每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊井鑫 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 楊井鑫 發(fā)自北京

中信信托的一款信托計(jì)劃——“中信-舒斯貝爾特定資產(chǎn)收益權(quán)投資集合信托計(jì)劃”因融資方資金緊張被迫拍賣抵押品。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獨(dú)家獲悉，該信托計(jì)劃的兩塊土地的使用權(quán)已于1月8日上午流拍。競購參考價(jià)格7.89億元僅是2010年當(dāng)時(shí)土地評(píng)估價(jià)12.75億的7折，但是依舊成功未能折現(xiàn)。分析人士稱，房地產(chǎn)信托抵押品的價(jià)值評(píng)估會(huì)存在較大差異，而變現(xiàn)更是一大難題。

抵押品流拍

“中信-舒斯貝爾特定資產(chǎn)收益權(quán)投資集合信托計(jì)劃”已逼近到期兌付，但是資金的籌集仍是一大難題。1月8日上午10時(shí)，該信托計(jì)劃的抵押品最終進(jìn)入拍賣程序，在山東省法院司法拍賣廳公開拍賣。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，此次拍賣過程極為簡單，而兩塊土地也沒有順利“出手”，最終以流拍結(jié)束。

“這個(gè)項(xiàng)目的拍賣參與開發(fā)商不多，但是具體資料和細(xì)節(jié)不方便透露。”一位知情人士表示。

根據(jù)公開資料顯示，此次拍賣使用權(quán)的地塊為青島舒斯貝爾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司旗下的“黃島鳳凰灣綜合項(xiàng)目”和乾正置業(yè)有限責(zé)任公司旗下的“溫泉住宅項(xiàng)目”，其中住宅部分建筑面積21萬平方米，商業(yè)部分建筑面積16萬平方米。標(biāo)的為整體拍賣，而參考價(jià)格為7.89億元。

估值差異較大

而在此次流拍的兩塊土地，其使用權(quán)的估值令人驚訝。從2010年8月底中信信托披露的項(xiàng)目信息報(bào)告來看，這兩塊土地的評(píng)估價(jià)值為12.75億元。但是兩年之后，土地的價(jià)值評(píng)估卻只有7.89億元。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從山東省高級(jí)人民法院獲悉，中信信托該項(xiàng)目的抵押土地在拍賣前曾經(jīng)委托山東貴恒信房地產(chǎn)土地評(píng)估經(jīng)紀(jì)有限公司和山東廣和土地評(píng)估咨詢有限公司做過詳細(xì)的評(píng)估。不過，于2010年披露12.75億元估值的評(píng)估方，記者沒有查到。

從最終評(píng)估結(jié)果看，青島舒斯貝爾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所屬的黃島區(qū)土地和地上建筑物總估價(jià)值為680,896,410元；青島乾正置業(yè)有限公司所屬的位于即墨市溫泉鎮(zhèn)新興街8號(hào)，面積71522平方米的土地估價(jià)值為108,212,786元，所涉以上標(biāo)的總估價(jià)值為789,109,196元。

青島一家房地產(chǎn)開發(fā)公司稱，青島的房價(jià)和地價(jià)在這兩年上漲不多，但也沒有出現(xiàn)下降。2010年，整個(gè)青島房價(jià)供給均價(jià)不到12000元每平方米，但是現(xiàn)在肯定超過了這個(gè)水平。具體的價(jià)格則要看地段，而土地價(jià)格和房價(jià)的走勢也比較一致。

也就是說，中信信托該項(xiàng)目抵押品的估值在兩年中的變化差異超過了30%，而以原估值價(jià)格的70%拍賣也沒有成功出手。

“土地的價(jià)值評(píng)估確實(shí)存在很大的差異，而部分開發(fā)商為了融資，不排除會(huì)抬高評(píng)估價(jià)值拿到更多的資金。”一位信托行業(yè)人士表示，這很有可能擴(kuò)大信托項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致最終抵押品不能順利變現(xiàn)。

該人士還表示，土地拍賣的情況非常復(fù)雜，曾經(jīng)有的地塊在拍賣時(shí)半價(jià)也會(huì)流拍，因?yàn)闀?huì)涉及到宏觀經(jīng)濟(jì)周期、公司資金狀況、土地用途、企業(yè)戰(zhàn)略等諸多因素。

房產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)隱現(xiàn)

從信托風(fēng)險(xiǎn)的角度看，房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)一直被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是比較高的，但是其抵押土地的“實(shí)物”卻讓部分投資者心中有了保障。

諾亞控股研究部助理研究總監(jiān)李要深近日也表示，“房產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)可控”。但是，一位信托項(xiàng)目經(jīng)理卻直言，“個(gè)別項(xiàng)目例外”。

該信托項(xiàng)目經(jīng)理表示，房地產(chǎn)信托的變現(xiàn)能力較差，而房價(jià)的波動(dòng)也帶來了一定的不確定性。特別是受宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的影響，信托的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)跟著變化。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查了解，舒斯貝爾旗下的“黃島鳳凰灣綜合項(xiàng)目”這一項(xiàng)目銷售并不成功，資金回籠速度慢，而其項(xiàng)目施工進(jìn)度亦有限，最后只有采取拍賣抵押物籌集資金。

事實(shí)上，中信信托在成立“中信-舒斯貝爾特定資產(chǎn)收益權(quán)投資集合信托計(jì)劃”時(shí)，亦考慮到了資金無法兌付的問題。信托期限設(shè)置是30個(gè)月，但是明確表示投資期限2年，若投資本金未能按時(shí)足額收回，或投資收益未達(dá)到預(yù)期，則追償期6個(gè)月。

從2010年8月24日成立該信托計(jì)劃來看，該信托計(jì)劃實(shí)現(xiàn)兌付的日期是2013年2月24日，可以說該日期已日漸迫近。

此外，當(dāng)時(shí)在披露的成立公告中，中信信托明確表示，該計(jì)劃的優(yōu)先級(jí)受益權(quán)合同為96份，其中機(jī)構(gòu)委托人1人，自然人委托人95人（其中認(rèn)購金額低于300萬元的自然人人數(shù)為39人），實(shí)際募集資金為人民幣30,285萬元，預(yù)計(jì)年收益率8%~11.5%，信托期限為30個(gè)月。

記者在采訪中信信托相關(guān)人士時(shí)了解到，“如今該信托計(jì)劃的兌付已經(jīng)不涉及到自然投資人。”但是，該人士拒絕進(jìn)一步透露此信托兌付事宜和投資方的相關(guān)信息。

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