每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海

幾乎每一年，美國城市土地學(xué)會和普華永道一同出品的《亞太區(qū)房地產(chǎn)市場新興趨勢》報告，都會對亞太地區(qū)的400多位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士進(jìn)行調(diào)查，了解他們心目中究竟哪些城市是值得投資的。

內(nèi)地二線城市的多數(shù)物業(yè)類型（除工業(yè)物業(yè)外），有兩成以上被推薦出售，建議持有的比例更是在所有城市中位列倒數(shù)第一。

龐大的供應(yīng)也許是導(dǎo)致二線城市被推薦持有比率比較低的原因之一。易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱此前在公開場合曾明確表示，一些二線城市的商業(yè)物業(yè)供應(yīng)過于龐大，而商務(wù)需求并不像北上廣深那么旺盛，使得這些城市消化上述商業(yè)地產(chǎn)存在很大的壓力。

多項物業(yè)持有排名墊底

根據(jù)上述榜單，二線城市在多項持有排名中排名靠后。以辦公樓為例，越南胡志明市和印度孟買的持有率分別高達(dá)45.05%和57.94%，新西蘭奧克蘭的持有率更是達(dá)到70%，而國內(nèi)二線城市的持有比率僅有36.84%。

同樣，我國二線城市的零售物業(yè)推薦持有率僅為34.15%，也是各大城市中最低的。至于公寓住宅物業(yè)，二線城市的推薦持有率只有41.53%，也在亞太區(qū)20余個城市中排名墊底；甚至連工業(yè)物業(yè)也不被推薦持有，其推薦持有比率僅為33.91%，不到奧克蘭推薦持有率的一半。

不過，推薦持有率不高，不代表這些城市不被投資者看好。根據(jù)上述報告，內(nèi)地二線城市在所有22個城市中排名第八，是被認(rèn)為投資前景看好的城市之一，而以開發(fā)前景分析，二線城市更是排名第二。

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟說，在投資被看好的情況下，更多推薦出售，而不是持有，說明目前實現(xiàn)物業(yè)投資價值的辦法仍然是以出售為主。從長遠(yuǎn)看，也許投資者會選擇長期持有，獲取可觀的租金回報。但從短期來看，出售仍然要比出租更能獲得收益。

一線城市前景更被看好

相比于內(nèi)地二線城市，開發(fā)商更愿意持有的是一線城市的物業(yè)。

以上海為例，上海的辦公樓推薦持有比率達(dá)到43.57%，零售物業(yè)的推薦持有比率達(dá)到37.4%，公寓住宅則達(dá)到44%，均要比二線城市略高。

報告稱，上海的寫字樓和零售物業(yè)均獲得了很高的評價，盡管房價相對較高，并且監(jiān)管機構(gòu)對境外投資的開發(fā)條件也日益嚴(yán)格，但上海仍然是境外投資者投資的首選。

事實上，目前一線城市的商業(yè)項目更容易被開發(fā)商持有。以剛剛開工奠基的上海龍湖虹橋天街為例，雖然龍湖尚未確定各種類型物業(yè)所占比例，但是卻已經(jīng)明確上述項目開發(fā)的大部分物業(yè)將被龍湖持有。

蘭德咨詢總裁宋延慶曾告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，對于地產(chǎn)商，尤其是香港上市的內(nèi)地房企來說，持有一線城市核心位置的物業(yè)對其業(yè)績將有巨大的貢獻(xiàn)，因為香港會計準(zhǔn)則允許將投資物業(yè)的公允值變動計入到當(dāng)年的財務(wù)報表中，列作為地產(chǎn)商的收益。

一些地產(chǎn)商也表示，一線城市商業(yè)物業(yè)的變現(xiàn)能力會更強。以此前萬達(dá)在上海的項目松江萬達(dá)廣場為例，盡管所處位置并非城市中心，但短短三個月就售出了近千套的商業(yè)用房。

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