每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

在中央多次重申堅(jiān)持樓市調(diào)控立場(chǎng)的高壓之下，房企“避限”的招數(shù)卻是各顯神通。

北京市“商改住”禁令出臺(tái)已經(jīng)一年多了，然而，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者日前調(diào)查發(fā)現(xiàn)，珠江投資旗下北京昌平項(xiàng)目北清珠江·摩派國(guó)際，這個(gè)原本以商業(yè)辦公用途立項(xiàng)的樓盤，現(xiàn)在卻“商改住”，以公寓或LOFT等住宅的形式對(duì)外銷售。

記者以購(gòu)房者身份詢問(wèn)珠江摩派某銷售人員，據(jù)介紹，該樓盤“不限購(gòu)、不限貸”，且項(xiàng)目銷售均價(jià)已經(jīng)漲到27000元/平方米，“個(gè)別好戶型已達(dá)到3萬(wàn)元/平方米”。

不過(guò)，有關(guān)人士稱，該樓盤“商改住”涉嫌違規(guī)。秦兵房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)徐斌律師11月29日接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，“商改住”目前是政府明令禁止、嚴(yán)厲打擊的，對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)未來(lái)也有嚴(yán)重的風(fēng)險(xiǎn)。按照新出臺(tái)的規(guī)定，政府或?qū)⒉辉贋樯谈淖№?xiàng)目辦理產(chǎn)權(quán)證。

“開(kāi)發(fā)商做好了煙道”

11月25日下午，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購(gòu)房者身份，來(lái)到北京市昌平區(qū)北清珠江·摩派國(guó)際項(xiàng)目售樓處。售樓員介紹完項(xiàng)目情況后，詢問(wèn)記者的購(gòu)房資格情況。當(dāng)?shù)弥浾邔俦幌拶?gòu)人士后，該售樓員介紹稱，由于“商住兩用”不在被限購(gòu)之列，因此推薦記者購(gòu)買此項(xiàng)目來(lái)“避限”。

“我們的層高是4.2米LOFT戶型，精裝修，開(kāi)發(fā)商在交房時(shí)已經(jīng)隔好加層，獨(dú)立衛(wèi)生間廚房。”上述銷售人員興致勃勃地向記者這位 “潛在購(gòu)房者”介紹，“雖然沒(méi)有燃?xì)馊霊?，但是電磁爐是包含在精裝修里面的。不愿意用電磁爐你可以用煤氣罐，都是免費(fèi)上門送，開(kāi)發(fā)商在交房時(shí)已經(jīng)做好了煙道。”

在售樓處，記者來(lái)到改裝成家居風(fēng)格的LOFT樣板間。獨(dú)立的衛(wèi)生間與普通住宅無(wú)異。在廚房里，整體櫥柜、油煙機(jī)一應(yīng)俱全。記者又來(lái)到LOFT二層，兩張床占據(jù)了二層的絕大部分面積，4.2米改裝后的層高讓人感覺(jué)太壓抑，基本只能滿足成年人的坐、臥，并不能自由走動(dòng)。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，早在2011年5月，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委等五部門就聯(lián)合下發(fā)了 《關(guān)于加強(qiáng)部門聯(lián)動(dòng)，完善商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的通知》，明確表示“自2011年6月1日起，開(kāi)發(fā)企業(yè)要嚴(yán)格按照土地出讓、立項(xiàng)核準(zhǔn)、規(guī)劃許可等相關(guān)部門批準(zhǔn)文件組織商業(yè)、辦公類項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)，落實(shí)項(xiàng)目規(guī)劃用途。商業(yè)、辦公類項(xiàng)目不得采用單元式或住宅套型式設(shè)計(jì)。并要求規(guī)劃行政主管部門應(yīng)加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目的審查和規(guī)劃竣工驗(yàn)收，對(duì)擅自內(nèi)部加層、增加建筑面積的不予規(guī)劃驗(yàn)收合格。”業(yè)內(nèi)人士稱，“擅自內(nèi)部加層”一項(xiàng)劍指LOFT。

土地使用年限僅剩約40年

在珠江摩派的宣傳頁(yè)上，記者看到，在售的7號(hào)樓的樓層平面圖上，被分割成從58平方米至68平方米等不同戶型若干套房間，8號(hào)樓的樓層平面圖上，亦被分割成從46平方米至70平方米等不同戶型若干套房間。

據(jù)售樓員介紹，因?yàn)橛胁幌拶?gòu)、不限貸的優(yōu)勢(shì)，珠江·摩派國(guó)際的均價(jià)已由開(kāi)盤時(shí)23800元/平方米漲到27000元/平方米，“好戶型都漲到30000元/平方米了。除了年限不一樣，沒(méi)有天然氣，其余都是一樣的。”

記者從北京市住建委網(wǎng)站上查閱了該項(xiàng)目的預(yù)售證，上面明確寫有“辦公”等用途，使用年限為50年。據(jù)售樓員介紹，該項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)是從2005年開(kāi)始計(jì)算，2014年年底交房。換句話說(shuō)，減去2005年~2014年期間的近10年，該樓盤的土地使用年限只剩下近40年，比普通住宅少了近30年。

徐斌提醒購(gòu)房人，買房子首先考慮的是能否拿到房產(chǎn)證，能否入住，其次才是銷售承諾的其他事項(xiàng)，諸如周邊配套、返租、精裝修、交通等，這些大部分都是銷售技巧，沒(méi)有落實(shí)到合同里，購(gòu)房者需要仔細(xì)研究。

值得注意的是，據(jù)新浪樂(lè)居的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，珠江摩派昨日（12月3日）的最新銷售報(bào)價(jià)為均價(jià)27000元/平方米，相比上個(gè)銷售周期上漲了23%。而據(jù)鏈家市場(chǎng)部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，珠江摩派所在區(qū)域北京市昌平區(qū)一手住宅目前銷售均價(jià)為20020元/平方米。珠江摩派的銷售均價(jià)每平米比所在區(qū)域的均價(jià)高出近7000元。

一面是北京市五部門對(duì)商改住規(guī)劃的禁令，一面是開(kāi)發(fā)商 “商改住”樓盤改變規(guī)劃銷售，廣東珠江投資股份公司的行為不禁令人質(zhì)疑。

對(duì)此，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》昨日電話聯(lián)系北京珠江地產(chǎn)有限責(zé)任公司總經(jīng)理秘書于雨帆，被告之“不太清楚，請(qǐng)聯(lián)系具體項(xiàng)目上的人”。記者隨后嘗試采訪珠江地產(chǎn)總部，但也無(wú)果。

風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者頭上

事實(shí)上，“商改住”的問(wèn)題還不止這些。

來(lái)自河北在京工作的小李向記者講述了他的看房遭遇。小李本來(lái)準(zhǔn)備在近期買套普通住宅。由于他在北京納稅的時(shí)間不足5年，“京十五條”出臺(tái)后，他不得不將目光轉(zhuǎn)向“商改住”樓盤。

“我知道這種樓盤不限購(gòu)，但是不通天然氣，只能用電磁爐做飯，物業(yè)、水電等生活成本比普通住宅高出許多。”小李表示，自己也知道如果再出售，可能很難以合法的程序?qū)⑥D(zhuǎn)讓手續(xù)辦理下來(lái)，需要尋求其他途徑，轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)很高；一旦非住宅項(xiàng)目涉及到拆遷，這種以商業(yè)辦公用地建造住宅的項(xiàng)目，補(bǔ)償問(wèn)題可能較麻煩。而且辦理房貸時(shí)類似的項(xiàng)目只能以商業(yè)項(xiàng)目的流程來(lái)辦，如首付比例為50%，貸款利率為1.1倍，且不接受公積金貸款，“這種房子合算起來(lái)比同類普通商品房?jī)r(jià)格高出許多”。

北京美聯(lián)物業(yè)高級(jí)經(jīng)理張磊表示，“商改住”看似玄機(jī)不少，但操作起來(lái)并不難。開(kāi)發(fā)商先是按照辦公或是商業(yè)項(xiàng)目建樓，建成驗(yàn)收后再改室內(nèi)規(guī)劃，成為普通住宅類型，完成從“商”到“住”的蛻變。

為了應(yīng)對(duì)“商業(yè)、辦公類項(xiàng)目不能每戶單獨(dú)設(shè)衛(wèi)生間”這條專門扼殺“商改住”的法令，在更改屋內(nèi)規(guī)劃的時(shí)候會(huì)開(kāi)發(fā)商會(huì)和業(yè)主簽訂專門的裝修合同，可直接獲得住宅裝修方案，“廚房、衛(wèi)生間就都有了”。通過(guò)開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送的“精裝修”，商辦項(xiàng)目便披上了“住宅”外衣。同時(shí)也將擅自更改規(guī)劃所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)成功轉(zhuǎn)嫁給了購(gòu)房者。

張磊表示，業(yè)主冒著拿不到房產(chǎn)證的風(fēng)險(xiǎn)、頂著擅自更改規(guī)劃的“罪名”購(gòu)買了“商改住”項(xiàng)目后，還要承受“商水商電”帶來(lái)的高成本支出，可謂風(fēng)險(xiǎn)重重，還需三思。

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