每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 幕何方（化名）    

每經(jīng)記者 幕何方（化名）

華南城控股有限公司（1668，HK，以下簡(jiǎn)稱(chēng)華南城）——這家號(hào)稱(chēng)中國(guó)“綜合商貿(mào)物流中心開(kāi)發(fā)”領(lǐng)航者的企業(yè)，正在各地落子建設(shè)項(xiàng)目，根據(jù)其對(duì)外公布的項(xiàng)目計(jì)劃，總規(guī)劃建筑面積已超過(guò)5000萬(wàn)平方米。

然而 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，由于旗下各地項(xiàng)目龐大的用地需求與當(dāng)?shù)鼐狡鹊挠玫刂笜?biāo)之間的矛盾，華南城正面臨一場(chǎng)另類(lèi)“土地危機(jī)”。

用地指標(biāo)緊張

華南城于2002年12月從深圳起步，2009年9月30日登陸香港聯(lián)合交易所，之后陸續(xù)開(kāi)建南寧、南昌、西安、河源、鄭州、哈爾濱等地項(xiàng)目。

今年12月3日，華南城發(fā)布公告稱(chēng)，其訂立框架協(xié)議，原則上同意于安徽省合肥市肥西縣建設(shè)及發(fā)展大型綜合商貿(mào)物流及商品交易中心，該項(xiàng)目規(guī)劃總凈地面積約10平方公里，公司將參與競(jìng)投合肥市土地，項(xiàng)目將分階段發(fā)展，預(yù)計(jì)需時(shí)超過(guò)十年。

“我們主要是做綜合商貿(mào)物流業(yè)，相當(dāng)于各個(gè)城市老的批發(fā)市場(chǎng)的升級(jí)改造以及城市化建設(shè)這塊。每個(gè)項(xiàng)目都是當(dāng)?shù)厥∈械闹卮箜?xiàng)目，實(shí)際上是政府要做的一件事讓企業(yè)來(lái)做。”對(duì)上述項(xiàng)目，華南城控股有限公司副總裁姜玲在接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)稱(chēng)。

華南城對(duì)外公布的各地項(xiàng)目規(guī)劃甚為耀眼：南昌，規(guī)劃總建筑面積428萬(wàn)平方米；南寧，規(guī)劃總建筑面積488萬(wàn)平方米；鄭州，規(guī)劃總建筑面積1200萬(wàn)平方米；西安，規(guī)劃總建筑面積1750萬(wàn)平方米；河源，規(guī)劃總建筑面積120萬(wàn)平方米；哈爾濱，規(guī)劃總建筑面積1200萬(wàn)平方米；深圳，規(guī)劃總建筑面積260萬(wàn)平方米?？傄?guī)劃建筑面積超過(guò)5000萬(wàn)平方米的華南城，對(duì)土地指標(biāo)的需求，顯然十分急切。

快速擴(kuò)張的華南城，亦成為一些地方政府積極爭(zhēng)取的招商對(duì)象。然而尷尬的是，招商政策優(yōu)惠了，項(xiàng)目落地了，建設(shè)用地指標(biāo)卻依然緊張。

涉嫌多項(xiàng)違規(guī)

急于造“城”的華南城，如何應(yīng)對(duì)這場(chǎng)“土地危機(jī)”？

連日來(lái)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查南寧、南昌、西安、鄭州等四地的華南城項(xiàng)目后發(fā)現(xiàn)，華麗外衣下的華南城，涉嫌多項(xiàng)“土地違規(guī)”行為。比如，土地尚未出讓?zhuān)さ匾验_(kāi)工多時(shí)；項(xiàng)目施工將近兩年，環(huán)評(píng)手續(xù)方獲批復(fù)；倉(cāng)儲(chǔ)用地實(shí)施商業(yè)開(kāi)發(fā)，甚至建設(shè)商用住宅；代理公司涉嫌違規(guī)收費(fèi)千萬(wàn)元等。

北京盈科律師事務(wù)所土地法律事務(wù)部律師嚴(yán)傭軍認(rèn)為，倉(cāng)儲(chǔ)用地的土地用途就是倉(cāng)儲(chǔ)，也屬于工業(yè)用途，企業(yè)不能擅改。如果要建成商鋪使用，企業(yè)首先要辦理規(guī)劃變更手續(xù)，然后重新簽訂國(guó)土出讓合同。“倉(cāng)儲(chǔ)用地和商業(yè)用地的土地出讓金不同，變更用途后，還要對(duì)地塊重新評(píng)估，可能要補(bǔ)交一些土地出讓金。”

對(duì)此，姜玲也承認(rèn)，變更倉(cāng)儲(chǔ)用地性質(zhì)，在華南城早期項(xiàng)目中會(huì)存在。“當(dāng)初政府給的都是倉(cāng)儲(chǔ)用地，現(xiàn)在對(duì)我們影響非常大，要重新評(píng)估，走手續(xù)，南寧就正在走這個(gè)流程。鄭州因?yàn)槭堑谝慌?00多畝還是倉(cāng)儲(chǔ)用地，其他都是商業(yè)。我們老板都是工業(yè)家，不是房地產(chǎn)商，是非常謹(jǐn)慎的。”

中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌對(duì)記者表示，在倉(cāng)儲(chǔ)用地上建設(shè)商業(yè)和住宅，顯然不符合規(guī)定。土地成交后，就按照簽約的規(guī)定來(lái)做，政府和企業(yè)都不能隨便改。

追溯華南城上述涉嫌違規(guī)的原因時(shí)，姜玲坦言，這也與地方政府土地供應(yīng)速度緩慢有關(guān)，使土地供應(yīng)速度跟不上企業(yè)的開(kāi)發(fā)進(jìn)度。“如果政府土地能夠按照合同規(guī)定給我們，華南城不會(huì)是現(xiàn)在這個(gè)樣子。”

對(duì)南寧華南城的代理公司涉嫌違規(guī)收費(fèi)千萬(wàn)元一事，姜玲稱(chēng)對(duì)南寧華南城的具體操作并不清楚，感覺(jué)是銷(xiāo)售方面委托給了代理公司，代理公司的人與華南城無(wú)關(guān)。“現(xiàn)在我們正在協(xié)助力量去處理，這家公司與華南城所有代理關(guān)系全部中止了。”

南寧華南城：倉(cāng)儲(chǔ)用地建商鋪?zhàn)≌?代理公司違規(guī)收費(fèi)約千萬(wàn)元

每經(jīng)記者 于垚峰 發(fā)自廣西南寧

在華南城的公開(kāi)信息中，其旗下四個(gè)城市的商業(yè)項(xiàng)目體量巨大，對(duì)于項(xiàng)目所在地政府，應(yīng)該也是非常受歡迎的招商項(xiàng)目。然而梳理這四地的用地情況可以發(fā)現(xiàn)，幾乎無(wú)一例外地存在未拍得土地已經(jīng)開(kāi)工等違規(guī)情況，已經(jīng)合法拿到的土地，也可能存在用地性質(zhì)與規(guī)劃不符、環(huán)評(píng)未過(guò)提前開(kāi)建等違規(guī)情況。

需要追問(wèn)的是，為什么如此多的涉嫌違規(guī)情況可以通過(guò)層層審批堂而皇之地出現(xiàn)？事實(shí)上，部分地方政府為了引入類(lèi)似的大型項(xiàng)目，對(duì)不少項(xiàng)目大開(kāi)綠燈，未批先建、改變土地性質(zhì)等現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。而華南城正是這些涉嫌違規(guī)問(wèn)題集中爆發(fā)的一個(gè)樣本。

位于廣西南寧市江南區(qū)沙井大道西側(cè)及富樂(lè)西路北側(cè)地塊內(nèi)的南寧華南城，一期已經(jīng)完成了4個(gè)交易廣場(chǎng)的主體建設(shè)，17棟配套住宅業(yè)已封頂，其中2、3號(hào)交易廣場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始對(duì)外銷(xiāo)售或招租。

據(jù)已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)了南寧華南城商鋪的業(yè)主反映，該項(xiàng)目的用地屬違規(guī)用地，沒(méi)有取得項(xiàng)目建設(shè)的相關(guān)證件。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從南寧市國(guó)土資源局證實(shí)，目前華南城一期項(xiàng)目的兩宗用地性質(zhì)仍為“倉(cāng)儲(chǔ)用地”。

華南城控股有限公司副總裁姜玲昨日（12月3日）對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者坦承，南寧項(xiàng)目就是倉(cāng)儲(chǔ)物流用地，現(xiàn)在正在轉(zhuǎn)手續(xù)。

“不僅用地有問(wèn)題，華南城銷(xiāo)售也嚴(yán)重?fù)p害了我們業(yè)主的權(quán)利。”業(yè)主金盛告訴記者，去年，南寧華南城委托廣西鄭氏文化投資管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)鄭氏公司）代理銷(xiāo)售商鋪，鄭氏公司收取了他45.5萬(wàn)元的購(gòu)鋪款，其中有25.5萬(wàn)元是轉(zhuǎn)入到公司銷(xiāo)售總經(jīng)理吳士燈的個(gè)人賬戶(hù)。“現(xiàn)在華南城只認(rèn)開(kāi)票的款，轉(zhuǎn)入個(gè)人賬戶(hù)的錢(qián)只認(rèn)了其中的6萬(wàn)元保證金。”

南寧華南城發(fā)給鄭氏公司的一份文件中顯示，2011年10月至2012年3月期間，鄭氏公司收取的款項(xiàng)達(dá)1200多萬(wàn)元，而客戶(hù)要求退回的款項(xiàng)共計(jì)960多萬(wàn)元。

記者從南寧市公安局江南區(qū)分局了解到，已經(jīng)有多位業(yè)主向公安機(jī)關(guān)報(bào)案，江南區(qū)分局已經(jīng)立案，目前案件已經(jīng)移交到了預(yù)審大隊(duì)。

倉(cāng)儲(chǔ)用地上建商鋪?zhàn)≌?/p>

“也就一兩年的時(shí)間，在這塊土地上，就建起了這么多的高樓建筑。”在南寧市江南區(qū)沙井大道一個(gè)集貿(mào)市場(chǎng)，一直在此做三輪車(chē)司機(jī)的老袁指著南寧華南城說(shuō)。

走進(jìn)南寧華南城可以看到，目前規(guī)劃的交易中心有4個(gè)。其中1號(hào)交易廣場(chǎng)主體框架已經(jīng)基本成型；2、3、4號(hào)廣場(chǎng)已經(jīng)建成，正在進(jìn)行內(nèi)部裝修。

南寧華南城的招商代表介紹，1號(hào)交易廣場(chǎng)已經(jīng)整體租給了喜盈門(mén)建材家具廣場(chǎng)；2、3號(hào)交易廣場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始對(duì)外銷(xiāo)售和招租，其中2號(hào)廣場(chǎng)規(guī)劃為五金機(jī)電展示交易廣場(chǎng)，3號(hào)廣場(chǎng)為紡織皮革展示交易廣場(chǎng)；4號(hào)交易廣場(chǎng)已經(jīng)引進(jìn)了奧特萊斯，規(guī)劃為中國(guó)-東盟商品交易中心。

與4個(gè)交易廣場(chǎng)平行的還建有17棟高層的配套住宅，已全部建成封頂，住宅項(xiàng)目名為“江南華府”。

華南城對(duì)外發(fā)布的消息顯示，該項(xiàng)目規(guī)劃用地面積3406畝（約227萬(wàn)平方米），總建筑面積約488萬(wàn)平方米，分兩期建設(shè)，總投資約120億元人民幣。項(xiàng)目集物流倉(cāng)儲(chǔ)、工業(yè)原料及產(chǎn)品展示交易、物流信息服務(wù)、商務(wù)、生活配套于一體。

這樣一個(gè)規(guī)模宏大的項(xiàng)目，卻被在此置業(yè)的業(yè)主反映，該項(xiàng)目的土地性質(zhì)為倉(cāng)儲(chǔ)用地。

記者從南寧市國(guó)土資源局的官網(wǎng)上查詢(xún)到，南寧華南城有限公司于2009年10月以3.5億元的價(jià)格拿下了兩宗地，共計(jì)1335.27畝，出讓單價(jià)為26.31萬(wàn)元／畝，土地用途為倉(cāng)儲(chǔ)用地。同時(shí)，在2010年南寧市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招拍掛公開(kāi)出讓計(jì)劃表中，為華南城二期準(zhǔn)備了一塊位于沙井大道旁的450畝的土地，截至目前，沒(méi)有公開(kāi)資料顯示華南城將其拍下。

“倉(cāng)儲(chǔ)用地是不能進(jìn)行商業(yè)開(kāi)發(fā)的，更不能進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。”住建部駐南寧一位規(guī)劃督察員表示。

邊建設(shè)邊走程序

南寧當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，南寧華南城作為重點(diǎn)引進(jìn)的招商項(xiàng)目，于2009年10月18日正式動(dòng)工。

“華南城一進(jìn)來(lái)，就是往商業(yè)和住宅的方向發(fā)展。”南寧一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向記者表示，“他們現(xiàn)在也在變更土地的用地性質(zhì)，但這肯定需要一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的過(guò)程。”

在南寧華南城招商中心，一位招商代表告訴記者，2、3號(hào)交易廣場(chǎng)的商鋪大概有12000個(gè)左右，目前只接受預(yù)訂，大概會(huì)在12月開(kāi)盤(pán)。

對(duì)于已經(jīng)建成的江南華府住宅，該招商代表表示，目前還沒(méi)有進(jìn)行對(duì)外銷(xiāo)售。

“任何一個(gè)做房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商，都是在房子還沒(méi)有建成之時(shí)，就開(kāi)始賣(mài)了，以便迅速回籠資金。”上述房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴記者，南寧華南城近千套住宅建成一年了還不對(duì)外銷(xiāo)售，可能是用地或者規(guī)劃上存在問(wèn)題。

在南寧華南城項(xiàng)目招商中心的大廳里，記者向工作人員提出，要求查看《建筑工程施工許可證》、《預(yù)售許可證》等相關(guān)證件時(shí)，工作人員只拿出了一個(gè)商鋪房產(chǎn)證的復(fù)印件。

11月30日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者來(lái)到南寧市規(guī)劃管理局，在規(guī)劃局大廳的電子查閱平臺(tái)上，一份編號(hào)為GTJ0101201200173的辦結(jié)案件顯示，南寧華南城（一期）項(xiàng)目用地性質(zhì)為商業(yè)（商貿(mào)物流）用地、商務(wù)金融中心用地，辦理時(shí)間為2012年11月19日。不過(guò)，記者隨后在南寧市國(guó)土資源管理局土地利用科查閱到的信息顯示，華南城已拿下的兩宗用地的用地性質(zhì)均為倉(cāng)儲(chǔ)用地。

南寧規(guī)劃管理局規(guī)劃科一位負(fù)責(zé)人向記者表示，目前華南城一期的用地手續(xù)仍然在通過(guò)政府協(xié)調(diào)辦理，項(xiàng)目的詳細(xì)規(guī)劃已經(jīng)通過(guò)了市政府的批復(fù)。

住建部駐南寧規(guī)劃督察員告訴記者，通過(guò)招拍掛賣(mài)出去的土地，一般情況下，用地性質(zhì)不得改變，除非當(dāng)?shù)卣闹卮笠?guī)劃中涉及到該地塊，方可對(duì)用地性質(zhì)進(jìn)行變更。

代理公司違規(guī)收費(fèi)超千萬(wàn)

除了上述問(wèn)題外，南寧華南城項(xiàng)目還卷入了一宗銷(xiāo)售代理涉嫌侵吞客戶(hù)購(gòu)鋪款的案件。

據(jù)華南城業(yè)主反映，他們前往華南城招商中心購(gòu)買(mǎi)商鋪時(shí)，卻在招商中心被鄭氏公司的人帶到外面買(mǎi)鋪，將其中一部分購(gòu)鋪款打入了鄭氏公司銷(xiāo)售總經(jīng)理吳士燈的賬戶(hù)。

南寧市工商局登記信息顯示，廣西鄭氏文化投資管理有限公司成立于2011年2月14日，注冊(cè)資金288萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)范圍為對(duì)房地產(chǎn)、礦業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)的投資等。

業(yè)主吳片（化名）向記者講述了其購(gòu)鋪損失5萬(wàn)多元的經(jīng)歷。2011年10月23日，鄭氏公司在其辦公地點(diǎn)公開(kāi)銷(xiāo)售其代理銷(xiāo)售的南寧華南城3號(hào)廣場(chǎng)-1樓至4樓的商鋪，吳片選購(gòu)了4樓的一個(gè)商鋪，面積22.62平方米，總價(jià)255573元，折后總價(jià)為245743元。當(dāng)時(shí)負(fù)責(zé)銷(xiāo)售的吳士燈向吳片解釋說(shuō)，為了避稅，寫(xiě)在合同上的購(gòu)鋪總價(jià)為193084元，其中的差價(jià)52659元要打入其個(gè)人賬戶(hù)。開(kāi)盤(pán)時(shí)可以轉(zhuǎn)為首付款 （購(gòu)房款），但不開(kāi)具任何收據(jù)。

“要是不按他們的規(guī)定交納這差價(jià)部分，就訂不到鋪。”吳片說(shuō)，為了能順利訂到鋪，2011年10月31日，他以轉(zhuǎn)賬的方式劃入?yún)鞘繜艮r(nóng)行個(gè)人賬戶(hù)52659元。

2011年12月10日，南寧華南城商鋪開(kāi)盤(pán)，吳片購(gòu)買(mǎi)的這個(gè)商鋪折后總價(jià)為205400元，比鄭氏公司報(bào)的總價(jià)少了50173元。吳片說(shuō)，他到南寧華南城簽訂 《購(gòu)鋪協(xié)議》的時(shí)候，要求鄭氏公司補(bǔ)貼其協(xié)議價(jià)與華南城協(xié)議價(jià)的差額部分50173元。“但是，鄭氏公司只答應(yīng)補(bǔ)貼5050元。”

此外，來(lái)自浙江的商人金盛告訴記者，去年10月底，他前往華南城的招商中心買(mǎi)鋪，被幾個(gè)業(yè)務(wù)員帶到了位于南寧市金州路63號(hào)的鄭氏公司。“最初以為這些業(yè)務(wù)員是華南城的人，到了才知道華南城已經(jīng)委托鄭氏公司代理銷(xiāo)售商鋪了。”

金盛最終選了3號(hào)廣場(chǎng)4樓的兩個(gè)鋪位，總共支付了45.5萬(wàn)元購(gòu)鋪款，其中開(kāi)票的只有20萬(wàn)元，包括6萬(wàn)元保證金在內(nèi)的另外25.5萬(wàn)元于2011年12月11日匯入了吳士燈工商銀行的個(gè)人賬戶(hù)，沒(méi)有票據(jù)。

就這樣，每位通過(guò)鄭氏公司購(gòu)買(mǎi)南寧華南城商鋪的業(yè)主，都被迫給吳士燈的個(gè)人賬戶(hù)打入一筆錢(qián)，沒(méi)有任何收據(jù)憑證，最后這筆錢(qián)不被華南城認(rèn)可。

2012年4月18日，南寧華南城有限公司向鄭氏公司發(fā)出了 “華南城函【2012】42號(hào)”《關(guān)于貴公司及相關(guān)人員退回客戶(hù)款項(xiàng)的催告函》，催告函顯示，2011年10月至2012年3月期間，鄭氏公司收取的款項(xiàng)共計(jì)12673316元，客戶(hù)要求退回的款項(xiàng)共計(jì)9605542元，尚未登記并提供證據(jù)材料的客戶(hù)和金額還無(wú)法預(yù)計(jì)。南寧華南城要求鄭氏公司立即退還擅自收取的客戶(hù)款項(xiàng)。

“卷進(jìn)來(lái)的業(yè)主有上百位之多，支付給吳士燈的金額有上千萬(wàn)元。”一位業(yè)主說(shuō)。

鄭州華南城：倉(cāng)儲(chǔ)用地開(kāi)建 “商業(yè)廣場(chǎng)”2000畝耕地疑似定向征用

每經(jīng)記者 幕何方（化名）發(fā)自鄭州

“華南城模式”落地鄭州，依舊是上百億的巨額投資，也陷入邊開(kāi)工邊拿地，違規(guī)使用土地等的質(zhì)疑。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢(xún)國(guó)土部門(mén)網(wǎng)站招拍掛信息，鄭州項(xiàng)目通過(guò)招拍掛拿到446畝的倉(cāng)儲(chǔ)用地。而這些倉(cāng)儲(chǔ)用地實(shí)施類(lèi)似商業(yè)廣場(chǎng)的開(kāi)發(fā)模式。同時(shí)，相比周邊建設(shè)項(xiàng)目，拿地價(jià)格亦非常低廉。

《鄭州日?qǐng)?bào)》在其報(bào)道中稱(chēng)，鄭州華南城項(xiàng)目于今年8月份在新鄭（鄭州管轄的縣級(jí)市）啟動(dòng)，如此巨大的項(xiàng)目，從簽約到開(kāi)工僅用了4個(gè)月。與此同步進(jìn)行的是新鄭市下屬村寨的拆遷，以及耕地的征收工作。

“華南城的速度非?？?，我們村的2000多畝耕地被征收過(guò)去了，村子很快也就要拆遷了。”新鄭市龍湖鎮(zhèn)村民對(duì)記者表示。

開(kāi)工數(shù)月才進(jìn)行招掛拍

當(dāng)?shù)孛襟w所披露的項(xiàng)目信息顯示，鄭州華南城項(xiàng)目總建筑面積1200萬(wàn)平方米，分為交易市場(chǎng)、商務(wù)配套區(qū)和生活服務(wù)配套區(qū)。一期投資150億元，其中200萬(wàn)平方米將于明年建成投用。

“我們整體（一期）的交房是在明年10月份，開(kāi)業(yè)在明年年底。”華南城辦公區(qū)洽談室人士對(duì) 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

華南城簡(jiǎn)易板房辦公區(qū)的左側(cè)，雙湖大道南側(cè)的位置，正是其1#交易廣場(chǎng)的施工現(xiàn)場(chǎng)，步入施工現(xiàn)場(chǎng)，隨處可見(jiàn)塔吊林立，工程車(chē)往來(lái)穿梭，以及散落四方勞作不休的工人。

按照當(dāng)?shù)毓俜矫襟w公布的信息，鄭州華南城于2012年8月開(kāi)工建設(shè)。然而，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在國(guó)土資源部下屬網(wǎng)站查詢(xún)到的結(jié)果顯示，華南城公司通過(guò)招拍掛6次拿地，合計(jì)畝數(shù)為446.6畝。除此之外，華南城鄭州公司再無(wú)招拍掛記錄。

值得玩味的是，根據(jù)上述查詢(xún)結(jié)果，華南城新鄭市（鄭州下轄的縣級(jí)市）拿的6塊土地，上面標(biāo)注的開(kāi)工時(shí)間分別為2013年5月16日和2012年3月27日；項(xiàng)目竣工時(shí)間為2014年5月15日和2015年3月27日；項(xiàng)目的交地時(shí)間為2012年11月17日和2012年12月27日。

根據(jù)上述招拍掛信息，華南城取得的6處土地中，有3處約定交地時(shí)間應(yīng)為2012年11月17日，而另外3處應(yīng)該是在2012年12月27日進(jìn)行交地。事實(shí)上，其招拍掛獲取土地之前，項(xiàng)目早已開(kāi)工建設(shè)數(shù)月之久。

用地性質(zhì)之惑

新鄭市北部，龍湖鎮(zhèn)雙湖大道南側(cè)，即是華南城鄭州所在地。當(dāng)?shù)刂槿耸拷榻B，按照鄭州市的規(guī)劃，未來(lái)城市的發(fā)展方向?qū)⑹窍蛐锣嵎较蚩繑n，而龍湖鎮(zhèn)則離鄭州最近。

“如果不是修路堵車(chē)的話，一般情況下十幾分鐘的時(shí)間就能到龍湖鎮(zhèn)，河南省第二人民醫(yī)院也在這個(gè)鎮(zhèn)上落戶(hù)了。”上述知情人士稱(chēng)。

當(dāng)?shù)卣嗾谛拗泥嵵莸烬埡目焖俑傻?，可以預(yù)見(jiàn)，從鄭州市區(qū)到華南城鄭州項(xiàng)目所在的龍湖鎮(zhèn)，時(shí)間亦將會(huì)大大縮短，這些或許是華南城決定落戶(hù)于此的主要原因。然而，新鄭市的建設(shè)用地指標(biāo)，要跟上鄭州華南城的需求步伐，難度還不是一般的大。

“我們與新鄭市土地局的人聊天時(shí)，他們說(shuō)華南城項(xiàng)目下來(lái)后，新鄭是不要想再給別的項(xiàng)目土地了，主要是我們 （華南城）的體量比較大。”上述華南城辦公區(qū)洽談室人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

國(guó)土資源部下屬網(wǎng)站的查詢(xún)結(jié)果顯示，華南城在新鄭市共取得的6處地塊中，面積最大的是133畝，最小的約45.7畝；無(wú)一例外的是項(xiàng)目名稱(chēng)，6處地塊均為華南城倉(cāng)儲(chǔ)；土地使用年限均為50年；成交價(jià)格最高為2001萬(wàn)元，最低為690萬(wàn)元。

記者將供地結(jié)果信息中的的項(xiàng)目位置，與華南城一期宣傳冊(cè)所陳列的項(xiàng)目位置進(jìn)行比對(duì)后發(fā)現(xiàn)，上述招拍掛的6處地塊，均在華南城當(dāng)前的施工范疇內(nèi)。根據(jù)上述鄭州華南城辦公區(qū)洽談室人士的介紹，目前鄭州華南城已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)的是1#交易廣場(chǎng)和建材交易區(qū)，其中1#交易廣場(chǎng)的建筑面積為41萬(wàn)平方米，而建材交易區(qū)的建筑面積則為57.2萬(wàn)平方米。

單純就土地性質(zhì)而言，鄭州華南城涉嫌改變土地用途。按照鄭州華南城辦公區(qū)洽談室人士的介紹，其在建商業(yè)廣場(chǎng)獲取土地的性質(zhì)應(yīng)該是商業(yè)類(lèi)用地，而非倉(cāng)儲(chǔ)類(lèi)。

另外，按照其規(guī)劃所述，鄭州華南城將會(huì)有13萬(wàn)平方米的倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目，其已經(jīng)拿到的446畝的倉(cāng)儲(chǔ)用地，顯然是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越其倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目土地需求的。

北京盈科律師事務(wù)所土地法律事務(wù)部律師嚴(yán)傭軍接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，倉(cāng)儲(chǔ)用地的土地用途就是倉(cāng)儲(chǔ)，也屬于工業(yè)用途，企業(yè)不能擅自改變土地用途。如果要作商業(yè)開(kāi)發(fā)，建成商鋪使用的話，企業(yè)首先需要去規(guī)劃部門(mén)辦理規(guī)劃變更手續(xù)，然后拿著變更后的規(guī)劃單去國(guó)土部門(mén)重新簽訂國(guó)土出讓合同。“因?yàn)閭}(cāng)儲(chǔ)用地和商業(yè)用地的土地出讓金不同，變更用途后，還要對(duì)地塊重新評(píng)估，補(bǔ)交一些土地出讓金。”

村民稱(chēng)有2000余畝耕地被征

華南城通過(guò)招拍掛6次拿地的合計(jì)畝數(shù)為446.6畝。除此之外，華南城鄭州公司再無(wú)招拍掛記錄。但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)鼗蛴?000余畝耕地已被華南城 “鎖定”，且其中有些已經(jīng)開(kāi)始建設(shè)。

龍湖鎮(zhèn)雙湖大道，向南望去，華南城的工地上，塔吊多得讓人一時(shí)半會(huì)很難數(shù)清。

工地的另一側(cè)，是一處尚未拆遷的村子，村子與工地相接處的空地上，幾個(gè)村中的老人圍坐一圈，議論著被征用的耕地和快速施工中的華南城。

村子名叫東張寨村，歸屬于龍湖鎮(zhèn)管轄，是華南城項(xiàng)目涉及的拆遷范圍中最主要的一個(gè)村。

或許是由于即將拆遷的緣故，村宅的門(mén)口散落著不少生活垃圾，已經(jīng)沒(méi)有住戶(hù)去拾掇。不時(shí)有箱式貨車(chē)進(jìn)入村道，拉著一車(chē)家居用品駛離出村。

“這個(gè)村子現(xiàn)在要拆遷了，這不是要建華南城嘛！東張寨村是（華南城項(xiàng)目拆遷）最主要的村子。”東張寨村村民對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

據(jù)其介紹，華南城項(xiàng)目的征地工作是今年才開(kāi)始的，拆遷速度很快，華南城動(dòng)工建設(shè)也非?？臁?ldquo;我們村已經(jīng)征了2000來(lái)畝耕地，華南城現(xiàn)在的工地有部分就是我們村的。”

上述村民介紹，征收耕地的賠償款已基本到位，房屋的賠償現(xiàn)在還沒(méi)有公布。“我們村子的2000來(lái)畝耕地都征收了，賠償標(biāo)準(zhǔn)是3.1萬(wàn)元/畝，錢(qián)有的已經(jīng)打到賬戶(hù)上了。”

西安華南城：先開(kāi)工后拿地環(huán)評(píng)“遲到”兩年

每經(jīng)記者 張靜 發(fā)自西安

對(duì)華南城控股有限公司而言，動(dòng)輒幾千畝的開(kāi)發(fā)體量，使得用地指標(biāo)成為稀缺，亦使其在內(nèi)地諸多在建項(xiàng)目冒著違法開(kāi)工、未批先建的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行。

這種“超常規(guī)”開(kāi)發(fā)的情形，在西安華南城顯得更為突出。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查閱國(guó)土部門(mén)公開(kāi)的招拍掛記錄后發(fā)現(xiàn)，截至目前，西安華南城目前通過(guò)招拍掛程序獲取的土地面積為近900畝。而其已經(jīng)修建好，即將開(kāi)業(yè)的2號(hào)交易廣場(chǎng)和五金機(jī)電廣場(chǎng)A區(qū)的開(kāi)工時(shí)間，遠(yuǎn)遠(yuǎn)早于其獲取土地的時(shí)間。

對(duì)此，記者采訪了當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T(mén)，西安國(guó)土資源局辦公室主任李朝輝對(duì)記者表示，要采訪必須通過(guò)主管部門(mén)，“你說(shuō)的情況我也不清楚”。

更令人驚訝的是，記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，西安華南城的環(huán)保批文，則是在開(kāi)工兩年之后，方才拿到。

項(xiàng)目開(kāi)工16個(gè)月才開(kāi)始拿地

從西安世園會(huì)舊址向北行駛，不出5分鐘的車(chē)程，即到了西安華南城的項(xiàng)目所在地。

2號(hào)交易廣場(chǎng)門(mén)口，售樓部人士對(duì)隨行的看房客稱(chēng)，“按照西安的規(guī)劃，地鐵線路將會(huì)延伸到華南城。廣場(chǎng)附近未來(lái)會(huì)有地鐵站出口。地鐵貫通后，人氣很快就會(huì)起來(lái)的。”

西安華南城人售樓部人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者稱(chēng)，奧特萊斯及海寧皮革城等大型商戶(hù)已經(jīng)與華南城簽約入駐。“五金機(jī)電交易中心于去年10月份進(jìn)行的公開(kāi)選鋪，目前其商鋪已經(jīng)售罄。而以服裝紡織為主業(yè)態(tài)的2號(hào)交易廣場(chǎng)，其商鋪也所剩不多。”

11月的西安寒風(fēng)凜冽，卻未能擋住買(mǎi)鋪客的熱情，2號(hào)廣場(chǎng)外，載著客人的電瓶車(chē)穿梭不已。

對(duì)于上述項(xiàng)目，華南城控股有限公司在其公告中稱(chēng)，西安項(xiàng)目規(guī)劃占地面積約10平方公里 （15000畝），總投資超過(guò)200億元。項(xiàng)目的首期工程已于2009年12月9日正式開(kāi)工，占地面積約3平方公里（4500畝）。

公開(kāi)資料顯示，西安華南城五金機(jī)電交易中心于2009年12月9日正式開(kāi)工。當(dāng)?shù)孛襟w亦有報(bào)道稱(chēng)，西安市一位領(lǐng)導(dǎo)2011年2月8日考察華南城項(xiàng)目時(shí)，2號(hào)交易廣場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)。

而來(lái)自國(guó)土資源部門(mén)的招拍掛信息則顯示，西安華南城于2011年5月，以27700萬(wàn)元的價(jià)格獲取約為418.4畝的首塊土地；之后的6、7月，其再次以12400萬(wàn)元和22000萬(wàn)元的價(jià)格，分別取得約167.2畝和308.8畝的第二、三塊土地；2012年4月，其再以300萬(wàn)元的價(jià)格，取得了約3.5畝的土地。截至目前，西安華南城通過(guò)招拍掛共取得四幅地塊，面積共計(jì)近900畝。

對(duì)比上述資料，可以看出西安華南城獲取土地的時(shí)間明顯晚于其五金機(jī)電交易中心和2號(hào)廣場(chǎng)的開(kāi)工時(shí)間。且目前拿到的土地面積也遠(yuǎn)少于其公開(kāi)信息中的占地面積。來(lái)自西安華南城《溝通》雜志的數(shù)組照片亦能作為佐證，該組照片均描述了當(dāng)時(shí)的拍攝時(shí)間和拍攝地點(diǎn)。

據(jù)其雜志所描述，2011年4月底，五金機(jī)電交易中心A區(qū)和招商辦公中心主體落成；2011年7月，二號(hào)交易廣場(chǎng)主體建筑正在施工當(dāng)中；2011年12月份，西安華南城2號(hào)交易廣場(chǎng)、五金機(jī)電品牌館即將封頂，10棟單體品牌館業(yè)已完成大部分建設(shè)；2012年4月底，招商辦公大樓已經(jīng)全部建成。

開(kāi)工兩年后環(huán)評(píng)才獲批

更讓人疑惑的是，上述項(xiàng)目環(huán)保批文遲到了兩年。

來(lái)自西安市環(huán)境保護(hù)局官網(wǎng)的信息顯示，2009年7月7日，華南城以“西部華南城一期項(xiàng)目”的名義做了環(huán)境影響評(píng)價(jià)信息公告 （一次公告），公告稱(chēng)項(xiàng)目選址于西安市東北部，距離西安市中心20公里，地處西安國(guó)際港務(wù)區(qū)南側(cè)。項(xiàng)目總規(guī)劃用地約3000畝（折合200公頃），總建筑面積約2240011平方米，分三個(gè)區(qū)域?qū)嵤┙ǔ桑ㄔO(shè)期5年。

值得玩味的是，上述環(huán)評(píng)公告公示時(shí)，華南城與西安國(guó)際港務(wù)區(qū)尚未正式簽約。

此外，記者從西安環(huán)保局環(huán)評(píng)處獲悉，“西部華南城”一期項(xiàng)目環(huán)評(píng)于2010年8月17日獲批。“這是華南城對(duì)于整個(gè)一期項(xiàng)目做的環(huán)評(píng)，但是好像并沒(méi)按此內(nèi)容建設(shè)，后來(lái)它開(kāi)始建設(shè)具體項(xiàng)目時(shí)又做了一次環(huán)評(píng)。”環(huán)評(píng)處相關(guān)負(fù)責(zé)人透露。該人士提及的第二次環(huán)評(píng)，則為西安市環(huán)保局于2011年10月17日公示，名為西安華南城一期工程1號(hào)地塊建設(shè)項(xiàng)目的環(huán)評(píng)公告，公告顯示主要建設(shè)內(nèi)容包括品牌展示館部分：10棟多層建筑；交易展示中心部分：20棟多層建筑；綜合交易中心部分：6層連體多層建筑。

此次環(huán)評(píng)正式獲批的時(shí)間為2012年2月17日，主要建設(shè)內(nèi)容未變，只不過(guò)項(xiàng)目批復(fù)的名稱(chēng)變成了西安華南城二期項(xiàng)目。而環(huán)評(píng)中所涉及的建設(shè)內(nèi)容，則是從2009年12月起，就已陸續(xù)開(kāi)工建設(shè)。

上述環(huán)評(píng)處人士告訴記者，按照環(huán)評(píng)法的相關(guān)規(guī)定，項(xiàng)目在開(kāi)工之前，必須取得相應(yīng)的環(huán)評(píng)手續(xù)，但是在項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)后，環(huán)保部門(mén)檢查時(shí)發(fā)現(xiàn)企業(yè)沒(méi)有環(huán)評(píng)手續(xù)，責(zé)令其補(bǔ)辦整改，企業(yè)自動(dòng)補(bǔ)齊環(huán)評(píng)手續(xù)也是允許的。

然而，《中國(guó)環(huán)境影響評(píng)價(jià)法》相關(guān)條款規(guī)定：建設(shè)項(xiàng)目的環(huán)境影響評(píng)價(jià)文件未經(jīng)法律規(guī)定的審批部門(mén)審查或者審查后未予批準(zhǔn)的，該項(xiàng)目審批部門(mén)不得批準(zhǔn)其建設(shè)，建設(shè)單位不得開(kāi)工建設(shè)。建設(shè)單位未依法報(bào)批建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)文件，擅自開(kāi)工建設(shè)的，由有權(quán)審批該項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)文件的環(huán)境保護(hù)行政主管部門(mén)責(zé)令停止建設(shè)，限期補(bǔ)辦手續(xù)。

但上述環(huán)評(píng)處人士稱(chēng)，其印象中沒(méi)有看到過(guò)華南城項(xiàng)目的處罰整改文件。

南昌華南城：低價(jià)拿地 學(xué)校、加油站規(guī)劃用地改頭換面？

每經(jīng)記者 于垚峰 發(fā)自江西南昌

較南寧華南城拿地更晚的南昌華南城，開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的速度明顯要快于前者，目前已經(jīng)開(kāi)盤(pán)的1、2號(hào)交易廣場(chǎng)和配套生活區(qū)14棟住宅已經(jīng)售罄。

“這得益于華南城在南昌拿下地塊的用地性質(zhì)為市場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)、配套商業(yè)等，同時(shí)其在相關(guān)證件尚未頒發(fā)下來(lái)時(shí)，就先期開(kāi)工建設(shè)。”南昌一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

不僅如此，南昌華南城在2009年12月以55535萬(wàn)元拍下了一宗1584畝的土地，包含了學(xué)校、市政公共設(shè)施、綠化等用途，但在南昌華南城招商中心的沙盤(pán)規(guī)劃中，學(xué)校已經(jīng)消失；華南城第二次拍下的地塊中，有一塊是以加油站、市場(chǎng)用地名義拍下，但是華南城招商中心的業(yè)務(wù)員也向記者表示，在規(guī)劃中，沒(méi)有加油站。

對(duì)此，華南城控股有限公司副總裁姜玲的說(shuō)法卻是，南昌有規(guī)劃學(xué)校和加油站，如果是在規(guī)劃地塊內(nèi)，就華南城建，地塊外就政府建。

規(guī)劃未批先行動(dòng)工

當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道顯示，作為南昌市乃至江西省的重點(diǎn)項(xiàng)目，總投資80億元的南昌華南城2010年1月22日在南昌正式奠基開(kāi)工。根據(jù)規(guī)劃，全面建成后的南昌華南城，將有超過(guò)3萬(wàn)家企業(yè)進(jìn)駐，年交易額達(dá)1000億元。

“（2010年1月22日）只是華南城項(xiàng)目的一個(gè)啟動(dòng)儀式，真正開(kāi)始動(dòng)土的時(shí)間是2011年3月。”南昌華南城總經(jīng)理章學(xué)方對(duì)記者稱(chēng)。

走進(jìn)南昌華南城可以看到，1、2號(hào)交易中心已經(jīng)封頂，正在進(jìn)行內(nèi)部的裝修；3、4號(hào)交易中心正在施工，主體框架已經(jīng)起來(lái)了。旁邊的14棟配套住宅已經(jīng)全部封頂。“交易中心和住宅建了兩年多了，差不多是前年同時(shí)建的。”南昌華南城一位員工說(shuō)。

11月26日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者來(lái)到南昌華南城的招商中心，一位業(yè)務(wù)員向記者介紹，現(xiàn)在南昌華南城推出的1、2號(hào)交易中心的鋪位已經(jīng)全部銷(xiāo)售完了。配套的住宅也基本上銷(xiāo)售完了，只余有少量140平方米以上的房型。

招商中心大廳的墻上，掛著南昌華南城一期項(xiàng)目中土地使用證、建筑工程施工許可證等一系列證書(shū)。其中包括南昌華南城一期住宅1#~4#樓、商業(yè)A（含地下車(chē)庫(kù)）和5#~14#樓、商業(yè)B（含地下車(chē)庫(kù)）的《建筑工程施工許可證》，兩張?jiān)S可證的頒發(fā)日期均為2011年8月26日；南昌華南城一期物流1、2號(hào)交易廣場(chǎng)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，發(fā)證日期為2011年8月24日。

按照這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，上述兩證頒發(fā)的時(shí)間均在南昌華南城動(dòng)工日期2011年3月之后，南昌華南城的項(xiàng)目有未批先建之嫌。

南昌市規(guī)劃局辦公室一位負(fù)責(zé)人亦向記者表示，規(guī)劃范圍之內(nèi)的建設(shè)工程，必須要經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門(mén)的審批，沒(méi)有通過(guò)之前，不允許開(kāi)工建設(shè)。

學(xué)校、加油站消失?

據(jù)章學(xué)方介紹，南昌華南城規(guī)劃面積2平方公里（3000畝），建筑面積428萬(wàn)平方米。不過(guò)，記者從南昌國(guó)土資源網(wǎng)上查詢(xún)到數(shù)據(jù)顯示，南昌華南城分兩次拿地，面積為2300多畝。

第一次拿地時(shí)間是2009年12月9日，南昌華南城以55535萬(wàn)元的總價(jià)拿下了位于紅谷灘新區(qū)九龍湖片區(qū)的JDP0915宗地，宗地面積1584.563畝，單價(jià)為35萬(wàn)元／畝，包括14地塊，土地用途為市場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)、配套商業(yè)、居住、市政公共設(shè)施、綠化、學(xué)校用地。

“35萬(wàn)元每畝的地價(jià)，已經(jīng)很低了。”上述房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，這個(gè)價(jià)格只與當(dāng)時(shí)南昌市紅谷灘工業(yè)用地的價(jià)格相當(dāng)。

南昌華南城第二次拿地的時(shí)間是2011年11月4日，以91萬(wàn)元／畝的價(jià)格拿下了與第一塊地相鄰位置的JDP1174和JDP1175兩宗地塊，土地用途為加油站、市場(chǎng)用地和綜合用地，面積分別為363.5畝、366.8畝。兩次拿地合計(jì)2314.9畝。

在南昌華南城對(duì)外宣傳的彩頁(yè)、畫(huà)冊(cè)上，規(guī)劃圖中有物流交易中心、商務(wù)配套、配套住宅、倉(cāng)儲(chǔ)配套，還有地標(biāo)性寫(xiě)字樓，并沒(méi)有學(xué)校和加油站。南昌華南城的業(yè)務(wù)員在向記者介紹時(shí)，也表示，整個(gè)規(guī)劃中，沒(méi)有加油站。11月26日，在中國(guó)網(wǎng)絡(luò)媒體江西行活動(dòng)期間，章學(xué)方在向記者介紹南昌華南城生活住宅的配套時(shí)，也未提及有學(xué)校。

而《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在南昌市土地資源交易中心查詢(xún)到的結(jié)果顯示，華南城拿下的第一宗地里，包括了小學(xué)用地20多畝，后面以加油站用地拿下的土地中，有一塊4畝多的用地，是作為加油站用地。

“按照現(xiàn)在南昌華南城的規(guī)劃，只建設(shè)商業(yè)性的建筑，顯然是有改變土地性質(zhì)的嫌疑。”上述南昌房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示。

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