每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

今年3月中旬，招商地產(chǎn)上海佘山瓏原項(xiàng)目6折促銷的消息，在上海樓市引起了關(guān)注。但根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)的信息，這一項(xiàng)目在6折之后的9個(gè)月內(nèi)，總共只賣出11套別墅。而該項(xiàng)目首批供應(yīng)達(dá)125套，總建筑面積為27028萬平方米。

而且，佘山瓏原的成交價(jià)格一直在走低。根據(jù)中房信監(jiān)測(cè)，該項(xiàng)目3月份的成交均價(jià)超過32000元/平方米，到了4月份，均價(jià)降至3萬元出頭，11月的成交均價(jià)更是跌至23000元/平方米左右。

與佘山瓏原降價(jià)不討好形成鮮明對(duì)比的是，周邊的龍湖好望山、華潤佘山九里等項(xiàng)目紛紛賣出了好成績。中房信的數(shù)據(jù)顯示，龍湖好望山在成交均價(jià)高于瓏原的情況之下，同期售出30余套，銷售金額超過2億元。

值得一提的是，招商地產(chǎn)為開發(fā)瓏原別墅投入了重金。招商地產(chǎn)半年報(bào)顯示，截至今年6月30日，佘山瓏原項(xiàng)目的開發(fā)成本已經(jīng)達(dá)到23.49億元，但根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，截至目前，項(xiàng)目銷售額卻只有6800多萬元。

高成本低售價(jià)

2009年末2010年初，有三家知名房企同時(shí)進(jìn)入上海松江。除了招商在上海佘山的瓏原項(xiàng)目外，還有華潤的佘山九里以及龍湖的好望山項(xiàng)目。在這三個(gè)項(xiàng)目中，瓏原是唯一容積率在1.0以內(nèi)、可開發(fā)純別墅小區(qū)的地塊，因此樓板價(jià)達(dá)到16378元/平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出龍湖項(xiàng)目10750元/平方米和華潤項(xiàng)目11502元/平方米的樓板價(jià)。

在招商高價(jià)拿地不久之后，國土資源部就下達(dá)“限墅令”，瓏原成為松江最后幾幅容積率在1.0以內(nèi)的可開發(fā)純別墅小區(qū)的地塊。

但土地資源的稀缺性，并沒有轉(zhuǎn)化為招商瓏原項(xiàng)目的競爭優(yōu)勢(shì)。

根據(jù)中房信的統(tǒng)計(jì)，瓏原項(xiàng)目的平均成交均價(jià)僅為2.9萬余元，而龍湖好望山別墅的成交價(jià)格在32000~34000元之間，且迄今已賣出50余套房源約10000多平方米。同樣只賣出十余套產(chǎn)品的華潤佘山九里，盡管開發(fā)的是大平層產(chǎn)品，但售價(jià)卻已經(jīng)達(dá)到4萬元/平方米左右，而且單套總價(jià)超過1000萬元，而招商瓏原的平均單套價(jià)格為六七百萬元。在總價(jià)和單價(jià)都占有優(yōu)勢(shì)的情況下，招商瓏原的銷售面積迄今為止只有佘山九里的1/2。

事實(shí)上，瓏原目前的成交價(jià)格已有可能給招商地產(chǎn)帶來虧損。根據(jù)招商地產(chǎn)半年報(bào)，這一項(xiàng)目的預(yù)計(jì)總投資達(dá)33億元。根據(jù)這一項(xiàng)目招拍掛時(shí)的文件，總建筑面積為104766平方米，這意味著項(xiàng)目每平方米的投入將超過3.14萬元。半年報(bào)透露，招商根據(jù)存貨減值測(cè)試結(jié)果，對(duì)上海佘山瓏原項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備超2億元。

產(chǎn)品和營銷掣肘

土地資源具有稀缺性，又具有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，為何佘山瓏原的競爭力遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如競爭對(duì)手？

有業(yè)內(nèi)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，瓏原項(xiàng)目最大的缺陷在于房型，其臥室、客廳等房間的實(shí)用面積和普通公寓相當(dāng)，這和很多人心目中的豪宅差距較大。記者在現(xiàn)場(chǎng)看過瓏原別墅的樣板房后，確實(shí)發(fā)現(xiàn)有上述問題。

導(dǎo)致瓏原項(xiàng)目銷售遇冷的另一原因是周邊的配套環(huán)境。與好望山周邊就是商業(yè)廣場(chǎng)不同，瓏原別墅周邊配套不足，距離松江地區(qū)的商業(yè)中心也有一定的距離。中房信研究總監(jiān)薛建雄告訴記者，瓏原的產(chǎn)品缺陷是導(dǎo)致滯銷的主要原因。

此外，瓏原項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)的把握也存在問題。根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)的信息，這一項(xiàng)目去年6月就拿到預(yù)售許可證，但據(jù)媒體報(bào)道，項(xiàng)目今年3月才對(duì)外銷售。而龍湖好望山的50多套已售別墅中，有38套是在去年的7~9月銷售的。瓏原一再延遲開盤時(shí)間，錯(cuò)過了最好的銷售時(shí)機(jī)。

對(duì)于該項(xiàng)目銷售等問題，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》尚未得到招商地產(chǎn)上海公司的回應(yīng)。

“訂悅2013”—— 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》大征訂活動(dòng)，訂報(bào)有禮。http://www.japandaiwa.com/corp/2013dingyue/index.html