每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

接二連三的資產(chǎn)拋售并未隨著2012年的結束而畫上句號，京投銀泰（600683，SH）如今面臨的一個問題是，下一個賣掉的是哪個項目？

京投銀泰董秘鄧志高1月11日在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時并未否認將繼續(xù)進行京外資產(chǎn)的處置，“目前我們沒有明確的計劃，會處置哪一個項目、在哪一時間段?！彼硎?，在2012年年度董事會上也許會討論這個問題。

從2012年半年報到三季報，京投銀泰顯然已經(jīng)到了急需“輸血”的境地，高企的存貨壓力、飆升的資產(chǎn)負債率以及巨大的資金缺口，加速了其資產(chǎn)變現(xiàn)的步伐。

連續(xù)處置資產(chǎn)獲利約5.5億元/

2012年12月28日，京投銀泰股份有限公司發(fā)布公告稱，擬將旗下兩家子公司部分股權轉讓予萬科，合計轉讓價格為4.78億元。其中，將持有的京投銀泰（湖南）置地投資有限公司80%的股權以3.42億元的價格轉讓給長沙市萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

本次交易完成后，京投銀泰將不再控制湖南置地、項目公司及物業(yè)公司；目前，京投銀泰為項目公司提供擔保5.1億元，交易后也將解除公司的擔保責任。

同時，其全資子公司北京京投置地房地產(chǎn)有限公司擬將持有的北京京投陽光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司51%股權以1.36億元的價格轉讓給北京萬科企業(yè)有限公司，該公司目前所持有的項目位于北京的京投快線上林灣。

公告顯示，京投銀泰此次兩宗交易將分別回籠資金約10億元和2.8億元，產(chǎn)生收益約1.7億元和0.13億元。

值得注意的是，曾被標榜為“中國高鐵樞紐第一城”的超級大盤最終也未能逃脫被出讓的命運。

據(jù)了解，京投銀泰湖南置地主要資產(chǎn)為湖南湘誠壹佰置地有限公司、長沙京投銀泰物業(yè)管理有限公司，湘誠壹佰擁有湖南長沙“京投銀泰·環(huán)球村”項目的開發(fā)建設權。即便項目未來預期良好，升值空間巨大，京投銀泰也已“無力回天”。

《每日經(jīng)濟新聞》記者在京投銀泰（湖南）置地投資有限公司于2012年10月31日發(fā)布的審計報告中看到，根據(jù)湖南湘誠壹佰置地有限公司與長沙市國土資源局簽署的 《國有土地使用權出讓合同》，該土地成交價款共計5.78億元，包含土地總面積40.4萬平方米。以此推算，該地塊成交價款折合每平方米約為1400元。根據(jù)媒體報道，這一成交價格僅為同類地塊出讓價格的十分之一。

之所以低價出讓，與京投銀泰湖南置地慘淡的業(yè)績不無關系。公告顯示，其截至2012年10月31日的營業(yè)收入為零，虧損1156萬元，凈資產(chǎn)僅64萬元。

從去年下半年以來，京投銀泰加速了對其非核心資產(chǎn)的出讓，京外資產(chǎn)尤甚。

繼去年6月份以5500萬元的價格將其持有的杭州海威房地產(chǎn)開發(fā)有限公司37%的股權轉讓給公司第二大股東中國銀泰投資有限公司后，京投銀泰又于當年11月16日宣布將其持有的寧波華聯(lián)大廈一至六層的部分商業(yè)用房轉讓給海曙銀泰，轉讓總面積4.62萬平方米，轉讓總價為6.58億元。公告顯示該次交易預計形成的稅后凈收益約2.6億元。

逼近2012年年末，京投銀泰再拋海南項目，將持有的北京華安泰投資有限公司55%股權，以1.155億元的價格轉讓給北京安福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。其中，華安泰公司持有陵水駿晟100%股權，而陵水駿晟則是開發(fā)建設海南陵水項目的項目公司，并享有位于海南省陵水縣光坡鎮(zhèn)A-08-1、A-08-2、A-09、A-10四塊待開發(fā)土地的開發(fā)建設經(jīng)營權。

出讓海南項目為京投銀泰回籠了約5.5億元的資金，由此產(chǎn)生的收益大約1.1億元。

根據(jù)京投銀泰陸續(xù)展開的資產(chǎn)“甩賣”公告，《每日經(jīng)濟新聞》記者粗略統(tǒng)計了產(chǎn)生的總凈利潤額大約為5.5億元，遠遠超過了其2011年整年的凈利潤額。

京投銀泰2012年半年報顯示，報告期內公司實現(xiàn)營業(yè)總收入1.77億元，同比下降82.91%，實現(xiàn)歸屬于母公司凈利潤約-1.28億元，同比減少189.4%。

“京投銀泰拋售京外物業(yè)，實際上是由于相關項目經(jīng)營不善，資金周轉慢，資金鏈緊張而造成的?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院研究員嚴躍進告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，這與其試圖布局全國的戰(zhàn)略擴張有很大關系。樓市持續(xù)調控，使其逆市擴張的行為受到了進一步的遏制。

多個項目放緩銷售節(jié)奏/

京投銀泰2012年三季度業(yè)績報告顯示，前三季度凈虧損1.9億元，截至去年9月底，該公司持有貨幣資金5.1019億元，短期借款27.4億元，一年內到期的非流動負債17.42億元。

一邊是巨大的資金缺口，一邊又是無法兌現(xiàn)利潤的項目。京投銀泰身陷困境的局面又是怎樣造成的呢？

2011年，逆市拿地的京投銀泰通過股權收購的方式布局無錫、三亞、鄂爾多斯及北京。然而《每日經(jīng)濟新聞》記者調查發(fā)現(xiàn)，部分項目并未按照公司預期的節(jié)奏進行開發(fā)，都有意延緩入市。

根據(jù)京投銀泰2011年年報顯示，位于北京市房山區(qū)的京投快線上林灣項目于2011年6月份開工建設，預計于2012年年中開盤銷售。然而，當《每日經(jīng)濟新聞》記者以購房者身份咨詢該項目售樓處時，銷售人員表示，目前具體售價及開盤時間都未定，希望在春節(jié)之后再做了解。

對此，鄧志高解釋稱，由于2012年上半年項目所在區(qū)域的存量房較多，銷售價格壓力也比較大，公司有意識地延緩了開盤時間?！拔覀冾A計是在今年五一節(jié)前后開盤。”

放緩腳步的并非這一個項目。京投銀泰在鄂爾多斯的項目也受整體市場下滑所累，銷售不暢?！岸鯛柖嗨谷ツ暾w情況都不太理想，所以我們也是放慢了開發(fā)節(jié)奏?！编囍靖邔Α睹咳战?jīng)濟新聞》記者表示。

除了北京、鄂爾多斯的這兩個項目之外，目前其在三亞、無錫的項目均發(fā)展緩慢，也許將成為第四個或第五個被拋售的項目。

資金壓力下回歸北京市場/

多個項目延緩入市造成了現(xiàn)金回籠的周期延長，無項目結算的窘境成為京投銀泰收益驟減、資金壓力巨大的一個主要原因，也凸顯出其在開發(fā)節(jié)奏把控上的失誤。

一般來說，開發(fā)商都會在土地儲備、項目開發(fā)銷售上做到縝密安排，并通過實時調整開發(fā)、銷售節(jié)奏來平衡業(yè)績收入，以避免出現(xiàn)“無米下鍋”的局面。顯然，京投銀泰沒有做到這一點。

對此，鄧志高向 《每日經(jīng)濟新聞》記者解釋稱，由于公司在2009年4月完成重組之后才開始大規(guī)模獲取土地，“開發(fā)項目有一個周期，從拿地到開發(fā)再到銷售大約需要三年左右的時間，所以在公司重組之后必然要經(jīng)歷這樣一個階段，會有這么一個空檔期?！?/p>

項目的停止并不能阻止其他資金成本的上升，相反不斷飆漲的財務成本造成了京投銀泰凈利潤不斷縮減?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者查閱了京投銀泰自2009年以來三年的年報，公司財務費用由2009年的1159.42萬元升至2010年的4197.84萬元，再到2011年的9201.88萬元，三年時間飆漲近7倍。年報解釋稱，主要系公司投資規(guī)模擴大，資金成本增加所致。

2011年京投銀泰的凈利潤僅有8416.05萬元，2012年1～9月凈虧損1.9億元。2011年年報顯示，報告期內公司實現(xiàn)營業(yè)總收入15億元，同比增長3.92%；實現(xiàn)歸屬于母公司的凈利潤1.2億元，同比減少55.77%。據(jù)統(tǒng)計，其2011年凈負債率高達252%，在A股上市房企中排名倒數(shù)第三。

有分析師告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，該公司目前的負債率已經(jīng)高達83%，凈負債率甚至超過300%。這一指標已經(jīng)位列A股上市房企的前幾位。

對于資產(chǎn)出讓是否為有意 “粉飾”2012年年報，鄧志高告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，對于京外資產(chǎn)的處置更多的是考慮公司戰(zhàn)略層面的安排，“還是將以北京為中心，軌道交通為依托，發(fā)展軌道物業(yè)?！编囍靖邚娬{，在將外地項目處置后，收回的資金可以保證參與北京一些潛在投資機會。鄧志高表示，也考慮到公司利潤上的籌劃和安排，希望可以實現(xiàn)一部分利潤。

鄧志高還表示，今年公司十分關注北京的土地市場，在接下來的拿地上，也會通過聯(lián)合拿地來緩解資金上的壓力。

京投銀泰資產(chǎn)處置情況

2012年11月

轉讓寧波華聯(lián)大廈一至六層部分商業(yè)用房，轉讓價6.58億元

2012年年末

轉讓北京華安泰投資有限公司55%股權，轉讓價1.155億元

2012年6月

轉讓杭州海威房地產(chǎn)開發(fā)有限公司37%的股權，轉讓價5500萬元

2012年12月

轉讓京投銀泰（湖南）置地投資有限公司80%股權，轉讓價3.42億元

2012年12月

轉讓北京京投陽光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司51%股權，轉讓價1.36億元

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