每經評論員 葉檀

國土資源部要求嚴控 “地王”。控地價的關鍵在于準確定價，否則上升趨勢無法逆轉。

土地價格反彈迅猛。上海易居房地產研究院的報告顯示，從總體上看，1~11月，包括北上廣深在內的十大典型城市土地出讓金收入為3574億元，與2011年同期相比下降37%。雖然土地出讓金仍處于歷史低位，但同比降幅已連續(xù)9個月收窄。值得注意的是，11月，十大典型城市土地出讓金收入為663億元，環(huán)比增長23%，同比增長0.4%，創(chuàng)下近16個月新高；此外，11月十大典型城市土地成交均價為2580元/平方米，環(huán)比增長18%，同比增長10.1%，創(chuàng)22個月新高。

以行政手段抑制地價用處不大，有歷史數據為證。土地價格與房地產價格相同，在行政調控下短期下跌，繼之以反彈。十個典型城市土地出讓金收入，在2010年12月達到近5年來最高值后，開始進入波浪式下行通道，直至今年5月份降至歷史最低點，隨后出現波浪式上行的趨勢，今年11月環(huán)比增長超兩成?？梢灶A料，如果不采取強力的行政手段，土地價格將進入新一輪上漲周期。

地價上升的病根未除。抬高土地價格的正是土地收儲等行政手段，以行政壓行政，存在邏輯怪圈。

長期以來，土地已經成為最重要的城市化成本支付來源，也是最重要的融資抵押品。國務院發(fā)展研究中心農村經濟研究部副部長劉守英今年在復旦大學經濟學系90周年慶典上表示：在上一輪城市化的過程中，基本上是一個土地推動的經濟增長，土地的寬供應和高耗費是保證高投資的，靠土地的抵押和融資來保證城市化推進的過程。

根據國務院統(tǒng)計資料顯示，從2000年到2011年間，綜合地價的水平漲了297%，商業(yè)地價的水平漲了309%，居住用地的價格上漲528%，而工業(yè)用地價格僅提高71%，也就是說我們是長期靠工業(yè)地價保證工業(yè)化的推進。

要改變高地價，第一個手段也是最關鍵的手段，必須改變以土地城市化為主導的傳統(tǒng)路徑依賴，轉而依賴城市的內生力量進行城鎮(zhèn)化。否則，地方政府通過土地幾級市場之間的差價，通過土地收儲建立地方儲蓄庫的發(fā)展模式不會改變，每隔一段時間，“地王”現象就會卷土重來。

控制地價的第二個手段是緊縮貨幣。從宏觀上來看，貨幣緊縮政策包括加息、減少基礎貨幣發(fā)放等手段。由于目前全球經濟低迷、投資性貨幣水漫金山，加息并不是好辦法，減少基礎貨幣發(fā)放與貸款、社會融資總量大幅上升相矛盾，央行只能靠正逆回購進行快調與微調。換句話說，中國目前不存在大幅緊縮貨幣的客觀條件。

所以，只能進行局部的貨幣收縮，以收控地價之效。國土資源部建議采取的手段中，包括“提高付款難度”，這一方法以前也曾經用過，收到較好的效果。2009年12月，財政部、國土資源部等五部委發(fā)布 《關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》稱，今后在土地出讓中，首付款繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%，分期繳納全部價款的期限原則上不超過1年。與通常首付款只繳納20％，繳納土地價款分隔數年，甚至要靠銷售回款支付土地款的方式，貨幣緊縮一倍以上，對于房地產開發(fā)商是個嚴峻的考驗。

如果取消預售房制度，房地產市場最大的資金鏈條將會被切斷，取消預售房如果與土地款一年內全部繳納相結合，對于過熱的房地產市場將是致命打擊。

12月18日，國土資源部召開2012年房地產管理調控情況新聞通氣會，國土資源部土地利用管理司司長廖永林提出的措施中，包括對總價較高的地塊，實行分割處理，劃為多宗地供應；靈活使用多種競價方式；對可能出現過度競爭的地塊，選用“競地價、競配建”等多種競價方式，或招標出讓，或提高付款難度，通過交易暫停靈活轉換使用；進一步嚴格市場準入條件。

上述手段中將高地價地塊切割處理，蛋糕還是那么大，價格還是那么高，不過是切細了讓人觀感良好一些；暫停“地王”交易也值得商榷，合法交易為什么不能進行？

利器藏而不用，也許是擔心房地產市場被追魂奪命，影響宏觀經濟穩(wěn)定，影響地方財政大計。

“訂悅2013”—— 《每日經濟新聞》大征訂活動，訂報有禮。http://www.japandaiwa.com/corp/2013dingyue/index.html