每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海

此前，眾多開發(fā)商因一線城市遭遇嚴(yán)厲的樓市調(diào)控，蜂擁轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市。一時間，三四線城市成為開發(fā)商保持銷量的重要支點。如今，正遭遇結(jié)構(gòu)性供求關(guān)系矛盾的三四線城市，有可能在今年年底和明年初成為房企的“毒藥”。

今年以來，被媒體稱為“鬼城”的鄂爾多斯因市場需求不足，房價一落千丈；在民間高利貸泡沫破滅之后，溫州樓市房價也紛紛出現(xiàn)大幅下滑；在貴陽，天量樓盤供應(yīng)的出現(xiàn)，也讓當(dāng)?shù)厥袌鲲L(fēng)險暴露出來。

美國摩根大通銀行首席中國經(jīng)濟學(xué)家、大中華區(qū)經(jīng)濟研究主管朱海斌11月30日表示，相對于銷售來說，中國三四線城市現(xiàn)在的供應(yīng)量比例明顯比一線城市要高，消化壓力很大。

這一說法得到其他研究機構(gòu)的論證。中國房地產(chǎn)信息集團近期發(fā)布的 《中國城市房地產(chǎn)風(fēng)險榜》顯示，目前房地產(chǎn)風(fēng)險最大的50座城市，全部是三線和四線城市。

復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心地產(chǎn)運營研究所主任蔡為民認(rèn)為，那些消費力不足、過去幾年又完全是因為資金流入導(dǎo)致房價上漲的地區(qū)面臨較大的風(fēng)險。在這一背景下，地產(chǎn)商最明智的選擇，也許是降價并撤離。

三四線城市的供應(yīng)過量危機

易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱曾在“城市 發(fā)展 未來——2012松江國際生態(tài)商務(wù)區(qū)區(qū)域發(fā)展論壇”上講訴了一個三四線城市供應(yīng)過量的故事。

他說東北的一個城市先后有四家全國性的大地產(chǎn)商進入。最近幾年，這個城市的可開發(fā)的住宅用地已經(jīng)超過了6000萬平方米。該市常住人口總量不過60萬人，以平均每套房100平方米計算，潛在可供應(yīng)的房屋超過60萬套，平均每人一套房。在這樣的情況下，先期進入的地產(chǎn)商已經(jīng)坐不住了，其中一家地產(chǎn)商以虧損的方式離場。

丁祖昱說，全國存在大量類似的城市，比如此前已經(jīng)顯現(xiàn)出供應(yīng)過量危機的鄂爾多斯和貴陽。在供應(yīng)量遠遠大于需求量的背景下，這些城市所存在的供應(yīng)過量危機會慢慢地爆發(fā)出來。他的話音剛落，就傳出國內(nèi)一家地產(chǎn)巨頭將開發(fā)戰(zhàn)略重點從三四線轉(zhuǎn)向二線城市的消息。

中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，三四線城市目前供應(yīng)過量明顯。以東北的營口為例，城鎮(zhèn)人口為143萬，人均GDP約為4萬元，但是土地總量達到8600萬平方米，人均供應(yīng)量超過60平方米，遠超2010年全國城鎮(zhèn)人均29.2平方米住房面積的水平。

和營口類似，南通、中山、佛山、惠州等三線城市由于人口基數(shù)低、需求有限，過去幾年隨著制造業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，勞動力大量引入，房地產(chǎn)市場快速擴張。但這種快速膨脹畢竟是暫時的，隨著勞動力優(yōu)勢的逐漸消失，以及工業(yè)化規(guī)模達到或超過城市的承受能力，住房市場發(fā)展必然放緩甚至萎縮，導(dǎo)致過去幾年快速擴張的項目需要長時間來消化，這些城市的供應(yīng)壓力或?qū)㈤L期存在。

高風(fēng)險城市集中在華北和西北

中房信集團關(guān)于中國城市發(fā)展前景與風(fēng)險排行的報告指出，由于三四線城市，尤其是一些資源型城市，如鄂爾多斯、營口、泰安、保定等，房地產(chǎn)市場過度開發(fā)導(dǎo)致供大于求，存在較大的市場風(fēng)險。報告引用的數(shù)據(jù)顯示，鄂爾多斯常住人口不到200萬，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場存在巨大的投資泡沫，土地消化周期長達9.71年，供求比高達3.88，市場嚴(yán)重供過于求。

中國房地產(chǎn)信息集團用市場供求關(guān)系和城市經(jīng)濟環(huán)境角度分析各地的新房潛在供應(yīng)和消化能力發(fā)現(xiàn)，市場風(fēng)險最高的城市主要位于華北和西北，兩個地區(qū)的高風(fēng)險城市總量達到29個，占50個高風(fēng)險城市的58%。50個高風(fēng)險城市中，絕大多數(shù)是四線城市，總量達到41個；除了營口、保定、滄州、河池、防城港位于沿海省區(qū)之外，共有46個城市位于內(nèi)陸地區(qū)，占總數(shù)的92%。

中國房地產(chǎn)信息集團研究認(rèn)為，從指標(biāo)上看，相當(dāng)一部分城市存在土地供應(yīng)過量的問題，雖然短期內(nèi)住宅市場供求危機并不一定顯露出來，但未來風(fēng)險已經(jīng)難以規(guī)避；另外，從需求角度來看，四線城市幾乎都是人口輸出城市，且不具備對外來人口的吸附能力，因此常住人口普遍較少，與三線城市拉開了較大距離，房地產(chǎn)市場需求嚴(yán)重不足。

此外，泰安、保定、滄州等三線城市，被列入名單的原因主要是城市化水平較低、經(jīng)濟實力較弱、供應(yīng)明顯大于需求。

降價撤退或成最佳選擇

在三四線城市供應(yīng)過量的風(fēng)險正在暴露或者即將暴露的情況下，地產(chǎn)商將怎樣應(yīng)對？

《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪了北京、上海等地多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士，得到的回答幾乎驚人一致：大幅降價，進而快速撤出。

蔡為民說，最先降價的開發(fā)商絕對是最聰明的開發(fā)商。他認(rèn)為，和一線城市不一樣，那些人口流出量大于人口流入量的三四線城市幾乎等不到市場重新回暖。在這樣的情況下，最早降價撤退，會讓企業(yè)的損失降低至最少。

中原地產(chǎn)高級研究經(jīng)理劉淵同意上述觀點。他表示，三四線城市此前少有降價，在這樣的背景下，降價能夠增加項目的吸引力，加速庫存去化。業(yè)內(nèi)人士薛迥文說，除降價外，拋售股權(quán)也是可行的方法。

但也有開發(fā)商表示不會降價賣房。一位在山東臨沂同時負(fù)責(zé)兩家樓盤營銷的王真（化名）向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，雖然當(dāng)?shù)卮嬖诠?yīng)過量的問題，但他們不會降價去庫存，因為三四線城市傳統(tǒng)的樓盤營銷手法還比較落后，開發(fā)商有機會將一線二線城市的營銷手法引入過來吸引消費者購買，他們在今年還進行了5%~8%的漲價。

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