每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 徐學(xué)成 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 徐學(xué)成 發(fā)自廣州

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控持續(xù)深入的2012年即將進(jìn)入尾聲，各大房企今年的“成績(jī)單”也將陸續(xù)亮相。近年來(lái)業(yè)績(jī)表現(xiàn)一直頗為穩(wěn)健的碧桂園（02007，HK）于日前發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，截至12月4日，集團(tuán)已提前完成今年430億元的合同銷售目標(biāo)。

起步于廣東的碧桂園近年來(lái)在省外市場(chǎng)上的表現(xiàn)可圈可點(diǎn)，就今年來(lái)看，南京區(qū)域或許已經(jīng)具備較強(qiáng)的擴(kuò)張能力；此外，碧桂園在海外市場(chǎng)上屢有斬獲，近日已成功在馬來(lái)西亞拿下第3個(gè)項(xiàng)目。據(jù)悉，馬來(lái)西亞項(xiàng)目明年將會(huì)推向市場(chǎng)。相關(guān)分析人士認(rèn)為，從廣東到全國(guó)，從國(guó)內(nèi)到海外，在項(xiàng)目布局以及產(chǎn)品類型上的不斷豐富是碧桂園得以保持穩(wěn)定業(yè)績(jī)的有力保障。

將超額完成430億元目標(biāo)

幾家歡喜幾家愁——隨著調(diào)控的不斷深入，這應(yīng)該是臨近年關(guān)的房地產(chǎn)行業(yè)的真實(shí)寫照。

2012年，碧桂園將其年度的合約銷售目標(biāo)定位于430億元，與上一年持平，但實(shí)際上，碧桂園已經(jīng)提前完成了這一目標(biāo)。

碧桂園于日前最新發(fā)布的消息顯示，截至2012年12月4日，集團(tuán)已經(jīng)順利完成全年430億元 （人民幣，下同）的合同銷售目標(biāo)。其中，今年前11個(gè)月，碧桂園共實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約420.9億元，合同銷售建筑面積約684萬(wàn)平方米，另外截至2012年11月30日還有約43.4億元已認(rèn)購(gòu)未簽約金額。

這就意味著碧桂園不僅已經(jīng)提前完成全年的銷售目標(biāo)，而且從數(shù)據(jù)上分析，今年其將超額完成430億元的合同銷售任務(wù)。

而相關(guān)分析則認(rèn)為，進(jìn)入下半年以來(lái)，數(shù)個(gè)三、四線城市傳出樓盤滯銷導(dǎo)致庫(kù)存壓力加劇的消息，一直深耕這一市場(chǎng)的碧桂園今年穩(wěn)健的業(yè)績(jī)表現(xiàn)頗為不易。與同行相比，碧桂園對(duì)于打造剛需產(chǎn)品一直有著自己的獨(dú)到之處，其特有的“大盤模式”以及“造城”功力使得碧桂園的產(chǎn)品在全國(guó)各個(gè)城市均保持著良好的市場(chǎng)口碑，從而成為其銷售業(yè)績(jī)的有力保障。

此前數(shù)據(jù)顯示，今年前10個(gè)月，碧桂園完成了360億元的合同銷售數(shù)據(jù)，這也就意味著碧桂園在11月取得了61億元的合同銷售金額。美銀美林表示，碧桂園這一業(yè)績(jī)表現(xiàn)仍舊高出其50億元～60億元的預(yù)測(cè)；同時(shí)，碧桂園上月合同銷售均價(jià)按月增長(zhǎng)6.4%至6548元/平方米，或是受到幾個(gè)新推項(xiàng)目帶動(dòng)，如濟(jì)南碧桂園鳳凰城等。

美銀美林指出，碧桂園銷售均價(jià)為同業(yè)中表現(xiàn)最平穩(wěn)，隨著三線城市樓房銷售近期有所恢復(fù)，碧桂園今年合同銷售增長(zhǎng)將可達(dá)到5%～10%。該行重申對(duì)其評(píng)級(jí)“買入”，目標(biāo)價(jià)為4.5港元。

產(chǎn)品及布局的豐富與優(yōu)化

起步于廣東省的碧桂園今年在省內(nèi)市場(chǎng)上繼續(xù)著強(qiáng)勢(shì)表現(xiàn)，其最新推出的幾大項(xiàng)目均取得了不俗的銷售成績(jī)。

今年國(guó)慶黃金周期間，碧桂園推出了“碧桂園20年 百城盛惠”活動(dòng)，這期間碧桂園實(shí)現(xiàn)了42.3億元的認(rèn)購(gòu)金額。其中，碧桂園位于廣東東莞以及惠州的兩大項(xiàng)目表現(xiàn)搶眼，碧桂園·十里銀灘在黃金周期間實(shí)現(xiàn)認(rèn)購(gòu)金額超過(guò)8億元；此外，碧桂園位于東莞的全新項(xiàng)目碧桂園·時(shí)代城開(kāi)盤當(dāng)天即取得認(rèn)購(gòu)金額約3.3億元。同樣是在東莞，于今年9月份開(kāi)盤的碧桂園·天麓山開(kāi)盤首兩天取得了認(rèn)購(gòu)金額約人民幣5億元。

在此之前，碧桂園位于廣東清遠(yuǎn)的項(xiàng)目也取得了不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)。

但就今年來(lái)說(shuō)，碧桂園省外項(xiàng)目的不斷推進(jìn)或許更值得關(guān)注。12月1日，碧桂園南京區(qū)域總裁劉森峰在微博上透露，2013年碧桂園南京區(qū)域目標(biāo)是銷售過(guò)百億，項(xiàng)目數(shù)量超過(guò)10個(gè)。

碧桂園所指的南京區(qū)域?qū)嶋H上包括江蘇及安徽馬鞍山、滁州。目前南京區(qū)域已經(jīng)布局了4個(gè)項(xiàng)目，就近年來(lái)在該區(qū)域的銷售來(lái)看，碧桂園有此信心或許并不難理解。

位于廣東惠州的十里銀灘、位于南京區(qū)域的鳳凰城，這兩大項(xiàng)目一直是近兩年來(lái)碧桂園重點(diǎn)推廣的項(xiàng)目，而自去年5月份首度開(kāi)盤以來(lái)，南京區(qū)域的鳳凰城持續(xù)熱銷，已經(jīng)成為其在省外市場(chǎng)上的又一標(biāo)桿性產(chǎn)品。

南京區(qū)域的崛起或許正意味著在廣東之外，碧桂園也已經(jīng)找到了新的支撐點(diǎn)。從廣東到全國(guó)，步入第20個(gè)年頭的碧桂園其實(shí)已經(jīng)開(kāi)始有節(jié)奏地進(jìn)行著全國(guó)布局，而廣東省外項(xiàng)目的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)已在一步步加大。

碧桂園2012年半年報(bào)顯示，上半年“大本營(yíng)”廣東省的合同銷售金額占集團(tuán)總額約64%，省外銷售占比則已經(jīng)達(dá)到了36%，而在2008年，這筆比例僅為24%。

碧桂園方面認(rèn)為，隨著近兩三年來(lái)廣東省外新項(xiàng)目的陸續(xù)交樓以及項(xiàng)目環(huán)境、配套設(shè)施的加快完善，碧桂園的品牌認(rèn)知度也在這些區(qū)域逐步提升，不但幫助了該等新項(xiàng)目收入的不斷上升，也為日后統(tǒng)籌地區(qū)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。

在調(diào)控形勢(shì)下，布局問(wèn)題愈發(fā)引人深思。相關(guān)分析認(rèn)為，從廣東走向全國(guó)，既是碧桂園企業(yè)自身不斷發(fā)展壯大的需要，同時(shí)，布局的合理擴(kuò)大也有利于其規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)，保持業(yè)績(jī)的穩(wěn)定性。但就碧桂園來(lái)說(shuō)，近年來(lái)還有一個(gè)顯著的改變則是其產(chǎn)品線的不斷豐富與優(yōu)化。

繼“鉆石墅”入市之后，碧桂園在今年還首創(chuàng)了 “微豪宅”產(chǎn)品——天璽灣，較小的戶型搭配豪華的裝修，這個(gè)在南沙新區(qū)獲批之際推出的全新產(chǎn)品或許又將刷新外界對(duì)于碧桂園的固有印象。

廣東社科院學(xué)者丁力曾表示，地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)不能靠高價(jià)格來(lái)獲取利益，健康的發(fā)展模式應(yīng)該是“以量獲利、創(chuàng)新獲利”。相關(guān)分析認(rèn)為，對(duì)于碧桂園來(lái)說(shuō)，多年以來(lái)堅(jiān)持的“快速銷售”策略決定了其產(chǎn)品在價(jià)格和規(guī)模上更為適應(yīng)剛性需求，這一策略在未來(lái)將仍舊得以延續(xù)，但產(chǎn)品線的豐富與提升將使得碧桂園在細(xì)分市場(chǎng)上更具競(jìng)爭(zhēng)力。

海外市場(chǎng)迎來(lái)收獲期

2011年，碧桂園超額完成了年度銷售目標(biāo)，2012年同樣如此。對(duì)于明年的計(jì)劃，碧桂園方面并未透露具體的信息，但從近年來(lái)的趨勢(shì)來(lái)看，省外項(xiàng)目的銷售份額或許還將進(jìn)一步得以提升，但一個(gè)值得關(guān)注的信息則是，碧桂園在海外市場(chǎng)上或許也將迎來(lái)收獲期。

日前，碧桂園宣布正式購(gòu)入馬來(lái)西亞柔佛州新山金海灣項(xiàng)目，至此，不到1年時(shí)間，碧桂園已先后在馬來(lái)西亞拿下了3個(gè)項(xiàng)目。

據(jù)了解，新山金海灣項(xiàng)目位于馬來(lái)西亞伊斯干達(dá)經(jīng)濟(jì)特區(qū)金海灣，而伊斯干達(dá)經(jīng)濟(jì)特區(qū)發(fā)展計(jì)劃是目前馬來(lái)西亞境內(nèi)最龐大的發(fā)展計(jì)劃，受到馬來(lái)西亞政府高度關(guān)注，碧桂園金海灣項(xiàng)目將規(guī)建為濱海商住綜合大盤，志在打造新加坡的后花園。

關(guān)于碧桂園進(jìn)入馬來(lái)西亞的消息早在今年年初就已傳開(kāi)，當(dāng)時(shí)，碧桂園已經(jīng)拿下位于馬來(lái)西亞雪蘭莪州加影和萬(wàn)撓兩個(gè)項(xiàng)目，和新山金海灣項(xiàng)目一樣，碧桂園將在馬來(lái)西亞打造高端住宅產(chǎn)品。

和多年來(lái)奉行的“造城”模式一樣，碧桂園進(jìn)軍海外市場(chǎng)的首站選擇了馬來(lái)西亞，與其選址大城市郊區(qū)或者具有發(fā)展?jié)摿Φ亩€城市可謂“異曲同工”。

近年來(lái)，隨著國(guó)內(nèi)地價(jià)的不斷攀升以及行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的門檻也被逐步拉高，碧桂園進(jìn)入馬來(lái)西亞市場(chǎng)其實(shí)也是自然而然的選擇。同時(shí)，海外一些發(fā)展中國(guó)家也急需引進(jìn)投資促進(jìn)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展，雙方也可謂各取所需，發(fā)展前景也被看好。

據(jù)碧桂園方面透露，其位于雪蘭莪州的兩大項(xiàng)目將于明年向市場(chǎng)推出，但具體時(shí)間尚未確定。

相關(guān)分析指出，從大本營(yíng)廣東到全國(guó)其他城市，從國(guó)內(nèi)市場(chǎng)走向海外，碧桂園的產(chǎn)品線和布局不斷擴(kuò)大和豐富，但其發(fā)展戰(zhàn)略的“主線”卻一直未變，其“大盤開(kāi)發(fā)”的模式，契合民生的價(jià)格策略也將隨著馬來(lái)西亞項(xiàng)目被碧桂園推廣到海外。在國(guó)內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)前景尚不明朗的情況下，碧桂園轉(zhuǎn)而培育海外市場(chǎng)不失為一種積極的嘗試，隨著海外市場(chǎng)的成熟，其必將成為碧桂園新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

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