地產(chǎn)：54城11月中上旬成交量創(chuàng)年內(nèi)新高

每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自北京

據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月中上旬，全國54個(gè)主要城市新建住宅簽約套數(shù)達(dá)到了193310套。超過了之前創(chuàng)造近2年新高的7月中上旬，環(huán)比10月中上旬的上漲幅度更是達(dá)到了42.24%。全國主要城市成交量均達(dá)到了年內(nèi)新高，環(huán)比上月同期均有非常明顯的上漲。

單從北上廣深這四個(gè)一線城市看，上周新增供應(yīng)量就大幅攀升。據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，上周四城市共推出4000余套房源，環(huán)比大幅增長(zhǎng)80%，上海開盤量仍最高，為8個(gè)，北京、廣州和深圳分別為4個(gè)、2個(gè)和7個(gè)。

此外，二手房市場(chǎng)的火熱也折射出樓市暖冬跡象。根據(jù)北京住建委網(wǎng)站公布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2012年11月中上旬（1~20日）北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量為8381套，與上月同期相比大幅上漲了52%，比去年同期則上漲了87.5%。

在房?jī)r(jià)方面，中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，整體價(jià)格繼續(xù)微漲已經(jīng)成為定論，在土地價(jià)格及溢價(jià)率都明顯上漲的情況下，開發(fā)商的定價(jià)也會(huì)水漲船高，而且全年計(jì)劃的提前完成使得開發(fā)商年底促銷的力度將明顯減弱，整體市場(chǎng)價(jià)格將依然維持平穩(wěn)微漲的趨勢(shì)。

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