每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自北京

“上周六剛剛開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目二期，360套房子一天時(shí)間就全部售完了。”北京某房產(chǎn)公司員工小王告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。行業(yè)研究者、開(kāi)發(fā)商等都喜歡用暖冬來(lái)形容當(dāng)前樓市。

樓市的回暖，則在不斷刺激土地市場(chǎng)。中原集團(tuán)的最新數(shù)據(jù)顯示，13個(gè)重點(diǎn)城市11月經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)面積較10月環(huán)比上升約219%。武漢市，12月將舉辦6場(chǎng)土地出讓會(huì)，推出121宗國(guó)有建設(shè)用地，接近今年前10個(gè)月出讓133宗土地的供應(yīng)總量。寧波市，12月內(nèi)擬出讓土地73萬(wàn)平方米，比前11月總和還多。

多城地市現(xiàn)暖冬行情

中原地產(chǎn)根據(jù)寧波國(guó)土部門(mén)掛牌公告統(tǒng)計(jì)，12月內(nèi)在市三區(qū)內(nèi)的東部新城、洪塘，鄞州新城區(qū)內(nèi)的陳婆渡、廟堰、下應(yīng)，以及城西的古林、高橋等地，均有純商品住宅用地或商住混合用地出讓；這批宅地的總用地面積超過(guò)73萬(wàn)平方米，超過(guò)前11月出讓土地面積總和。

中原集團(tuán)的最新數(shù)據(jù)顯示，13個(gè)重點(diǎn)城市11月經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)面積較10月環(huán)比上升約219%，除深圳環(huán)比下降外，其余城市均呈不同程度的上升，上海、北京、南京等地再現(xiàn)地王。

北京朝陽(yáng)區(qū)農(nóng)展館地塊掛牌，該地塊折合樓面地價(jià)約33784元/平方米，或?qū)⑺⑿陆衲?月份由萬(wàn)柳地塊創(chuàng)下的33831元/平方米的居住用地歷史最高單價(jià)。南京成交一幅濱江地塊總價(jià)達(dá)56億元，成為今年全國(guó)總價(jià)地王。

在市場(chǎng)銷售再創(chuàng)新高、土地供應(yīng)增加的情況下，年末土地市場(chǎng)仍維持活躍。在11月土地市場(chǎng)中表現(xiàn)活躍的武漢市，其國(guó)土規(guī)劃局連發(fā)五次公告，12月將舉辦6場(chǎng)土地出讓會(huì)，推出121宗國(guó)有建設(shè)用地，接近今年前10個(gè)月出讓133宗土地的供應(yīng)總量。

一線城市上海擬在12月入市20幅地塊中，10幅為住宅用地，占50%。10幅住宅用地中6幅為純宅地。

中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，按照多地塊的樓面價(jià)和目前區(qū)域內(nèi)整體市場(chǎng)的銷售情況，部分開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的樂(lè)觀程度有明顯提高，樓市成交量復(fù)蘇以及整體資金面緩解的情況下，開(kāi)發(fā)商拿地的積極性也開(kāi)始上漲。

這與開(kāi)發(fā)商業(yè)績(jī)不無(wú)關(guān)聯(lián)，2012年前11月，房企龍頭萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積1178.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.4%；銷售金額1271.5億。同比增長(zhǎng)9.3%；11月當(dāng)月公司實(shí)現(xiàn)銷售面積143.6萬(wàn)平方米，銷售金額171.3億元，環(huán)比增長(zhǎng)25%。銷售金額為去年1月以來(lái)的月度最高值。

據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，截至12月4日，2012年萬(wàn)科拿地金額總計(jì)已經(jīng)達(dá)到378.21億元。占到今年前11月銷售業(yè)績(jī)的30%左右。這一比例也高于很多大型房企。全年來(lái)看，很有可能會(huì)突破400億元。

“隨著下半年樓市好轉(zhuǎn)，開(kāi)發(fā)商資金壓力減輕，而部分房企在完成業(yè)績(jī)目標(biāo)的前提，推盤(pán)力度不足，降價(jià)動(dòng)力不大，反而轉(zhuǎn)為補(bǔ)庫(kù)存。”張旭說(shuō)。

張大偉亦稱，從最近全國(guó)主要城市供地及成交土地的節(jié)奏看，土地市場(chǎng)回暖的跡象出現(xiàn)，高單價(jià)、高總價(jià)的地塊次第出現(xiàn)，已經(jīng)明顯影響了周?chē)鷧^(qū)域市場(chǎng)以及整體市場(chǎng)購(gòu)房者的預(yù)期。

土地市場(chǎng)熱度或?qū)⒊掷m(xù)

土地市場(chǎng)火熱對(duì)房?jī)r(jià)上漲起到助燃作用。百城房?jī)r(jià)指數(shù)已經(jīng)連續(xù)六個(gè)月環(huán)比上漲，今年只剩下一個(gè)月份，樓市暖冬已幾成定局，供不應(yīng)求以及房企降價(jià)意愿不強(qiáng)等都成為重要原因。

以北京為例，偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，北京2012年四季度（截至11月30日）新房網(wǎng)簽總量為16402套，而在此期間，新房新增供應(yīng)量?jī)H有12152套，供需之間缺口高達(dá)到4250套。

與之前各季度比較發(fā)現(xiàn)，僅有進(jìn)入四季度以后，供需關(guān)系才發(fā)生反轉(zhuǎn)，出現(xiàn)年內(nèi)首次“供不應(yīng)求”的局面。偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，前十月多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)完成全年銷售任務(wù)，年底繼續(xù)推盤(pán)的動(dòng)力不足；其次，多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)年底略微提價(jià)之后“端著賣(mài)”成為主流趨勢(shì)。

他還提到，隨著成交價(jià)格的逐步回調(diào)，提高了處于觀望中的潛在購(gòu)房人群的入市積極性。市場(chǎng)上“一房難求”的局面就此形成。

政策面上，中央調(diào)控目前對(duì)于樓市并沒(méi)有新增約束，而地方調(diào)控則出現(xiàn)松緊不一，很多地方變相放松調(diào)控也對(duì)房?jī)r(jià)有推波助瀾的作用。

中原地產(chǎn)報(bào)告就稱，在目前全國(guó)主要城市，并未出現(xiàn)上浮到基準(zhǔn)以上的首套房信貸，年內(nèi)包括央行及銀監(jiān)會(huì)均有差別化信貸的政策出臺(tái)，另外公積金政策全國(guó)性松動(dòng)，公積金的貸款利率僅相當(dāng)于商業(yè)貸款的7折以下，全國(guó)已經(jīng)有近40個(gè)城市出臺(tái)公積金松動(dòng)政策，對(duì)剛需購(gòu)房的支持力度非常大。

雖然有關(guān)房產(chǎn)稅的消息在11月下旬流傳甚廣，但并未見(jiàn)主管部委有進(jìn)一步的舉措和行為，張旭評(píng)論說(shuō)，雖然房產(chǎn)稅作為樓市調(diào)控的下階段政策，但短期內(nèi)很難全面實(shí)行，這對(duì)于目前的樓市影響有限，而市場(chǎng)預(yù)期的政策對(duì)于樓市的進(jìn)一步打壓也有所減弱。

中原地產(chǎn)稱，房地產(chǎn)整體價(jià)格繼續(xù)微漲已經(jīng)成為定論，在土地價(jià)格及溢價(jià)率都明顯上漲的情況下，開(kāi)發(fā)商的定價(jià)也會(huì)水漲船高，而且全年計(jì)劃的提前完成使得開(kāi)發(fā)商年底促銷的力度將明顯減弱。

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