每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 徐杰 發(fā)自杭州    

每經(jīng)記者 徐杰 發(fā)自杭州

杭州地鐵一號線的開通，使得其周邊商業(yè)地產(chǎn)備受投資者青睞。

有業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者透露，伴隨杭州地鐵的開通，長達13年未建好，被杭州業(yè)內(nèi)稱為“最牛的爛尾樓”的西湖國貿(mào)大廈項目重新開售，除寫字樓物業(yè)外，其地下商鋪也通過簽訂31年的租約對外“出售”，爾后再與投資者簽訂 “返租”協(xié)議。

有律師接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時稱，根據(jù)我國目前的政策規(guī)定，房產(chǎn)租期最長只有20年，按照上述人士的說法，西湖國貿(mào)大廈地下商鋪涉嫌 “以租代售”。有業(yè)內(nèi)人士認為，其背后實際上隱藏著不小風險，不確定因素較多。

地下商鋪出租31年？

“每年5月31日前支付當年上半年（1月~6月）的租金；每年11月30日前支付當年下半年（7月~12月）的租金；第6年~31年止，保底租金8%?！焙贾莸罔F開通前后，杭州市民周先生收到這樣一張促銷廣告。該促銷廣告推介的項目位于杭州西湖大道，與杭州火車城站相鄰的一個地下商鋪項目。其現(xiàn)場展示中心的工作人員介紹稱，該項目采用包租形式，投資者購買商鋪使用權后，無需自己經(jīng)營就可以得到穩(wěn)定額收益。其銷售人員介紹稱，公司和投資者雙方合同約定，開發(fā)商逐年向投資者支付租金，第一年（2013年1月1日~2013年12月31日）租金為總房款的8%，第二年（2014年1月1日~2014年12月31日）為8%，以此類推，第三年至第四年為9%，第五年為10%，第6年~總共31年合同期止，保底租金為8%，超出部分投資者與開發(fā)商按8:2分成。

3年后經(jīng)營不好怎么辦？上述介紹還稱，3年可回購110%，5年可回購105%。為了說服投資者，開發(fā)商還明確，除了物業(yè)管理費、水電費以及政府行為收費外，沒有包括運營費等相關費用。

“按照合同約定每年向投資者支付固定租金。”在項目銷售展示現(xiàn)場，有關人員表示，由于該項目沒有產(chǎn)權，公司銷售的只是地下商鋪的使用權，所以投資者與公司簽訂的使用權轉(zhuǎn)讓合同，嚴格意義上說就是租賃合同；因為租賃合同最長期限只有20年，合同同時約定，租賃期限到期后，剩下年限自動續(xù)期。

“以租賃的形式銷售?！闭故局行娜藛T對于上述操作回應記者稱，雙方簽訂完使用權轉(zhuǎn)讓合同后，投資者再與公司簽訂一份合同，合同要求，投資者將商鋪再返租給公司，公司承諾按照約定向投資者支付租金。

浙江省一知名律師接受 《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時稱，根據(jù)我國目前的政策規(guī)定，房產(chǎn)租期最長只有20年，如果按照上述操作方式，西湖國貿(mào)大廈地下商鋪涉嫌“以租代售”。但該項目相關負責人林先生在電話中對此事未予置評。

投資者自己“吃”自己？

《每日經(jīng)濟新聞》記者獲悉，西湖國貿(mào)大廈全稱“外海西湖國貿(mào)大廈”，位于杭州市上城區(qū)。該項目拿地時間是在1999年，2004年首次對外銷售。從拿地到銷售，其間幾經(jīng)波折，曾被稱為 “杭城最牛爛尾樓”。2009年9月27日，杭州外海集團以4.91億元競拍拿下該項目。

杭州地鐵開通前后，該樓盤重新開始銷售，其地下商鋪于11月3日開始銷售，寫字樓也于12與9日開始對外銷售。杭州透明售房網(wǎng)顯示，該地塊土地面積為10159平方米，規(guī)劃用途為商業(yè)辦公，可以進行預售的只有寫字樓，土地使用年限為1999年2月13日至2049年2月12日，這樣算下來，該項目土地使用權只剩下37年。

據(jù)記者了解，西湖國貿(mào)大廈的項目公司為杭州外海集團旗下的杭州輝宏置業(yè)投資有限公司。

為了進一步說服投資者，該項目還宣傳稱，外海集團將作為租賃方保底收益的違約責任擔保方賠償因受托方（運營商）違約給租賃方造成的全部損失。對于這個擔保，外海集團方面沒有回應記者的采訪。

對此，杭州一資深商業(yè)地產(chǎn)研究人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，目前，杭州延安路等成熟區(qū)域板塊最好的租金回報率為5%，雖然一些地鐵商鋪宣稱收益率保底達到8%，甚至9%，實際上是開發(fā)商設計的“數(shù)字游戲”。其實，這些以高收益率承諾的返租商鋪的售價比市面上的高，如一個商鋪市面租金在10000元/平方米，承諾予以高收益返租后，售價可能就達到20000元/平方米，甚至更高，開發(fā)商最后返回的其實是投資者自己的房款。

據(jù)西湖國貿(mào)大廈現(xiàn)場展示中心銷售人員介紹稱，目前擁有完全產(chǎn)權的寫字樓部分，售價在28000~40000元/平方米左右，其中1樓商鋪售價為40000元/平方米左右，2至4樓為20000~30000元/平方米左右。相比之下，這些承諾投資收益率保底8%的地下商鋪售價并不便宜，“需要一次性付款，單價在26000~35000元/平方米左右?！?/p>

投資者要承受巨大風險？

“11月3日開盤，11月24日結束，三個星期左右時間，599間共計7700多平方米的地下商鋪已經(jīng)全部賣完，剛開始要求提前預定交5萬元的定金，一個星期內(nèi)要簽訂正式合同，之后，交定金后二、三天內(nèi)就要簽訂正式的合同。”前述工作人員這樣形容商鋪的“熱銷”。

“對于廣大投資者來說，選擇地段優(yōu)越的地下商鋪是一次難得的機遇，也是一次高風險投資的考驗?！庇袠I(yè)內(nèi)人士認為，“以租代售”往往出現(xiàn)在一些由爛尾樓改造而成的項目，雖然開發(fā)商會承諾較高的租金回報，但其背后實際上隱藏著不小風險，不確定因素較多。

業(yè)內(nèi)人士表示，目前地下商鋪后期經(jīng)營都是委托第三方經(jīng)營或直接租給開發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營，投資者通過返租金來保障自己的收益，“以售代租”方式將經(jīng)營風險全部壓在售房者身上。萬一招商不力，或者開發(fā)商日后經(jīng)營不善或者資金鏈斷裂等，投資者就要承受巨大的風險，甚至無法獲取商鋪利潤。

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