每經(jīng)記者 徐學成 發(fā)自廣州

自去年年底開始的房企海外融資大潮并未隨著新年的到來而消褪。

日前，兩家在港上市的內房企——佳兆業(yè)和碧桂園分別宣布發(fā)行5億美元和7.5億美元的海外債券。

相關分析同時認為，一些業(yè)績表現(xiàn)較好的房企此舉也是為了償還此前的“舊債”，趁機改善財務狀況，為新一年的業(yè)績表現(xiàn)“蓄力”。此外，在去年QE3拉開美元貶值周期之后，海外融資利率走低，房企趁機加快融資步伐也是為了獲取較低的融資成本。

兩房企低息融資

這可能是2013年新一輪房企海外融資大潮的開始。

1月3日和4日，佳兆業(yè)（01638，HK）和碧桂園（02007，HK）先后宣布發(fā)債。佳兆業(yè)公告稱，將發(fā)行于2020年到期的5億美元優(yōu)先票據(jù)，年利率為10.25%。目前，佳兆業(yè)已與花旗、瑞信、摩根大通及瑞銀訂立購買協(xié)議。 

碧桂園此次發(fā)行的公開票據(jù)的總金額則達到了7.5億美元，相比于佳兆業(yè)，碧桂園此次發(fā)債的利率更低，只有7.5%，此次公開票據(jù)將于2023年到期。據(jù)碧桂園公告，此次發(fā)行的票據(jù)將在新加坡交易所上市。

據(jù)上述兩家公司此前公開的數(shù)據(jù)，其均為在調控持續(xù)發(fā)力的市場環(huán)境下完成了預期目標的房企。

數(shù)據(jù)顯示，截至今年12月31日，佳兆業(yè)全年共實現(xiàn)合約銷售額約173億元（人民幣），完成全年銷售目標165億元的105%；而今年前11個月，碧桂園共實現(xiàn)合同銷售金額約 420.9 億元，截至12 月 4 日，碧桂園也已順利完成全年 430 億（人民幣）元的合同銷售目標。

發(fā)新債償舊債

根據(jù)公告，佳兆業(yè)此次發(fā)行債券所得凈額為4.89億美元。佳兆業(yè)表示，其中90%以上將用于預付其1.2億美元、年利率13.5%的可交換定期貸款及20億元人民幣的高級已擔保債券，這兩筆債務均于2014年到期。

碧桂園也在其公告中稱，經(jīng)扣除包銷折扣及其他估計開支，票據(jù)發(fā)行的估計所得款項凈額約為7.37億美元。公司計劃將部分票據(jù)發(fā)行所得款項凈額（相當于約人民幣957,200,000元）用作贖回到期可換股債券，余額用作為現(xiàn)有與新增房地產(chǎn)項目提供資金（包括建筑費及土地款）及作一般公司用途。

碧桂園此前曾多次發(fā)債贖回了部分上述債券。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，2010年4月和8月，碧桂園先后發(fā)行了一筆5.5億元美元優(yōu)先票據(jù)和4億美元優(yōu)先票據(jù)，還在隨后通過多次交易，回購了部分上述可換股債券。截至2010年9月中旬，按照標普某地產(chǎn)分析師的計算，碧桂園已經(jīng)回購了全部金額的68.3%，但此后卻再無任何回購動作。

“發(fā)新債償舊債”的做法在業(yè)內并不稀奇，德銀在其報告中就稱佳兆業(yè)發(fā)債可“改善財務結構”，相關分析則認為，對于一些業(yè)績完成情況較好的房企來說，新年伊始即行發(fā)債也可在改善財務狀況的同時為新一年的業(yè)績表現(xiàn)“蓄力”。

海外融資潮起

值得注意的是，佳兆業(yè)和碧桂園此次發(fā)債的年利率分別只有10.25%和7.5%，大幅低于一般水平。

盛富資本總裁黃立沖在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時指出，利率高低實則是有多方面的因素決定，與企業(yè)評級、市場對企業(yè)的業(yè)績預期以及整體的國際金融環(huán)境都有關系。

除兩家房企業(yè)績表現(xiàn)均達到預期以及評級表現(xiàn)良好之外，黃立沖認為去年3季度以來QE3對整個市場的影響也在發(fā)揮作用。

美國于去年9月份推出的QE3大大改變了美元走勢，實則拉開了美元持續(xù)走低的大幕。“長期來看，美元發(fā)債是有利率風險的，但QE3改變了美元持續(xù)走強的趨向，短期來看美元是在增多了，市場也都在預期美元升值，所以目前來說海外融資的利率比此前要低很多。”黃分析稱。

而就在QE3推出之后，房企海外融資的舉動愈發(fā)頻繁，根據(jù)相關統(tǒng)計，如果將非A股上市公司境外融資額計算在內，預計2012年房企海外融資額超過110億美元，超過以往任何一年。房企對海外融資保持如此之高的熱情，正是看中了持續(xù)走低的利率帶來的較低的融資成本。

今年政府對房地產(chǎn)市場宏觀調控的大環(huán)境或許會寬松一些，監(jiān)管部門對房企海外融資的態(tài)度也較以往更為寬容，在房企資金鏈條日益繃緊的情況下，預計今年房企海外融資的數(shù)額將會大過2012年，黃立沖認為。