每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 徐學(xué)成 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 徐學(xué)成 發(fā)自廣州

又一家房企宣告進(jìn)入銷售額千億行列?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》日前從保利地產(chǎn)方面獲悉，截至今年12月21日，保利地產(chǎn)簽約金額已經(jīng)突破1000億元。

縱觀2012年，宏觀調(diào)控持續(xù)深入，房地產(chǎn)市場風(fēng)云變幻，在外界對這個行業(yè)一片看衰的行情下，保利地產(chǎn)繼續(xù)著近年來穩(wěn)定的業(yè)績表現(xiàn)，除住宅之外，商業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)項目分別取得了近150億和18億元的銷售業(yè)績。按照“等量拓展，適度規(guī)?！钡脑瓌t，保利地產(chǎn)目前為止已新增了約980萬平方米的土地儲備，為明年備足貨量。保利地產(chǎn)指出，作為一家定位為“成長”的企業(yè)，發(fā)展仍然是第一位的，“后千億”時代將有信心保持每年20%~30%的增長速度。

簽約金額突破千億

調(diào)控政策會持續(xù)多久？誰是下一個千億級房企？2012年，這兩個疑問一直伴隨著處于“水深火熱”的房地產(chǎn)行業(yè)，持續(xù)調(diào)控之下，房地產(chǎn)市場“忽冷忽熱”、疑云密布。盡管對未來的政策走向各方觀點不一，但保利地產(chǎn)至少為業(yè)界解答了其中的一個疑問。

據(jù)此前數(shù)據(jù)，今年前11個月，保利地產(chǎn)已經(jīng)實現(xiàn)簽約金額920.32億元。日前，經(jīng)保利地產(chǎn)副總經(jīng)理胡在新證實，截至2012年12月21日，其簽約金額順利突破1000億元。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1~11月份，全國商品房銷售面積9.17億平方米，同比增長2.4%，為今年來首次正增長，銷售金額為53525億元，同比增加9.1%。而保利地產(chǎn)銷售額同比增長為37%，再次跑贏行業(yè)。此外，截至2012年12月20日，保利地產(chǎn)銷售整體去化率高達(dá)81%，高于2011年的68%，平均開盤當(dāng)日去化率達(dá)到52%。

剛需產(chǎn)品為重是保利地產(chǎn)制勝的關(guān)鍵。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從保利地產(chǎn)處獲得的數(shù)據(jù)顯示，截至12月20日，保利地產(chǎn)產(chǎn)品中自住需求的購房者比例達(dá)到85%，首次置業(yè)比例達(dá)82%。在自住需求的客戶中，保利地產(chǎn)客戶首次置業(yè)比例高達(dá)96%。

歷年以來，在保利地產(chǎn)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中，剛需產(chǎn)品始終保持著相當(dāng)大的比例。2011年，旗下144平方米以下的普通住宅成交套數(shù)占比就達(dá)到了90%。

用“全面開花”來形容保利地產(chǎn)今年在全國各個區(qū)域的表現(xiàn)或許更為恰當(dāng)。數(shù)據(jù)顯示，保利地產(chǎn)在珠三角實現(xiàn)銷售額高達(dá)288億元，長三角地區(qū)突破140億元，北京公司單個公司銷售突破100億元，成渝地區(qū)銷售額也達(dá)到了120億元。

與此同時，保利地產(chǎn)已進(jìn)駐區(qū)域市場份額大幅提升，前十一月全國市場占有率達(dá)到1.72%，較去年增長0.48個百分點，在北京、廣州、成都、佛山、天津、武漢、包頭等七個城市排名第一，上海、南京、合肥等六個城市排名進(jìn)入?yún)^(qū)域前三。

住宅商業(yè)雙輪驅(qū)動

產(chǎn)品多元化的保利地產(chǎn)一次次刷新其留給外界的固有印象。除住宅產(chǎn)品在整體銷售中依舊占據(jù)較大比例之外，商業(yè)地產(chǎn)繼續(xù)貢獻(xiàn)穩(wěn)定業(yè)績，而旅游地產(chǎn)產(chǎn)品的熱銷則無異是保利地產(chǎn)帶給投資者的驚喜。

保利地產(chǎn)今年千億銷售額中，住宅類產(chǎn)品占比最大，比例接近85%；商業(yè)地產(chǎn)銷售額接近150億元，住宅商業(yè)雙輪驅(qū)動卓有成效。此外，保利地產(chǎn)的旅游地產(chǎn)項目也已步入收獲的季節(jié)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，在商業(yè)地產(chǎn)的銷售方面，保利地產(chǎn)以高端寫字樓和公寓為主，其中，廣州保利中達(dá)廣場銷售額超過36億元。

對于大型商業(yè)，保利地產(chǎn)則以自持為主。保利地產(chǎn)的商業(yè)自持和運(yùn)營在傳統(tǒng)的寫字樓之外，早已延伸至酒店、商場、綜合體，乃至商業(yè)地產(chǎn)的頂級模式——會展。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2012年10月，保利地產(chǎn)旗下的會展、寫字樓、購物中心和寫字樓已經(jīng)貢獻(xiàn)了超過7億元的運(yùn)營收益。其中，保利地產(chǎn)水城綜合體項目運(yùn)營收益接近2.5億元，保利世界貿(mào)易中心運(yùn)營收益接近3億元。

在住宅商業(yè)“雙輪驅(qū)動”的戰(zhàn)略之下，商業(yè)地產(chǎn)在保利地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊中越發(fā)顯示出了重要性。據(jù)記者了解，今年保利地產(chǎn)將商業(yè)公司提升為一級子公司，加大了對商業(yè)運(yùn)營的重視。

2011年，保利地產(chǎn)首次進(jìn)軍旅游地產(chǎn)市場，其位于廣東陽江海陵島的保利銀灘項目也在近年取得了良好的銷售業(yè)績，數(shù)據(jù)顯示，其今年的簽約金額已經(jīng)接近12億元；此外，保利地產(chǎn)位于成都的石象湖項目年內(nèi)開盤銷售已近6億元。

據(jù)記者了解，除商業(yè)、旅游地產(chǎn)之外，保利地產(chǎn)近年來在養(yǎng)老地產(chǎn)等新興領(lǐng)域也已經(jīng)開始了業(yè)務(wù)拓展。相關(guān)分析認(rèn)為，在保持業(yè)績穩(wěn)定增長的同時，保利地產(chǎn)在公司的多元化經(jīng)營上業(yè)已取得重大突破。多元化經(jīng)營也有利于拓展公司新的利潤增長點，同時也降低了企業(yè)過分依賴于單一業(yè)務(wù)所帶來的風(fēng)險。

明年仍可提供千億貨量

數(shù)據(jù)顯示，截至11月底，保利地產(chǎn)房款回籠約816億元，為企業(yè)注入了強(qiáng)勁的現(xiàn)金流。同時，保利地產(chǎn)年內(nèi)新增貸款393億元,凈增貸款112億元，有息負(fù)債占41%，負(fù)債結(jié)構(gòu)穩(wěn)定。相關(guān)分析指出，基于良好信譽(yù)和競爭優(yōu)勢，保利地產(chǎn)有較強(qiáng)成本議價能力，融資成本明顯低于同行業(yè)平均水平。基于此，在今年的土地市場上，保利地產(chǎn)仍有適量的補(bǔ)充。

數(shù)據(jù)顯示，截至目前保利地產(chǎn)今年已經(jīng)拓展土地26塊，計容積率面積約980萬平方米，預(yù)計能為公司補(bǔ)充近千億儲備。

根據(jù)保利地產(chǎn)今年11月份的銷售簡報，前11個月，保利地產(chǎn)實際消耗的貨量約815.3萬平方米，而去年保利地產(chǎn)新增的933萬平方米的土地儲備面積幾乎與今年等量。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，在土地儲備方面，保利地產(chǎn)其實一直秉承的是“等量拓展，適度規(guī)?！钡脑瓌t，即消耗了多少，就適量補(bǔ)充多少，以為來年儲備充足的貨量。

在調(diào)控持續(xù)深入的市場形勢下，業(yè)界對明年市場走勢的判斷其實一直持有不同觀點，同時，房地產(chǎn)企業(yè)在土地儲備上的投入也因此有所縮減，保利地產(chǎn)在土地市場則維持了一貫的策略，但從土地成本以及資金狀況來看，保利地產(chǎn)的這些舉動或許并不能稱為“激進(jìn)”。

根據(jù)記者的了解，在今年保利地產(chǎn)新增的項目中，與其他企業(yè)合作開發(fā)的比例較往年有所提高，按照權(quán)益比例計算，截至目前保利地產(chǎn)實際的拿地支出僅為218億元，拿地成本僅為3463元/平方米（樓面地價），與往年相比處于較低水平。在業(yè)內(nèi)人士看來，合作開發(fā)其實有利于降低土地成本和融資成本，不失為提高項目開發(fā)的安全性的有利措施。

土地上的充足儲備充分保障了保利地產(chǎn)未來一年的可售貨量。根據(jù)保利地產(chǎn)方面透露的數(shù)據(jù)，截至目前，保利地產(chǎn)仍有推出待售資源近300億元，預(yù)計今年新開工面積將超過1200萬平方米，能為公司明年提供超千億貨量。

有信心保持20%~30%增長

基于近年來穩(wěn)定的業(yè)績表現(xiàn)以及及時補(bǔ)充“糧食”，保利地產(chǎn)對明年的銷售業(yè)績保持著充足的信心，但跨入“千億俱樂部”之后的保利地產(chǎn)將保持怎樣的發(fā)展姿態(tài)則是業(yè)界更為關(guān)注的話題。

不管是百億還是千億，保利地產(chǎn)作為一家定位為“成長”的企業(yè)，發(fā)展永遠(yuǎn)是第一位的，胡在新指出。

業(yè)界觀點則認(rèn)為，長期來看，中國城鎮(zhèn)化的不斷深入為大型房地產(chǎn)企業(yè)提供了巨大的發(fā)展空間。

目前，我國城鎮(zhèn)化率剛超過50%，如按戶籍人口計算僅35%左右，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家近80%的平均水平，還存在很大的潛力空間。城鎮(zhèn)化的不斷深化將為房地產(chǎn)發(fā)展提供源源不斷的內(nèi)生動力。此外，目前中國房地產(chǎn)市場還沒有一家企業(yè)市場占有率能超過5%，這意味著伴隨著行業(yè)集中度的提高，地產(chǎn)排頭兵們在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中將分得更多紅利。

根據(jù)今年半年報的數(shù)據(jù)，截至上半年，保利地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入了全國40個城市，其中大部分是仍具備較大發(fā)展?jié)摿Φ亩€城市，意味著在城鎮(zhèn)化這個機(jī)遇中，保利地產(chǎn)其實已經(jīng)占得了先機(jī)。

按照保利地產(chǎn)此前多次表述的公司戰(zhàn)略，這家定位成長的企業(yè)仍將堅持以市場剛性需求的中小戶型、普通住宅開發(fā)為主的發(fā)展戰(zhàn)略不動搖；秉承“中心城市的城市中心”原則，逐步加大中心城市商業(yè)地產(chǎn)投入，實現(xiàn)住宅、商業(yè)投資比例7:3，實現(xiàn)持有物業(yè)達(dá)到總資產(chǎn)的10%。

此外，保利地產(chǎn)還將持續(xù)擴(kuò)大養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)的行業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢，有計劃地試點和推廣打造多元化的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，實踐其盈利模式，以完善的全產(chǎn)業(yè)鏈條充分培育新興細(xì)分市場，形成成熟的產(chǎn)品線，為公司持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展做好鋪墊。

持續(xù)發(fā)展的大環(huán)境已經(jīng)具備，保利地產(chǎn)認(rèn)為，后千億時代，盡管基數(shù)已經(jīng)增大，但保利地產(chǎn)仍有信心保持每年20%~30%的增長速度。

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