每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 徐學(xué)成 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 徐學(xué)成 發(fā)自廣州

廣州市日前發(fā)布的相關(guān)行政審批制度改革事項(xiàng)目錄引起了外界的廣泛關(guān)注，焦點(diǎn)就在于實(shí)行多年的“預(yù)售商品房合同登記備案”也在取消之列。相關(guān)分析認(rèn)為，即使在要求進(jìn)行登記備案的情況下，一房多賣、預(yù)售資金監(jiān)管不力等問題也屢禁不止，一旦取消登記備案，可能會(huì)增加相關(guān)部門的監(jiān)管難度。

取消登記備案？

廣州市政府法制辦日前公布的《廣州市第五輪行政審批制度改革擬取消、調(diào)整、保留的行政審批、備案事項(xiàng)目錄（征求意見稿）》顯示，共有98項(xiàng)行政審批、備案事項(xiàng)擬取消，其中就包括“預(yù)售商品房合同登記備案”。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在上述“目錄”中發(fā)現(xiàn)，廣州市國土房管局?jǐn)M取消“備案”，取消之后則是“按行政確認(rèn)進(jìn)行規(guī)范管理”。

據(jù)記者了解，上述制度的法律根據(jù)最早來源于1995年1月1日施行的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，其第四十四條第二款規(guī)定“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案”。

根據(jù)廣州市國土房管局發(fā)布的“穗國房字[2005]474號”文件，廣州市自2005年7月7日起開始實(shí)施商品房買賣合同網(wǎng)上備案，其中規(guī)定對預(yù)售和現(xiàn)售的商品房均實(shí)施網(wǎng)上備案管理。

2008年，《物權(quán)法》確立的商品房預(yù)告登記制度落地廣州，廣州從當(dāng)年的8月1日起實(shí)施“預(yù)購商品房預(yù)告登記業(yè)務(wù)”，相比于“網(wǎng)上備案”，這一規(guī)定更強(qiáng)調(diào)了購房者的權(quán)利，即購房者可自行前往相關(guān)部門辦理 “預(yù)告登記”，不受開發(fā)商的約束。

在歷年的相關(guān)規(guī)定中，廣州市國土房管局均認(rèn)為相關(guān)的登記備案制度是促進(jìn)房地產(chǎn)市場交易透明化、防止一房多賣、對預(yù)售相關(guān)環(huán)節(jié)進(jìn)行跟蹤和監(jiān)管的有力措施。

恐增加監(jiān)管難度

在我國采取商品房預(yù)售制度的前提下，由于不同于現(xiàn)房銷售，相關(guān)法律法規(guī)對預(yù)售環(huán)節(jié)的監(jiān)管都做了不同程度的規(guī)范，“預(yù)售商品房合同登記備案”即是其中重要的一環(huán)。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，預(yù)售合同備案并不是預(yù)售合同成立的必要條件，未經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的，也并不影響預(yù)售合同的成立，其效力在于使預(yù)售合同能產(chǎn)生對抗善意第三人的效力。例如在和開發(fā)商簽訂了預(yù)售合同后，開發(fā)商又將該房屋轉(zhuǎn)移給他方時(shí)（即所謂的“一房多賣”），購房者可依據(jù)已經(jīng)登記備案的預(yù)售合同對抗開發(fā)商的行為，并依法請求法院裁定開發(fā)商的轉(zhuǎn)移行為無效。

以此來看，在保護(hù)購房者權(quán)益方面，預(yù)售合同備案依然是購房者維護(hù)自身權(quán)益的有效方式。廣州意欲取消原因是什么？

資深房地產(chǎn)專家韓世同指出，由于在此次的“征求意見稿”中，相關(guān)部門并未對取消“預(yù)售商品房合同登記備案”的具體細(xì)節(jié)予以解釋，所以目前來看還有待觀察，但他同時(shí)指出，“可以對這種備案制度的某一個(gè)審批環(huán)節(jié)進(jìn)行簡化，但這種預(yù)售合同備案制度依舊是十分重要的監(jiān)管手段?！?/p>

相關(guān)分析也認(rèn)為，即使我國的大部分城市均已實(shí)行相關(guān)的預(yù)售合同備案制度，但由于實(shí)際執(zhí)行情況不一，一房多賣、炒房、違法抵押等問題依然層出不窮，從購房者的角度出發(fā)，預(yù)售合同備案依然是保障其自身權(quán)益的有效方式；而對于地方政府來說，從預(yù)售到房產(chǎn)確權(quán)的過程中，這項(xiàng)制度也能為相關(guān)部門對各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)管提供有效方法，一旦取消，恐增加監(jiān)管難度。

“訂悅2013”—— 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》大征訂活動(dòng)，訂報(bào)有禮。http://www.japandaiwa.com/corp/2013dingyue/index.html