每經記者 查道坤 發(fā)自南京

南京別墅市場進入四季度以來逐漸回暖，甚至有項目日銷售量超過商品房占據當天銷售榜的頭把交椅。

昨天（11月21日），南京江寧板塊一家名為中浩青溪莊園的別墅樓盤突然打出“售后包租”的口號。據記者了解，售后包租在商鋪、酒店式公寓等投資性強的項目銷售中存在，但是在南京還是第一次出現在別墅項目中。

據《每日經濟新聞》記者了解，這家別墅樓盤價格從500萬~2000萬不等，開發(fā)商目前拿出10棟獨聯別墅以售后包租的形式出手，但是買房人必須一次性付款，買房后將房子交給開發(fā)商代為出租10年，在購房后的前5年，開發(fā)商會按年進行返租補償，補償為總房款的30%。后5年買房人將與開發(fā)商以六四開的標準進行分成。

對于開發(fā)商的這種行為，南京房地產行業(yè)一位業(yè)內人士對《每日經濟新聞》記者分析說，這實際上就是開發(fā)商的降價，與商業(yè)地產不同，很少有人將別墅用于出租投資，因此開發(fā)商采取了變相降價方式來帶動項目銷售。

別墅售后包租

其實開發(fā)商推出售后包租的方式進行促銷買房，在酒店式公寓和商鋪等投資性較強的項目較為平常。據《每日經濟新聞》記者了解，目前南京的綠城水晶藍灣、凱潤金城、湯城匯都采用了這種形式進行銷售，但是這通常在商品房市場上鮮有開發(fā)商推行，更不要說價格昂貴的別墅項目。

然而，近日位于南京江寧板塊的中浩青溪莊園別墅項目對外放出消息稱，將推出一批實行返祖回購的別墅房源。

昨日記者致電售樓部，一位銷售人員對《每日經濟新聞》記者確認了有此消息，他說，“業(yè)主在買房之后，可以將房子交給開發(fā)商旗下的酒店代為運營，5年內每年返還業(yè)主總房款6%的收益，每年業(yè)主還有28天的居住使用權。后5年，租金收益將按照業(yè)主6成、開發(fā)商4成的比例分成。10年后，如果不想要房子，開發(fā)商將翻倍回購。”

此外，上述銷售人員還對記者介紹說如果近期購買可以享受到全款8.8折優(yōu)惠。而據《每日經濟新聞》記者了解。該項目目前在售二期別墅房源，面積為330平方米至753平方米，總價從496萬~2100萬不等。如果按照此計算，那么以500萬元一套別墅為例，按照每年返還總房款的6%，那么業(yè)主每年將獲得30萬元的租金，5年就將獲得150萬元的收益。

運營的好壞決定收益

針對中浩青溪莊園采取的返祖回購的行為，業(yè)內人士分析稱，開發(fā)商是出于回籠資金的壓力而采取的無奈之舉，其實換一種方式看就是讓利的降價行為。

此外，江蘇房地產行業(yè)協會的一位負責人對《每日經濟新聞》記者介紹說，“除了為了年底回籠資金之外，開發(fā)商的這種行為也和近期南京別墅市場激烈的競爭有很大關系。”而據記者了解，近日四季度以來，南京別墅市場似乎進入了回暖期，甚至有部分別墅項目站上了日均銷售量頭把交椅的位置。

統計數據顯示，在樓市“金九銀十”兩個月，南京別墅市場共上市444套房源，其中10月南京別墅上市385套，超過了第三季度的別墅上市總量。而11月，南京也將有12家別墅推近300套新房源，“年前有將近800套的別墅集中上市，這對于別墅市場來說可謂是絕對的飽和，開發(fā)商為達銷售業(yè)績，促銷戰(zhàn)就不可避免了。”

雖然開發(fā)商開出了很具有誘惑力的促銷手段來吸引購房者，但是一位房地產行業(yè)協會的負責人對《每日經濟新聞》記者說，“別墅采取返祖回購的方式存在一定的風險，如果市場震動很大，那么很有可能不能順利的回籠資金。此外對于購房者來說，盈利主要是靠開發(fā)商經營的好壞來看，如果經營的不好，那么購房者很難達到收益的目的，而且目前旅游地產項目需要一定的培育期，短期內想獲得很高的收益難度很大。”