每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡健 實習(xí)生 楊瑞 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 胡健 實習(xí)生 楊瑞 發(fā)自北京

中央經(jīng)濟工作會議剛剛落幕，房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)出了新“信號”。

昨日（12月18日）上午，國土資源部召開了關(guān)于 “采取切實措施 穩(wěn)定房地產(chǎn)用地供應(yīng) 抑制異常地價”有關(guān)工作情況的新聞通氣會。會議提出了諸多措施要求，其核心點就是穩(wěn)供抑價。國土部辦公廳副主任李俊喜表示，將按照剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟工作會議的有關(guān)要求，“繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖”，進一步加大分類指導(dǎo)力度，區(qū)分不同城市，指導(dǎo)督促采取切實措施，保持土地市場穩(wěn)定足額供應(yīng)，平抑土地市場價格的異常波動。

接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪的專家均表示，這是十八大后決策層首次出臺關(guān)于房地產(chǎn)方面的政策。從國土部新表態(tài)看，未來房地產(chǎn)調(diào)控方向?qū)⒏鄡A向于利用促供應(yīng)等市場手段，而非壓需求等行政措施，但地方政府和開發(fā)商仍會面臨不小的挑戰(zhàn)。

強化依靠市場手段進行調(diào)控

國土部數(shù)據(jù)顯示，截至11月底，房地產(chǎn)住宅用地供應(yīng)9.14萬公頃，同比雖減少15.3%，但降幅較上半年收窄6.4個百分點。國土部稱，預(yù)計全年供地水平有望接近去年，達到或超過前5年平均供應(yīng)量。

昨日，國土部關(guān)于土地市場未來調(diào)控方向的表述是十八大后決策層第一次有針對性地對樓市調(diào)控發(fā)聲，核心在于加強供應(yīng)與控制“地王”，但行政色彩較淡，更多是市場化手段。

中國房產(chǎn)研究會副會長顧云昌告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，以往我國的調(diào)控更多是行政上的限購，現(xiàn)在房價出現(xiàn)了反彈，需要更多從供應(yīng)這方面來找原因。在打擊投資性和投機性需求為主的調(diào)控已經(jīng)見到成效之后，房價再上漲就顯示出了供應(yīng)不足的問題，北京等地的供地計劃連續(xù)幾年都沒有完成，以前我們總認為土地供應(yīng)是充足的，要縮緊銀根地根，但現(xiàn)在來看，無論是樓市還是土地市場都需要增加供應(yīng)。

“依靠限購等行政手段并不能解決供需緊張的根本問題，尤其是對于北京、上海等一線城市來說，需求規(guī)模仍然龐大，這也是房價反彈的一個原因。”鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認為，長期來看，購房需求宜疏不宜堵，行政手段并不利于市場的穩(wěn)定，未來采取市場手段調(diào)控樓市也是必然的方向。

國土部首次劃分市場異動三類城市也頗有新意，未來房地產(chǎn)調(diào)控可能更多將向差異化調(diào)控傾斜。顧云昌說，現(xiàn)在一、二線城市樓市回暖很快，房地產(chǎn)企業(yè)去庫存十分迅速，但三、四線城市樓市還相對低迷，調(diào)控的確應(yīng)該有所區(qū)別。

“重點城市的土地供應(yīng)、高價地及地王等都會受到政府的重點關(guān)注。此外，閑置土地的查處力度以及重點土地的核查可能會更加從緊。這對于地方政府以及開發(fā)商都是嚴峻的考驗。”張旭表示。

國土部發(fā)布會透露出的調(diào)控信號無疑仍是堅持調(diào)控、從嚴調(diào)控，調(diào)控與樓市已經(jīng)捆綁在一起。我愛我家集團副總裁胡景暉認為，年底本該是傳統(tǒng)的淡季，但今年年底住房交易格外活躍，這與近期房地產(chǎn)調(diào)控?zé)o趨嚴跡象、供需雙方需求預(yù)期發(fā)生轉(zhuǎn)變有直接關(guān)聯(lián)。

胡景暉預(yù)計，控需求、促供應(yīng)的政策主基調(diào)還將延續(xù)，但與此同時，各項政策還將把調(diào)控市場預(yù)期作為另一重要目標來落實。本次國土資源部已經(jīng)作出示范，預(yù)計住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部、銀監(jiān)會等相關(guān)部門后續(xù)也會出臺控制房價預(yù)期的執(zhí)行細則。

重點監(jiān)督市場異動三類城市

在發(fā)布會上，國土部土地利用管理司司長廖永林不避諱地指出，進入11月以來，部分房企由于住宅銷售情況比較好，補庫存意愿強烈，開始主動拿地，涉及到一些地塊的面積比較大；個別地方出現(xiàn)違規(guī)出讓土地的現(xiàn)象，一些已出讓土地履行合同的情況不好，個別企業(yè)沒有按時開發(fā)建設(shè)、拖欠地價款等。

廖永林表示，下一步，國土資源部將針對不同類型城市實現(xiàn)分類指導(dǎo)，加強針對性，突出差異性，強調(diào)時效性。當(dāng)前主要要求市場出現(xiàn)波動的城市在3個方面采取切實措施：一是加供應(yīng)、穩(wěn)后市，二是控異常、防波動，三是避免誤讀誤導(dǎo)、穩(wěn)定市場預(yù)期，以保持土地市場穩(wěn)定，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行，進一步鞏固調(diào)控成果。

為保證政策效果，國土部明確了市場出現(xiàn)波動城市的界定標準：即在國家統(tǒng)計局發(fā)布房價指數(shù)的全國70個大中城市中，凡屬新建商品住宅和二手住宅交易價格指數(shù)同比上漲或環(huán)比連續(xù)3個月上漲的城市，住宅或商服用地供應(yīng)量偏離過去5年平均值、地價同比或環(huán)比上漲的城市，以及近3個月以來出現(xiàn)住宅或商服用地較高異常地價的城市。

出現(xiàn)上述3種情況的城市將被劃入 “市場異動三類城市”。國土部要求，各城市特別是“市場異動三類城市”的國土資源管理部門，要具體分析研判本地市場情況，立即制訂對策，采取措施，穩(wěn)供抑價。

廖永林介紹說，“市場異動三類城市”的商品住宅用地供應(yīng)總量，原則上不能低于過去5年年均商品住宅用地實際供應(yīng)量。

供地結(jié)構(gòu)也需要進行優(yōu)化，即按照區(qū)域協(xié)調(diào)、遠近兼顧；好壞搭配、大小互補；用途兼有、品種齊全等原則，同時推出多宗地或安排同時出讓。把具備供應(yīng)條件的土地集中推出，有利于壓縮“土地不足”等不實炒作的空間，避免不理性“搶地”。對優(yōu)質(zhì)地塊要均衡推出，避免優(yōu)質(zhì)地塊成交過于集中引起市場誤解，避免需求類型單一、過于集中烘托非理性競爭。

今年上半年，由于購地意愿不足，很多土地推出后流標流拍或無人申請。對此廖永林表示，對流拍的土地，可以和一些條件好的土地放在一起供應(yīng)，也可以適當(dāng)調(diào)整條件、調(diào)降價格，提升企業(yè)拿地信心，提高供地成功率，促進供求基本平衡。

接近國土部的人士告訴 《每日經(jīng)濟新聞》記者，隨著房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)深入，需要分門別類地對不同城市采取不同措施，上述3項針對市場異動城市的措施，不僅可以通過加速供應(yīng)方式平抑總地價，而且能夠改善熱門地塊競相追逐，冷門地塊無人問津帶來的供應(yīng)斷層問題。

三舉措避免“地王”誤導(dǎo)市場

整治“地王”也成為昨天發(fā)布會透露的另一個核心信息。

廖永林表示，為防范利用地價異常信號炒作，或借機提價售房，有針對性地選取得力措施，避免在住宅、商服用地供應(yīng)中出現(xiàn)異常的高價地，是一項重要的措施。在穩(wěn)定土地供應(yīng)的同時，要努力保持地價信號平穩(wěn)。

他提出三點舉措：一是對總價較高的地塊，實行分割處理，劃為多宗地供應(yīng)。對地段較好、單價較高的優(yōu)質(zhì)地塊，綜合采用多種競價方式或招標出讓；或提高付款難度；或與條件較差的土地放在一起供應(yīng)。

二是靈活使用多種競價方式。對可能出現(xiàn)過度競爭的地塊，選用“競地價、競配建”等多種競價方式，或招標出讓，或提高付款難度，通過交易暫停靈活轉(zhuǎn)換使用。

三是進一步嚴格市場準入條件。加強競買人資格審查。加強對購地資金合規(guī)性審查。防止具有不良行為的企業(yè)、違規(guī)資金進入市場，構(gòu)建良性競爭的市場環(huán)境，避免過度競爭、惡性競爭形成高價地。

事實上，上述一些舉措在目前北京等地的土地出讓中已經(jīng)開始實施。11月27日，臨近北京市農(nóng)展館的一幅地塊被北京市國土局掛牌出讓，該宗地起始總價達到20億元，起始樓面價高達3.38萬元/平方米，為今年最高，但其并非采用傳統(tǒng)的價高者得方式。按照出讓要求，農(nóng)展北路地塊在競價過程中將會設(shè)置價格上限，現(xiàn)場競價達到價格上限后，轉(zhuǎn)為報異地建設(shè)醫(yī)院面積的方式確定競得人。

張旭告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，多種競價方式及嚴格市場準入條件都是變相提高拿地門檻，在一定程度上抑制了地王及高溢價地塊的出現(xiàn)，不過未來對于開發(fā)商和地方政府要求也就更高。一方面開發(fā)商要加強成本控制，避免惡性競爭，另一方面政府要合理定價、盡量保證公平交易。

同步播報

上月70城房價環(huán)比漲幅創(chuàng)年內(nèi)新高

每經(jīng)記者 胡健 實習(xí)生 楊瑞發(fā)自北京

國家統(tǒng)計局18日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，11月70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲的達到53個，平均環(huán)比指數(shù)為100.26，這兩項漲幅雙雙創(chuàng)下年內(nèi)新高。

今年房價環(huán)比漲幅明顯呈現(xiàn)出前低后高走勢，2~5月份房價環(huán)比上漲的城市均為個位數(shù)，6~10月份，房價環(huán)比上漲城市數(shù)量除7月份達到50個以外，其他月份均為30個左右。

分城市看，11月房價環(huán)比上漲較多的城市主要有：瀘州1%，北京0.8%，錦州0.7%，重慶、烏魯木齊、深圳、昆明、哈爾濱、廣州、長沙上漲0.6%。

11月一線城市房價漲幅尤為突出，新房和二手房環(huán)比漲幅遠超過二線城市及全國平均水平。其中北京新建商品住宅環(huán)比指數(shù)100.8，位列全國第二。

中原地產(chǎn)研究報告分析稱，2012年以來，從標桿房企拿地數(shù)量來看，一線城市占比20%，二線發(fā)達城市占比21%，二線發(fā)展中城市占比42%，三、四線城市占比18%，其中二線發(fā)展中城市占比最高。由于三、四線城市未來存在一定的調(diào)整風(fēng)險，因此標桿房企采取了回歸一、二線城市的策略。

“一線城市總體需求規(guī)模和市場供需壓力都較大，價格控制難度明顯高于其他城市。在需求影響下，一線城市中看漲后市的預(yù)期也較為強烈。”鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭表示，今年樓市價格經(jīng)過緩慢回升，開始逐漸接近歷史高點，新房和二手房同比指數(shù)都達到了99點的水平。若按照當(dāng)前的態(tài)勢發(fā)展，年底房價很可能會超過去年同期。

我愛我家副總裁胡景暉認為，明年整體房價有望維持“穩(wěn)中有升”的格局，但漲幅不會很大；具體來看，由于近些年來一線城市土地供應(yīng)量日漸萎縮，所以總體房價漲幅略大于二、三、四線城市。當(dāng)前的市場局面主要因房價預(yù)期看漲、市場恐慌情緒凸顯所致，隨著房價的非理性上漲，最終結(jié)果是下半年以來相對穩(wěn)定的政策格局將打破，更為嚴厲的政策還將出臺。

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