每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 于垚峰 南昌攝影報道    

每經(jīng)記者 于垚峰 南昌攝影報道

中江地產(chǎn)（600053，SH）開發(fā)的22萬平方米的紫金城商鋪中，有7萬多平方米已經(jīng)被銷售。在江西江中制藥集團有限責任公司（以下簡稱江中集團）的擔保下，業(yè)主將商鋪返租給江中集團全資子公司江西時商旅游運營管理有限公司（以下簡稱江中時商）。由于招商失敗，江中集團未來需要支付巨額的租金，因此，江中集團單方面提出解除委托經(jīng)營合同，回購業(yè)主的商鋪。

紫金城項目不僅拖累了江中集團，還擠壓了中江地產(chǎn)的業(yè)績。8年多的時間，中江地產(chǎn)僅開發(fā)了“紫金城”這一個項目，經(jīng)營收益逐年下降。

江中集團董事會辦公室主任吳伯帆向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，中江地產(chǎn)欠江中集團5億元，江中集團回購紫金城的商鋪后，將把中江地產(chǎn)打包出售，江中集團將徹底剝離地產(chǎn)業(yè)務。

5年負收益

南昌市沿江大道上，坐落著一排歐氏風情的商業(yè)街鋪，街道由青磚鋪砌而成，兩旁有盆景和路燈，燈桿上懸掛著廣告牌，上面寫著“紫金城購物公園全球招商”。但整個商鋪店面都是大門緊閉，看不見人影。

這就是曾經(jīng)力求打造南昌商業(yè)航母的“紫金城商鋪”，號稱有30萬平方米的商業(yè)體，但自2007年建成后，至今一直未能完成招商。

紫金城商鋪建成后，中江地產(chǎn)采取的是“產(chǎn)權式分割”銷售模式，并進行售后返租。中江地產(chǎn)委托其控股股東江中集團全資子公司江中時商進行運營，江中集團作為擔保人，共銷售了7.2萬平方米。

5年多的時間，江中時商招商失敗，導致紫金城商鋪成為“空城”一座，且拖累了江中集團未來數(shù)年要為其支付巨額的租金。江中集團不得不提前解除委托經(jīng)營合同，多方籌集資金回購商鋪。江中集團一位負責回購商鋪的人士將其形容為“斷臂止血”。

江中時商與業(yè)主簽訂的委托經(jīng)營合同期限為10年，從第4年開始，江中時商向業(yè)主支付租金，因此，委托江中時商運營的3000多戶業(yè)主，大部分都已經(jīng)領取了兩年左右的租金，約占本金的20%。

據(jù)江中集團董事會辦公室一位負責人介紹，中江地產(chǎn)開發(fā)的紫金城商鋪面積大約在22萬平方米左右，已銷售三分之一，中江地產(chǎn)自有的占三分之二，全部由江中時商負責統(tǒng)一運營。“購鋪的業(yè)主可以獲得租金，但是中江地產(chǎn)自有的商鋪，江中時商不付租金，中江地產(chǎn)還要向后者支付一定的物業(yè)管理費。”

但中江地產(chǎn)將其持有的商鋪委托江中時商運營，記者并未查閱到相關公告?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者從中江地產(chǎn)2007年年報上看到，中江地產(chǎn)當年向江中時商支付了700萬元管理費用。

中銀證券一位分析師認為，中江地產(chǎn)近15萬平方米商業(yè)地產(chǎn)，交由江中時商運營，5年來沒有任何收益，反而還支付了管理費用，大股東涉嫌侵犯上市公司的利益。

“嫁妝”紫金城

紫金城商鋪的失敗，擠點了中江地產(chǎn)大量的資金。中江地產(chǎn)2011年三季報顯示，公司目前的存貨量高達26.5億元，這也直接影響了其拿地擴張的能力。自2004年江中集團承債式兼并江西紙業(yè)，將原江西紙業(yè)500多畝工業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)用地用于開發(fā)算起，迄今8年多的時間，中江地產(chǎn)旗下僅開發(fā)了紫金城一個項目。

2006年，以造紙為主業(yè)的S*ST江紙走到了退市的邊緣，早在2004年就進入S*ST江紙的江中集團眼見常規(guī)手段已經(jīng)無法挽救上市公司，決定采取借殼重組的方式來一次徹底換血。

“江紙20多億元的債務，只有500多畝土地，分攤下來每畝土地的成本達400萬元，就是在這樣的情況下，我們接手了江紙。”上述江中集團董事會辦公室負責人表示。

2006年年底，江中集團以 “股改+重組+增發(fā)+資產(chǎn)置換”的形式借殼S*ST江紙的方案獲得中國證監(jiān)會的通過，江中集團因此成為上市公司的絕對控股股東，并置入了江西江中置業(yè)有限責任公司100%股權。

巧合的是，江中集團所注入的江中置業(yè)的主要資產(chǎn)南昌紫金城項目，就是S*ST江紙造紙廠的575畝土地。在2004年江中集團進入S*ST江紙時，南昌市政府就以這575畝工業(yè)土地作為“嫁妝”，并改變用地性質(zhì)為商住地塊以實現(xiàn)對江中集團的補償。隨后，S*ST江紙更名為中江地產(chǎn)。

“實際上拿到土地證的只有408畝，能開發(fā)的商住面積在100萬平方米左右。”上述江中集團董事會辦公室負責人告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者。

自2006年推出紫金城商鋪第一期開始，中江地產(chǎn)先后分三期推出20多萬平方米的商鋪，分兩期推出了12棟住宅，持續(xù)開發(fā)銷售到現(xiàn)在。

不過，自2011年3月始，江中集團存續(xù)式分立為江西江中制藥 （集團）有限責任公司和江西中江地產(chǎn)集團有限公司（以下簡稱中江集團），江中集團將其持有的中江地產(chǎn)股份全部劃給中江集團。

江中擬剝離地產(chǎn)

8年來只有一個房地產(chǎn)項目，中江地產(chǎn)可謂A股上市房地產(chǎn)公司中的一個異類，中江地產(chǎn)和紫金城項目前途令人堪憂。

江中集團為中江地產(chǎn)作出的業(yè)績承諾限于2007年和2008年兩年，然而在2006年和2007年實現(xiàn)盈利后，2008年卻頗為不順。為了保證上市公司業(yè)績，江中集團不得不和中江地產(chǎn)實施了一系列關聯(lián)交易，包括接手中江地產(chǎn)部分尾盤商鋪，甚至以接收地下車位使用權來沖抵負債等，才避免了觸發(fā)業(yè)績不達標將向股東追送股份的條款。

但到了2009年，沒有業(yè)績承諾保障的中江地產(chǎn)業(yè)績開始窘態(tài)畢露，營業(yè)收入同比下降94%。到了2010年，如果扣除非經(jīng)常性損益，中江地產(chǎn)僅實現(xiàn)了49萬元的凈利潤，2007~2010年，中江地產(chǎn)的凈資產(chǎn)收益率不斷下滑，依次為36.59%、29.16%、1.7%和0.85%。

在上一年低基數(shù)的背景下，中江地產(chǎn)2011年實現(xiàn)凈利潤同比大幅上升。但隨后，業(yè)績又大幅縮水，2012年三季報顯示，中江地產(chǎn)的凈資產(chǎn)收益率僅有0.069%。

究其原因，上市公司的業(yè)績只能單一倚靠城市綜合體項目“紫金城”。由于這座號稱“南昌第一城”的歐式風情綜合體項目過于漫長的建設期，且中江地產(chǎn)的全部家當都押在了紫金城項目中，使得中江地產(chǎn)只能堅守紫金城。

不過，規(guī)劃為100萬平方米的紫金城項目，商業(yè)項目已經(jīng)開發(fā)完畢，能開發(fā)的住宅也只有三四十萬平方米。江中集團董事會辦公室上述負責人表示，江中集團未分立之前，中江地產(chǎn)欠江中集團的資金就達10億元。“此次，江中集團回購紫金城商鋪，收購完成之后，肯定會將公司旗下地產(chǎn)業(yè)務及中江集團打包出售，江中集團徹底剝離地產(chǎn)板塊，專心做藥。”

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