每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

對于北京的房產(chǎn)市場來說，這個(gè)冬天并不冷。

根據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截至11月26日，北京新建住宅簽約套數(shù)為11438套，已經(jīng)超過了10月全月的9812套。相比去年同期的7790套上漲了46.8%。二手房住宅簽約11286套，環(huán)比上漲27.1%。一二手房合計(jì)總簽約為22724套，同比翻倍。

成交量的回升則進(jìn)一步助推了購房者涌入樓市的熱情。北京一房企的負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前最明顯的一個(gè)信號便是又有人開始找關(guān)系買房。“去年我們的項(xiàng)目放在那里沒人買，到今年卻開始有人找我?guī)退追孔?，一些熱銷項(xiàng)目不找人根本都買不到。”

多個(gè)樓盤認(rèn)購率翻倍

“下個(gè)月8號，我們還將開168套，目前已經(jīng)有300多人排號。”11月27日，位于北京房山區(qū)的萬科金域緹香項(xiàng)目的銷售人員告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。北京市住建委公布的數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目9月開盤的290套房源，截至目前已簽約264套，為目前房山區(qū)在售項(xiàng)目的第一位。

萬科金域堤香項(xiàng)目的熱銷并非年底北京樓市的個(gè)案。記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，多個(gè)預(yù)計(jì)在年底開盤的項(xiàng)目，其有意向排號的購房者幾乎都超出了房源數(shù)，甚至達(dá)到所開盤房源數(shù)量的2~3倍以上。

27日，記者走訪了位于通州的金地格林項(xiàng)目，雖然并不是周末，但是看房的人絡(luò)繹不絕，該項(xiàng)目原計(jì)劃推出288套，但首次排卡就超過了1600人。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人坦言，項(xiàng)目的火爆程度大大超出了他們的預(yù)計(jì)，最近不斷接到朋友、同行的電話，希望能幫忙買房。

七成樓盤價(jià)格上調(diào)

翹尾行情使得一部分熱銷樓盤的價(jià)格水漲船高。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者對比了10、11月兩個(gè)月熱銷的多個(gè)樓盤，發(fā)現(xiàn)超過七成的項(xiàng)目都上調(diào)了銷售價(jià)格。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月前25日，北京新建住宅成交均價(jià)為21158元/平方米，相比10月成交均價(jià)20236元有近1000元的上浮。

根據(jù)目前公開的信息，記者粗略估算了準(zhǔn)備在年底入市的項(xiàng)目，其中包括東亞華欣灣瀾岸、旭輝·御錦、中建·國際城等14個(gè)純新盤，以及五礦萬科·如園、中糧萬科紫云庭、首開·璞瑅公館等19個(gè)老項(xiàng)目后期。預(yù)計(jì)從11月中旬到12月份，北京市場僅有33個(gè)項(xiàng)目會(huì)有新增供應(yīng)。

其中，純新盤占據(jù)了全部供應(yīng)量的一半。對此，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫表示，自去年以來量價(jià)低迷的市場對于純新盤項(xiàng)目來說并不是一個(gè)好的入市環(huán)境，因此很多項(xiàng)目紛紛選擇推遲入市。“一方面市場環(huán)境已逐漸好轉(zhuǎn)，價(jià)格已開始處于上揚(yáng)階段；另一方面純新盤由于尚未有盈利支撐，不斷推遲開盤帶來的成本壓力較大；最后一個(gè)原因則是由于到年底部分項(xiàng)目已完成全年銷量不再加推，純新盤開始借機(jī)入市填補(bǔ)市場供應(yīng)的空白。”

但以這些在年底入市的純新盤項(xiàng)目的價(jià)格可以看到，大量純新盤已經(jīng)一改前期多低價(jià)入市的策略，紛紛與周邊項(xiàng)目或區(qū)域高價(jià)看齊。據(jù)了解，目前位于昌平區(qū)的路勁世界城項(xiàng)目，預(yù)計(jì)均價(jià)在1.7萬元/平方米左右，而這一價(jià)格已經(jīng)是昌平新城定價(jià)最高的一個(gè)普宅項(xiàng)目，此外，位于朝陽區(qū)管莊的常楹公元項(xiàng)目，28000元/平方米的報(bào)價(jià)也已接近區(qū)域價(jià)格上限。

中端市場仍為主力

中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，北京年內(nèi)住宅類物業(yè)項(xiàng)目簽約超過10億元的項(xiàng)目已經(jīng)達(dá)到了65個(gè)，而2011年全年，這一數(shù)據(jù)是41個(gè)，2010年是62個(gè)，2009年則是歷史最高的74個(gè)。

這部分銷售過10億元的項(xiàng)目中，均價(jià)在3萬元以下的占到43個(gè)，均價(jià)2萬元以下的26個(gè)，超過4萬均價(jià)的有10個(gè)。不難看出，2012年銷售火熱的項(xiàng)目依然是集中在剛需為主的中低端項(xiàng)目。

“此輪回暖可以看出北京市場有非常大的需求，從二級市場開始帶動(dòng)了一手房市場的回暖。”全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)立會(huì)長，現(xiàn)商會(huì)名譽(yù)會(huì)長聶梅生在接受記者采訪時(shí)表示，目前此輪回暖反應(yīng)較明顯的是在大興、通州等區(qū)域，但也同時(shí)表示，此輪回暖并不會(huì)帶來房價(jià)的大幅上漲，“宏觀調(diào)控不可能允許前功盡棄，一旦房價(jià)脫離了經(jīng)濟(jì)基本面，出現(xiàn)猛漲，肯定會(huì)有新的政策加碼。”

昨日（11月28日），住建委發(fā)文回應(yīng)了近日關(guān)于北京樓市回暖的聲音，稱當(dāng)前北京樓市不存在“恐慌性”購房情況，市場基本處于動(dòng)態(tài)平衡之中。同時(shí)北京市也將嚴(yán)格堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策長期不動(dòng)搖。

然而，各方數(shù)據(jù)卻出現(xiàn)了偏差。根據(jù)住建委提供的數(shù)據(jù)，11月份至今已成交7100套，日均成交270套，低于今年3到10月份日均約290套的水平，也是在今年8月份日均簽約達(dá)349套以來連續(xù)3個(gè)月下滑。居民首次購房比例穩(wěn)定在90%左右，投機(jī)投資性需求持續(xù)得到有效遏制。而機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，北京一二手房成交量卻依然保持上漲趨勢。

一位接近住建委的專家告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，住建委的數(shù)據(jù)反映了北京整個(gè)市場平均的態(tài)勢以及整個(gè)市場的量價(jià)關(guān)系。“我們從來不否認(rèn)某些區(qū)域的樓盤是一直在漲，但是我們通過平均數(shù)去計(jì)算的話就有可能會(huì)得到一個(gè)相反的結(jié)論，這和我們很多專業(yè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的趨勢其實(shí)并不矛盾。”

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