每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

“我們也不要賺太多，我們要賺得快，賺得快比賺得多更重要?！?012年9月，九龍倉集團(tuán)有限公司副主席、九龍倉中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展有限公司主席周安橋在2012第三屆中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)高峰論壇上喊出一句響亮的口號(hào)：要學(xué)內(nèi)地開發(fā)商的快速周轉(zhuǎn)。

他還透露了九龍倉學(xué)習(xí)內(nèi)地開發(fā)商高周轉(zhuǎn)的種種方式：請(qǐng)一些本地的團(tuán)隊(duì)，跟內(nèi)地開發(fā)商合作，入股綠城30%多的股份。

然而，上述舉措中，只有入股綠城令九龍倉銷售規(guī)模得以快速放大?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者在北京、上海和杭州等地的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，與內(nèi)地房企相比，九龍倉的開發(fā)、銷售周期依然緩慢。對(duì)注重年化收益率的九龍倉來說，在內(nèi)地房?jī)r(jià)漲勢(shì)趨緩的形勢(shì)之下，內(nèi)地住宅開發(fā)的慢節(jié)奏將令企業(yè)的年化收益率下降。

多地項(xiàng)目開發(fā)銷售周期漫長(zhǎng)

此前有報(bào)道稱，九龍倉旗下一個(gè)單價(jià)6500元/平方米的剛需樓盤——九龍倉君廷的拿地時(shí)間是2011年3月，而銷售時(shí)間是2012年12月，中間隔了21個(gè)月。

按照業(yè)內(nèi)慣例，在上海、杭州等地，類似君廷這樣利潤(rùn)微薄的剛需產(chǎn)品，開發(fā)商從拿地到銷售，通常只用9個(gè)月甚至更短的時(shí)間，因?yàn)檫@類剛需產(chǎn)品的開發(fā)、銷售時(shí)間越長(zhǎng)，分配到每一年的年化收益率就越低。

剛需產(chǎn)品尚且如此，有可能開發(fā)成豪宅產(chǎn)品的項(xiàng)目開發(fā)周期更是漫長(zhǎng)。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者此前曾報(bào)道，九龍倉旗下的上海靜安花園項(xiàng)目取得地塊長(zhǎng)達(dá)19年，但截至2012年7月尚未開工。記者日前再次前往上述地塊，發(fā)現(xiàn)這一地塊仍然未動(dòng)工。和上述地塊類似，九龍倉2010年9月獲得的陸家嘴黃金地段邊緣的黃浦江沿岸E18地塊（9-3）現(xiàn)場(chǎng)雖然已經(jīng)出現(xiàn)了挖掘機(jī)，但尚沒有打樁。

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)去年12月的一則報(bào)道也稱，九龍倉和招商地產(chǎn)2012年情人節(jié)以底價(jià)23.7億元聯(lián)合競(jìng)得的廣營(yíng)鄉(xiāng)A4和B4地塊在當(dāng)時(shí)也未開工。

上述項(xiàng)目緩慢的開發(fā)節(jié)奏，與九龍倉對(duì)外界喊出“不要賺太多，要賺得快”的口號(hào)大相徑庭。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者致電九龍倉上海公司有關(guān)負(fù)責(zé)人詢問施工進(jìn)度，后者表示未獲公司授權(quán)，無法答復(fù)上述問題。隨后記者郵件采訪該公司集團(tuán)公關(guān)部，截至發(fā)稿對(duì)方尚未回應(yīng)。

高周轉(zhuǎn)的難點(diǎn)

事實(shí)上，九龍倉在內(nèi)地的業(yè)務(wù)正在加速增長(zhǎng)。

2012年半年報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)九龍倉銷售規(guī)模大幅增加，在營(yíng)業(yè)收入中物業(yè)銷售收入同比增加超過154%，其中內(nèi)地物業(yè)的銷售額更是占集團(tuán)營(yíng)業(yè)收入的41%。

財(cái)報(bào)還顯示，九龍倉曾因杭政儲(chǔ)出 （2009）76號(hào)地塊未取得施工許可證擅自施工于2012年受到處罰。原中國(guó)指數(shù)研究院浙江分院研究總監(jiān)曹旭東說，雖然九龍倉進(jìn)入杭州已有多年，此前和其他企業(yè)也有過共同開發(fā)杭州項(xiàng)目的經(jīng)歷，但九龍倉自身對(duì)杭州市場(chǎng)并不熟悉，這可能是導(dǎo)致其開發(fā)緩慢的一個(gè)因素。

曹旭東表示，雖然九龍倉選擇了本土團(tuán)隊(duì)，但其管理機(jī)制仍然沿用總部決定機(jī)制，本土團(tuán)隊(duì)的職業(yè)經(jīng)理人權(quán)力有限。在這樣的情況下，從開發(fā)到銷售的許多重大決策均需要總部作出決定，大大影響了九龍倉的開發(fā)、銷售節(jié)奏。

中房信研究總監(jiān)薛建雄也表示，港資四大地產(chǎn)公司，如和黃、香港新世界等都是在每一輪土地價(jià)格最高時(shí)才去拿地，土地開發(fā)的高成本，促使其往往要等著市場(chǎng)進(jìn)入下一輪行情時(shí)才能開發(fā)。他說，除了早年通過劃撥手段獲取的地塊外，港資地產(chǎn)商的土地獲利能力都比較有限。

克而瑞研究中心評(píng)論員李仙德對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，港資地產(chǎn)商在住宅領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)力，也難與內(nèi)地房企相比，這些都限制了港資地產(chǎn)商的高周轉(zhuǎn)。

他同時(shí)說，只要九龍倉真正下定決心實(shí)施高周轉(zhuǎn)，難度并不會(huì)很大。首先，2012年入股綠城，已經(jīng)使他們可以獲得比較可觀的銷售規(guī)模。綠城2012年的合同銷售額超過500億元，這一部分銷售額也將計(jì)入九龍倉的財(cái)報(bào)內(nèi)。同時(shí)，九龍倉本身的銷售額也不低。根據(jù)中房信的統(tǒng)計(jì)，目前九龍倉銷售排名已經(jīng)達(dá)到35位。

蘭德咨詢研究總監(jiān)宋延慶說，真正起決定性的因素是九龍倉是否真正重視內(nèi)地市場(chǎng)，愿意花大力氣開發(fā)內(nèi)地市場(chǎng)。他表示，香港地產(chǎn)商往往手上有多個(gè)板塊的業(yè)務(wù)，內(nèi)地的地產(chǎn)業(yè)務(wù)只占其中一個(gè)。由于香港地產(chǎn)市場(chǎng)所取得現(xiàn)金流和租金收益已經(jīng)非?？捎^，內(nèi)地的地產(chǎn)業(yè)務(wù)很多時(shí)候并不受到重視。

年化收益率恐下滑

然而，九龍倉顯然是非常關(guān)注內(nèi)地市場(chǎng)的。

2012年半年報(bào)顯示，九龍倉內(nèi)地銷售物業(yè)收入的占比已經(jīng)全面超過香港，占到了整個(gè)集團(tuán)營(yíng)業(yè)收入的41%。中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心排出的銷售金額50強(qiáng)顯示，九龍倉在內(nèi)地的銷售額已經(jīng)達(dá)到154億元。

在這樣的大背景下，九龍倉有加快周轉(zhuǎn)率的內(nèi)在動(dòng)力。

宋延慶告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，香港地產(chǎn)商格外注重項(xiàng)目的年化收益率，對(duì)年化收益率的水平要求是必須在10%以上。在內(nèi)地房?jī)r(jià)上漲放慢的大背景之下，開發(fā)周期每延長(zhǎng)一年，年化收益率顯然就會(huì)下滑。

薛建雄提供了九龍倉上海項(xiàng)目濱江E18地塊以及靜安花園附近的兩個(gè)參考項(xiàng)目的價(jià)格走勢(shì)。其一是靜安花園周邊的中星美華村，2010年的成交單價(jià)一度高達(dá)5萬元/平方米以上，2011年回落至4.3萬元/平方米左右，2012年維持在4.5萬元/平方米左右。濱江E18地塊周邊濱江地區(qū)樓盤最近幾年的成交價(jià)格也沒有出現(xiàn)大幅上漲的現(xiàn)象。薛建雄分析稱，九龍倉有可能在賭下一波房?jī)r(jià)大幅猛漲，屆時(shí)年化收益水平就會(huì)提高。

事實(shí)上，房?jī)r(jià)大幅上漲帶來的囤地收益，企業(yè)未必能享受到。在此之前，周安橋也曾表態(tài)，土地的收益會(huì)被土地增值稅所抵消。

大智慧數(shù)據(jù)顯示，九龍倉的股東權(quán)益回報(bào)率與奉行高周轉(zhuǎn)策略的內(nèi)地房企相比差距極大。2010年、2011年，九龍倉的權(quán)益回報(bào)率分別為21.9%和15%，恒大同期的股東權(quán)益回報(bào)率都超過了35%。