每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡廷鴻 發(fā)自深圳    

每經(jīng)記者 胡廷鴻 發(fā)自深圳

“華夏幸福（600340，SH）的凈資產(chǎn)收益率已經(jīng)超過萬科，在A股地產(chǎn)中排位靠前?！?2月20日，同策咨詢與研發(fā)中心產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)總監(jiān)褚莉在一個名為“地產(chǎn)人看申城”的大型研討、考察活動上向數(shù)十位開發(fā)商透露了房地產(chǎn)行業(yè)的最新動態(tài)。

據(jù)她透露，類似華夏幸福、聯(lián)東這樣的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商，周轉(zhuǎn)率甚至已經(jīng)超過住宅開發(fā)商。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商取得了比住宅更高的收益率，也因此吸引了很多地產(chǎn)商進入。傳統(tǒng)房企包括萬達、龍湖、復地、綠地、富力、陸家嘴、合生創(chuàng)展、珠江投資等大開發(fā)商均已涉足產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營領(lǐng)域，搶占先機。此外，美的、格力、海爾、雅戈爾、蘇寧環(huán)球等尋求多元化發(fā)展的非地產(chǎn)企業(yè)，也進入了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)隊伍。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域真的有很多機會嗎？開發(fā)商的盈利模式如何？產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)會不會出現(xiàn)像商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)那樣的投資泡沫？

產(chǎn)業(yè)用地投資火爆

2012年上半年以來，全國各地工業(yè)廠房、倉儲物流設(shè)施、工業(yè)園區(qū)寫字樓租金價格不斷呈現(xiàn)一路上漲趨勢。以工業(yè)園區(qū)為代表，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成為繼住宅、商業(yè)、旅游地產(chǎn)之后，又一個行業(yè)細分市場下的投資新寵。

根據(jù)世邦魏理仕的統(tǒng)計資料報告顯示，2012年第三季度，北京工業(yè)用地平均價格較上季度上漲0.2%至每平方米1889元。工業(yè)廠房與物流倉儲設(shè)施租金在本季度上升幅度分別為0.6%和1.0%；北京工業(yè)園區(qū)辦公物業(yè)租金保持穩(wěn)定增長，租金較上季度上升7.9%。

在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)走俏的同時，打著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)旗號的各類工業(yè)園區(qū)正如雨后春筍般，在環(huán)渤海、長三角、珠三角等產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)達的城市興起，各類文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、工業(yè)園項目紛紛上馬。

今年7月，由融信融（北京）國際投資有限公司計劃投資20億元建設(shè)的魯班文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園正式動工，項目規(guī)劃面積8100余畝，計劃利用5年時間分三期建成。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的投資效應(yīng)正在一些開發(fā)商之間發(fā)酵，不少有實力的規(guī)模房企也將目光投向這一領(lǐng)域。據(jù)悉，目前國內(nèi)排名前20的房地產(chǎn)商，有一半以上涉足于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，并成立了專門的市場研發(fā)部門。

據(jù)不完全統(tǒng)計，傳統(tǒng)房企中包括萬達、龍湖、復地、綠地、富力、陸家嘴、合生創(chuàng)展、珠江投資等大開發(fā)商在內(nèi)，均已涉足產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營領(lǐng)域，搶占先機。此外，美的、長虹、三一重工、格力、海爾、雅戈爾、蘇寧置業(yè)、TCL、中興等擁有大量地塊的傳統(tǒng)制造業(yè)企業(yè)也紛紛進軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

今年11月底，萬達4天內(nèi)以33億元的代價接連競得通州兩塊地，用于投資建設(shè)萬達通州文化產(chǎn)業(yè)園綜合項目。該項目占地90公頃，總建筑面積120萬平方米，總投資達260億元。這是萬達涉足文化產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的又一投資動作。

除了傳統(tǒng)房企，海爾地產(chǎn)也打著產(chǎn)業(yè)擴張的旗號，在全國各地大舉建造自己的工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。今年4月，海爾工業(yè)地產(chǎn)公司宣布將投資10億元在鄭州經(jīng)開區(qū)建設(shè)海爾產(chǎn)業(yè)園項目二期500萬臺空調(diào)生產(chǎn)基地項目。目前海爾集團在全球范圍內(nèi)的產(chǎn)業(yè)園項目超過20多個。

此外，目前海爾地產(chǎn)已擁有全國最大的物流公司，已建成了12個工業(yè)園，并且每年增加五個。

在深圳，天安數(shù)碼城、華南城、星河集團等開發(fā)商也紛紛建立了自己的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。目前，天安數(shù)碼城在全國14個城市建立了以電子產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意設(shè)計以主的工業(yè)園、工貿(mào)園、科技產(chǎn)業(yè)園和城市產(chǎn)業(yè)綜合體等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目。華南城則在深圳、南寧、南昌、西安、鄭州、哈爾濱等城市建立物流產(chǎn)業(yè)園；星河集團則在坂田建立一個建筑面積達180萬平方米的中小企業(yè)孵化基地。

以產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)為主的華夏幸福2011年銷售額達到165億元，2012年半年報顯示，其在北京周邊擁有固安工業(yè)園區(qū)、大廠潮白河工業(yè)區(qū)等近10個工業(yè)園區(qū)項目。

目前，由于一些非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大量涉足工業(yè)園區(qū)型的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，從統(tǒng)計口徑上無法統(tǒng)計產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場規(guī)模容量，但從全國工業(yè)用地建設(shè)增長的指標可略窺一二。中國不動產(chǎn)研究中心統(tǒng)計顯示，2012年前三季度，包括北上廣深在內(nèi)24個樣本城市工業(yè)用地成交1197宗，同比增長17.35%；成交面積4800.15萬平方米，成交總額196.39億元。

對此，中國不動產(chǎn)研究中心研究員肖楠稱，今年前三季度三線城市工業(yè)用地規(guī)模大幅增加，價格也不斷上漲。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)亂象叢生

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)興起的背后，是房企轉(zhuǎn)型的動力驅(qū)使。然而，對一些此前并無產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營管理經(jīng)驗的開發(fā)商來說，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是“奶酪”還是“硬骨頭”，投資收益如何，面臨哪些難題，都值得開發(fā)商考量。

此前，由于國內(nèi)工業(yè)園區(qū)與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)概念混淆，一時間“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”概念盛行，一些缺乏明顯商業(yè)模式和規(guī)模的工業(yè)園開發(fā)企業(yè)也夾雜其中。

對此，肖楠認為，與住宅地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗模式不同，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資周期較長，普遍的投資回報期在5~8年左右，關(guān)鍵對后期持續(xù)經(jīng)營管理和資金實力要求較高，更考驗開發(fā)商的運營經(jīng)驗和資金運營能力，專業(yè)度和門檻也更高。

肖楠表示，目前傳統(tǒng)房企轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)趨勢明顯，但產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)概念難以界定，政府城投公司、傳統(tǒng)房企、實業(yè)企業(yè)都在做產(chǎn)業(yè)園區(qū)，也產(chǎn)生了一些不規(guī)范現(xiàn)象。

實際上，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)迅速發(fā)展的背后，以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)名義大規(guī)模圈地的行為盛行。在經(jīng)營方面，肖楠指出，一些文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，由于不能與當?shù)禺a(chǎn)業(yè)環(huán)境相結(jié)合，逐漸喪失了持續(xù)經(jīng)營的能力。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域產(chǎn)業(yè)化和市場化程度仍然較低，尤其是招商嚴重不對稱。在一些地方政府招商項目中，存在未獲得土地證便先行開工，在工業(yè)倉儲用地上分割售賣商業(yè)和住宅等違規(guī)行為。比如，此前《每日經(jīng)濟新聞》就報道了華南城在西安、南京、鄭州等物流園項目存在違規(guī)行為。

實際上，各地產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)問題頻發(fā)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一在于招商。華夏幸福一市場推廣人士向 《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，在項目建成后，如何把企業(yè)引進來是對開發(fā)商運營管理能力的考驗。

另一方面，從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資回報收益的角度看，肖楠認為，評價產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商成功與否尚需時日。因為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目投資收益周期長，當下大多數(shù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營商仍然依靠物業(yè)收益維持資金平衡。

在資金運營上，大多數(shù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)除了依靠企業(yè)內(nèi)部融資之外，大多都有房地產(chǎn)板塊，靠住宅銷售反哺產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，以補充資金投入。

對此，肖楠認為，眼下專注于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)并不多，專業(yè)管理團隊和持續(xù)經(jīng)營能力仍是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵所在。

成功關(guān)鍵在于定位

褚莉告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，事實上產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的盈利方向非常清晰，目前主要為土地批租、物業(yè)銷售、租賃以及園區(qū)服務(wù)，而物業(yè)銷售無疑是其中最主要的收入來源。

《每日經(jīng)濟新聞》記者此前了解到，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)限于工業(yè)用途的土地性質(zhì)，此前開發(fā)的產(chǎn)品必須是整棟出售，一些項目的單棟面積動輒超過2萬平方米，造成其總價偏高，影響了銷售。

褚莉透露，上述產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的限制絲毫不影響產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的高周轉(zhuǎn)。很多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商經(jīng)過七八年的積累，手上已擁有大量的項目以及意向的企業(yè)客戶。比如聯(lián)東在全國的產(chǎn)業(yè)園多達12個，由于同時有多個項目可以出售，雖然項目總價偏高，但銷售卻并不受影響。

與此同時，雖然產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目的總價偏高，但很多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商擁有的協(xié)助融資能力，也緩解了項目銷售的壓力。以上海東方萬國企業(yè)中心為例，據(jù)項目副總經(jīng)理羅士明介紹，該項目可以協(xié)助客戶融資，幫助買家借到一部分貸款。

褚莉說，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目成功的關(guān)鍵，仍然在于定位。由于產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展升級，目前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)由以往的加工型工業(yè)為主，轉(zhuǎn)向新能源、新加工以及高科技通訊等新興行業(yè)。這些新興行業(yè)不僅受到政府的扶持，中遠期有不錯的發(fā)展前景，更重要的是他們往往對于園區(qū)服務(wù)有較高的營建配套要求。比如張江高科，擁有面向IT企業(yè)的高科技通訊服務(wù)。同樣，東方萬國企業(yè)中心也憑借著智慧云系統(tǒng)——整合各式傳統(tǒng)計算機技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，以中央數(shù)據(jù)處理中心為依托的，云主機、云存儲、云終端等先進電訊通信設(shè)施，吸引了陸家嘴金融企業(yè)的IT技術(shù)部門遷移入園區(qū)。

專業(yè)的園區(qū)配套設(shè)備和服務(wù)，不僅大大增強了產(chǎn)業(yè)園的招商、銷售能力，也使產(chǎn)業(yè)園擁有普通房地產(chǎn)項目所不具備的不菲的園區(qū)服務(wù)收益。褚莉說，園區(qū)服務(wù)和租金收益，正是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)中長期的穩(wěn)定收益來源。

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