編者按：年底喜事多，樓市也跟著熱鬧起來。11月以來，以北上廣深為代表的全國(guó)住宅銷量明顯回升。以中國(guó)人的購(gòu)房習(xí)慣，所謂“買個(gè)新房好過年”，既然住房習(xí)慣一時(shí)難改，那么該買的還得買。不過在業(yè)內(nèi)人士看來，此番樓市回暖，是以銷售量上升為主，價(jià)格上漲理性而不瘋狂，“地王”再現(xiàn)和個(gè)別借勢(shì)飛漲的房?jī)r(jià)并不影響市場(chǎng)大局，平穩(wěn)發(fā)展仍將是來年樓市的主基調(diào)。

證券時(shí)報(bào)記者 張達(dá)

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)，以及近期各地活躍的成交表現(xiàn)均表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)總體已經(jīng)明顯回暖，土地市場(chǎng)也開始升溫。

接受證券時(shí)報(bào)記者采訪的業(yè)內(nèi)權(quán)威專家認(rèn)為，城鎮(zhèn)化和明年經(jīng)濟(jì)向好的預(yù)期改變了人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷，使本來就很強(qiáng)勁的剛性需求集中釋放，房?jī)r(jià)上漲壓力依然存在。為防止房?jī)r(jià)過快反彈，調(diào)控方向不會(huì)改變，短期限購(gòu)難松動(dòng)。明年樓市將總體穩(wěn)定，全國(guó)銷量小幅增長(zhǎng)、價(jià)格穩(wěn)中有升，但區(qū)域分化嚴(yán)重。

需求近期集中釋放

“11月的數(shù)據(jù)不錯(cuò)，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)從今年6月開始增速由下降變?yōu)榫徛仙?，到年底增長(zhǎng)得更明顯一些。事實(shí)上，下半年整體市場(chǎng)已經(jīng)回暖。”住建部政策研究中心主任秦虹接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)說。

對(duì)于樓市回暖的原因，秦虹認(rèn)為，一方面是大家對(duì)明年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有信心，所以預(yù)期改變了；另一方面是需求依然很強(qiáng)勁。“我問了很多開發(fā)商，他們說還是剛需的房子賣得好，即使大房子賣得好，也是和自住改善性需求相結(jié)合，單純的低買高賣投機(jī)炒作的已經(jīng)很少了。”她說，“客觀上本身存在的自住性需求較大，想買的就不再等了。”

“預(yù)期對(duì)購(gòu)房人影響特別大，預(yù)期跌時(shí)都等著，預(yù)期變了都去買。需求是最有彈性的，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求有集中觀望集中釋放的特點(diǎn)，年初都在觀望，近期集中釋放，所以引起了市場(chǎng)波動(dòng)。”秦虹說。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一也認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)很重要的特點(diǎn)是跟著預(yù)期走，老百姓的預(yù)期向好，買房的積極性就高，他特別提到了城鎮(zhèn)化。

朱中一接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)舉了一個(gè)例子：“目前城鎮(zhèn)化率年均增長(zhǎng)百分之一點(diǎn)幾，保守算每年進(jìn)城務(wù)工有1000萬人，一家三口，每家住90平方米的房子，這每年新增的需求就有3億多平米，再加上原來住在城鎮(zhèn)的那些人的改善性需求、剛性需求，以及舊城改造、拆遷的量，這個(gè)數(shù)字算下來就大了。買不起的要租房，市場(chǎng)總要有房源。”他說。

在朱中一看來，城鎮(zhèn)化是發(fā)展經(jīng)濟(jì)的最大引擎，也是發(fā)展房地產(chǎn)的最大潛力。城鎮(zhèn)化既拉動(dòng)投資又拉動(dòng)消費(fèi)，投資包括基礎(chǔ)設(shè)施投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資，消費(fèi)除了日常消費(fèi)，還包括商品房的買賣。“中央近期特別強(qiáng)調(diào)城鎮(zhèn)化問題，只要城鎮(zhèn)化有潛力，房地產(chǎn)就有潛力，這里的需求還是很大的。”他說。

另外，對(duì)于土地市場(chǎng)回暖的原因，秦虹補(bǔ)充分析到，土地市場(chǎng)受樓市影響很大，比樓市滯后5~6個(gè)月，所以樓市回暖后，到了年末時(shí)土地市場(chǎng)才有滯后反應(yīng)，從過去大量的流拍變?yōu)榉e極入市。而“地王”在一二線城市多一些，也反映了開發(fā)企業(yè)在投資取向上，從過去兩年關(guān)注三四線城市，到現(xiàn)在開始關(guān)注一二線城市了，由于一二線城市地價(jià)相對(duì)較高，關(guān)注的人多了，就出現(xiàn)地價(jià)上漲的態(tài)勢(shì)。

明年區(qū)域分化加大

對(duì)于明年的市場(chǎng)走勢(shì)，秦虹認(rèn)為，明年房地產(chǎn)市場(chǎng)分化明顯。“房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，從來就是地域性的，城市大了后，東南西北供應(yīng)量都不一樣，供求關(guān)系不一樣，價(jià)格漲跌幅度也不一樣。”

國(guó)泰君安房地產(chǎn)行業(yè)研究員、新財(cái)富房地產(chǎn)行業(yè)最佳分析師李品科對(duì)此表示贊同，她表示，從今年的樓市成交情況和土地市場(chǎng)成交情況看，已經(jīng)出現(xiàn)區(qū)域分化的現(xiàn)象。土地市場(chǎng)上拿地積極的例子主要集中在龍頭開發(fā)商和一二線核心城市，區(qū)域分化嚴(yán)重。一二線城市的核心區(qū)域土地市場(chǎng)受認(rèn)可并且供應(yīng)相對(duì)不足，將持續(xù)熱銷；但三四線城市部分地區(qū)仍供大于求，土地市場(chǎng)難以回升。另外，一二線城市未來將逐步進(jìn)入去庫(kù)存階段，隨著可售貨量的下降，在真實(shí)的剛性和改善性需求仍較為堅(jiān)實(shí)的背景下，去化率將提升，導(dǎo)致行業(yè)一二線城市房?jī)r(jià)上漲壓力增大，但是區(qū)域?qū)⒎只瘒?yán)重，三四線房?jī)r(jià)將較為穩(wěn)定。

秦虹還認(rèn)為，明年房地產(chǎn)受整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)影響比較大，明年整體經(jīng)濟(jì)如果持續(xù)向好，那么房地產(chǎn)作為宏觀經(jīng)濟(jì)的組成部分也會(huì)好，如果宏觀經(jīng)濟(jì)不好，房地產(chǎn)也會(huì)受影響。

朱中一則對(duì)短期市場(chǎng)表示謹(jǐn)慎樂觀：“最理想狀態(tài)是銷售量上去，價(jià)格穩(wěn)住，但是現(xiàn)在房?jī)r(jià)上漲得有點(diǎn)快，還是有點(diǎn)擔(dān)心的。”他認(rèn)為，要防止房?jī)r(jià)過快反彈，調(diào)控不能放松，各地還是要把調(diào)控房?jī)r(jià)當(dāng)做重要任務(wù)來抓。如果房?jī)r(jià)漲得快，限購(gòu)肯定不會(huì)放松。秦虹也認(rèn)為，調(diào)控方向應(yīng)該堅(jiān)持，一方面抑制投機(jī)性需求。另一方面滿足合理住房需求。

朱中一還指出，11月土地購(gòu)置面積和住宅新開工面積這兩個(gè)市場(chǎng)的先行指標(biāo)同比是下降的，對(duì)明后兩年的供應(yīng)將產(chǎn)生影響，未來有關(guān)地方政府要注意這些信心指標(biāo)不能下降太快，可能會(huì)引起市場(chǎng)波動(dòng)。