每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡廷鴻 發(fā)自深圳    

每經(jīng)記者 胡廷鴻 發(fā)自深圳

自從今年3月底公司高層涉貪腐案爆發(fā)之后，香港新鴻基地產(chǎn)就一直處于被港府檢調(diào)和郭氏兄弟內(nèi)斗的漩渦之中。

上周，新鴻基公布其股東周年大會(huì)投票結(jié)果，盡管新鴻基聯(lián)席主席兼董事總經(jīng)理郭炳江獲得78.5%的贊成票連任董事，但由于外界擔(dān)心郭炳江因港府調(diào)查而無(wú)暇顧及新鴻基在香港及內(nèi)地業(yè)務(wù)發(fā)展，仍有20%的股東反對(duì)其入選董事。

一向在內(nèi)地大城市發(fā)展高端豪宅和商業(yè)的新鴻基如今早已落后于“長(zhǎng)實(shí)系”和“新世界”。去年，和黃、長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、新世界等港資房企紛紛在內(nèi)地拿地，而新鴻基則一直原地踏步。

新鴻基2011至2012財(cái)年年報(bào)顯示，公司在內(nèi)地的土地儲(chǔ)備進(jìn)一步下降，目前所占樓面面積為8380萬(wàn)平方英尺（1平方米=10.76平方英尺，約合778.5萬(wàn)平方米），比上半年下降150萬(wàn)平方英尺，今年上半年新鴻基在內(nèi)地沒(méi)有競(jìng)得新地塊。

持續(xù)下降的土地儲(chǔ)備量和偏重高端住宅的土地機(jī)構(gòu)，或許將成為新鴻基內(nèi)地發(fā)展的掣肘。

物業(yè)銷售收入下降

7月中旬，郭炳江和郭炳聯(lián)兄弟正式遭香港廉政公署檢控，隨即，新鴻基宣布郭炳江之子郭基輝以及郭炳聯(lián)之子郭顥灃分別被任命為各自的替代董事，新鴻基“第三代”提前被推向前臺(tái)。

然而，郭氏兄弟并無(wú)退位之意。11月15日，新鴻基公告股東大會(huì)新一屆董事會(huì)成員選舉決議案，郭炳江獲78.5%贊成票連任董事。盡管如此，仍有持3.76億股或21.5%的股東投票反對(duì)，反對(duì)股數(shù)占已發(fā)行股本14.4%。

就在股東大會(huì)召開(kāi)前的10月底，由于擔(dān)心郭氏兄弟內(nèi)斗和郭炳江為應(yīng)對(duì)香港廉署調(diào)查而無(wú)法集中精力管理公司業(yè)務(wù)，MSCI旗下獨(dú)立議案投資顧問(wèn)ISS報(bào)告建議，中小股東應(yīng)當(dāng)投票反對(duì)郭炳江連任董事。

長(zhǎng)達(dá)半年之久的公司高層動(dòng)蕩，對(duì)新鴻基經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)產(chǎn)生了一定影響。

新鴻基9月份發(fā)布的新一財(cái)年的年報(bào)顯示，新鴻基全年物業(yè)合約銷售額382.17億港元，上年同期銷售為391.48億港元，下降近10億港元。物業(yè)銷售收入為370.32億港元，物業(yè)銷售利潤(rùn)為130.74億港幣，比上年166.47億港元下降35億港元。上半年物業(yè)銷售收入達(dá)到214.3億港元，相比之下，下半年僅實(shí)現(xiàn)銷售收入156億港元。整體租金收入同比增加15%，達(dá)到144.44億港元；租金凈收入上升16%至110.69億港元。

內(nèi)地業(yè)務(wù)發(fā)展遇挑戰(zhàn)

除了在物業(yè)銷售方面收入下降之外，新鴻基在內(nèi)地的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)也令人擔(dān)憂。

向來(lái)只在內(nèi)地發(fā)展高端豪宅的新鴻基，在內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要集中于北上廣等一線核心城市及珠三角和長(zhǎng)三角地區(qū)，其中超過(guò)66%未開(kāi)發(fā)土地儲(chǔ)備集中在珠三角區(qū)域。

盡管土地儲(chǔ)備從2005年底的107萬(wàn)平方英尺飆升至2011年底的8530萬(wàn)平方英尺，但新鴻基在內(nèi)地的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展明顯落后于和黃、長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、新世界等港資開(kāi)發(fā)商。

一直以來(lái)，新鴻基在內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展得益于人脈廣闊的郭炳湘。在擔(dān)任聯(lián)席主席期間，郭炳湘將新鴻基在內(nèi)地和香港地區(qū)的資產(chǎn)配置比例從1:9調(diào)升至3:7，從2007年開(kāi)始，新鴻基在內(nèi)地大舉拿地。

新鴻基在內(nèi)地?cái)U(kuò)張主要集中在2010年，佛山禪城舊改項(xiàng)目、廣州林和村、宏城廣場(chǎng)等項(xiàng)目。其中佛山禪城舊改項(xiàng)目總建筑面積超過(guò)280萬(wàn)平方米，成為新鴻基內(nèi)地最大單體項(xiàng)目。

就在郭炳湘“下臺(tái)”之后，新鴻基在內(nèi)地的部分項(xiàng)目隨即被轉(zhuǎn)售或放棄。有行業(yè)分析人士指出，新鴻基近年來(lái)在內(nèi)地的業(yè)務(wù)發(fā)展較為緩慢。2011年中期業(yè)績(jī)內(nèi)地銷售額僅為20億港元，主要來(lái)自廣州天鑾、無(wú)錫太湖國(guó)際和成都悅城項(xiàng)目，而2011至2012全年內(nèi)地銷售僅60億港元出頭。

此外，截至2012年6月30日，新鴻基在內(nèi)地土地儲(chǔ)備樓面面積為8380萬(wàn)平方英尺，其中可建物業(yè)7440萬(wàn)平方英尺，已建成投資物業(yè)面積940萬(wàn)平方英尺，在建或未開(kāi)發(fā)土地儲(chǔ)備高達(dá)89%。而2011年底，新鴻基在內(nèi)地土地儲(chǔ)備為8530萬(wàn)平方英尺，其中在建物業(yè)面積7780萬(wàn)平方英尺，土地儲(chǔ)備呈逐漸下降趨勢(shì)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近一年來(lái)，新鴻基并未在內(nèi)地城市新增土地儲(chǔ)備，而和黃、長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、九龍倉(cāng)、新世界等港商則在內(nèi)地頻頻拿地。

另外，目前新鴻基在內(nèi)地已建成的940萬(wàn)平方英尺的物業(yè)中，大多屬于商場(chǎng)和寫(xiě)字樓，主要集中于北京、上海核心區(qū)域。而未開(kāi)發(fā)的7740萬(wàn)平方英尺的土地儲(chǔ)備中，有77%將建成高端住宅。

由于受內(nèi)地樓市調(diào)控政策的影響，高端住宅市場(chǎng)首當(dāng)其沖，市場(chǎng)消化較慢，讓在內(nèi)地專注豪宅開(kāi)發(fā)的新鴻基業(yè)務(wù)蒙上陰影。

2011至2012財(cái)年，新鴻基在內(nèi)地合約物業(yè)銷售額超過(guò)60億港幣。公告顯示，新增銷售收入主要來(lái)自今年3月份推盤的上海濱江凱旋門項(xiàng)目。

但新鴻基并未放棄內(nèi)地市場(chǎng)，11月15日新鴻基地產(chǎn)代理執(zhí)行董事蘇仲?gòu)?qiáng)對(duì)媒體表示，過(guò)去的穩(wěn)定措施已見(jiàn)成效，相信中央會(huì)維持現(xiàn)有的調(diào)控力度。而對(duì)于內(nèi)地樓市，蘇仲?gòu)?qiáng)指出，近期內(nèi)地成交量健康，房?jī)r(jià)平穩(wěn)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展仍然有信心。未來(lái)集團(tuán)仍然會(huì)在北京、上海、廣州及深圳等大城市物色合適地皮。

盡管如此，持續(xù)下降的土地儲(chǔ)備量和偏重于高端住宅的土地結(jié)構(gòu)，預(yù)期將對(duì)新鴻基在內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展產(chǎn)生一定影響。

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