王煒

10月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格平均同比下降1.1%，為連續(xù)第八個(gè)月同比下跌，但跌幅繼續(xù)縮窄；環(huán)比則上漲0.05%，高于9月的0.01%。整體而言，房?jī)r(jià)結(jié)束了單邊下跌的態(tài)勢(shì)，逐漸回暖、趨于穩(wěn)定。

樓市有所回暖，“調(diào)控失敗”、“房?jī)r(jià)暴漲就在眼前”的言論又開(kāi)始流傳，并逐漸有了一定市場(chǎng)。

面對(duì)這些言論，無(wú)論媒體還是普通百姓，都應(yīng)該多一份清醒。房?jī)r(jià)的漲跌、樓市的走勢(shì)，歸根結(jié)底是由市場(chǎng)運(yùn)行的周期性規(guī)律決定的。具體來(lái)看，影響因素包括未來(lái)市場(chǎng)的供求關(guān)系、企業(yè)資金面情況、銀行信貸和宏觀(guān)調(diào)控的政策環(huán)境等。如果考察這些影響因素，可以看出未來(lái)幾個(gè)月房?jī)r(jià)出現(xiàn)暴漲的底氣顯然不足。

3—7月一些城市住房成交量有明顯回升，主要原因是大量新樓盤(pán)陸續(xù)上市，商業(yè)銀行連續(xù)下調(diào)購(gòu)房貸款利率，并在基準(zhǔn)利率水平上進(jìn)一步下調(diào)了購(gòu)買(mǎi)首套住房的貸款利率，減輕了居民購(gòu)房的實(shí)際負(fù)擔(dān)，使一段時(shí)期以來(lái)積累的住房需求集中釋放。也有部分購(gòu)房者受社會(huì)輿論的影響，改變了市場(chǎng)預(yù)期，急于購(gòu)房。

進(jìn)入8月份以后，成交回暖的趨勢(shì)有所放緩，尤其在傳統(tǒng)旺季“金九銀十”，樓市波瀾不驚。剛性需求釋放充分、成交量趨穩(wěn)、信貸政策沒(méi)有繼續(xù)松動(dòng)、部分項(xiàng)目連續(xù)漲價(jià)后性?xún)r(jià)比降低，是近期樓市旺季不旺的主要原因。這也說(shuō)明，當(dāng)下市場(chǎng)仍以剛性需求的購(gòu)房者為主，理性的力量占據(jù)主流，而成交回暖、價(jià)格平穩(wěn)，更是市場(chǎng)走向健康的標(biāo)志。

政策面上，房地產(chǎn)調(diào)控不僅沒(méi)有放松，一些地方還出臺(tái)了更為嚴(yán)厲的配套措施。對(duì)調(diào)控政策的執(zhí)行也更為嚴(yán)厲，曾經(jīng)出現(xiàn)的各種規(guī)避限購(gòu)、限貸的“擦邊球”，如今已越來(lái)越難打。而住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門(mén)負(fù)責(zé)人近期也公開(kāi)表態(tài)，房地產(chǎn)調(diào)控目前還不會(huì)放松，將繼續(xù)督促限購(gòu)城市嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)令。在限購(gòu)、限貸這兩項(xiàng)核心政策不放松的情況下，房?jī)r(jià)沒(méi)有大幅反彈的基礎(chǔ)。

事實(shí)上，盡管不少城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)環(huán)比上漲，但同比漲幅仍為回落，有的仍然是負(fù)增長(zhǎng)，沒(méi)有出現(xiàn)大范圍的房?jī)r(jià)大幅反彈的現(xiàn)象，“暴漲說(shuō)”的確有些危言聳聽(tīng)了。

不過(guò)，近期看似波瀾不驚的市場(chǎng)，也不乏暗流涌動(dòng)。房地產(chǎn)調(diào)控仍然面臨著地價(jià)上漲、供應(yīng)緊張、流動(dòng)性增加等壓力，部分城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的現(xiàn)象值得警惕，一旦形成趨勢(shì)性變化，就可能令調(diào)控陷入被動(dòng)。必須堅(jiān)持調(diào)控不放松，同時(shí)做好應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)反彈的政策預(yù)案，并加快推進(jìn)相關(guān)制度的改革。

隨著調(diào)控持續(xù)深入、保障房建設(shè)進(jìn)入穩(wěn)定期、相關(guān)制度改革逐步推進(jìn)，樓市長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展的條件也越來(lái)越成熟。因此，無(wú)論看短期影響因素，還是當(dāng)前樓市的內(nèi)生機(jī)制變化，房?jī)r(jià)暴漲或暴跌的幾率都非常小，“平穩(wěn)”更可能是未來(lái)樓市走向的主要特征。