每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡廷鴻 發(fā)自深圳    

每經(jīng)記者 胡廷鴻 發(fā)自深圳

克而瑞的最新報(bào)告指出，一線地產(chǎn)商在2012年調(diào)高周轉(zhuǎn)率之后，今年將放緩周轉(zhuǎn)，提高利潤率。

上周，萬科、保利等行業(yè)龍頭公布全年銷售業(yè)績，2012年萬科銷售額1412億元，再次坐穩(wěn)頭把交椅。但萬科三季度末銷售凈利潤率為13.2%，比上年同期的14%下降0.8個(gè)百分點(diǎn)。

眼下，一線房企年度利潤率指標(biāo)出現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)，凸顯房企成本經(jīng)營管理壓力。對(duì)此，不少業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，房地產(chǎn)行業(yè)即將迎來劇變，表現(xiàn)為行業(yè)集中度提升和房企境外融資潮加劇。因此，拼命降低成本費(fèi)用和提升投資回報(bào)，將成為2013年行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)。

一線房企利潤率下降/

2012年，年度銷售額超過500億元的超大型房企由2011年的6個(gè)增加到8個(gè)，千億級(jí)房企由原來萬科一家新增了保利、綠地兩家。其中，萬科2012年累計(jì)銷售金額1412.3億元，同比增長16.2%；保利實(shí)現(xiàn)年度簽約金額1017.39億元，同比增長38.91%。

恒大去年累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售額923.2億元，較2011年上升14.8%；中海地產(chǎn)全年實(shí)現(xiàn)銷售1115.2億港元（約合人民幣902.2億元），同比增長28.1%。金地、招商、華僑城等房企的2012年銷售額也都實(shí)現(xiàn)大幅增加，創(chuàng)下歷年來新高。

2012年，一線房企市場(chǎng)份額進(jìn)一步增加，全國排名前十企業(yè)的市場(chǎng)份額達(dá)到12.46%，較2011年上升了2.03個(gè)百分點(diǎn)。

然而，在銷售額數(shù)據(jù)創(chuàng)新高的同時(shí)，部分一線房企2012年凈利率水平卻出現(xiàn)同比下降。2012年，各大房企銷售均價(jià)較上一年下降，這佐證了房企以價(jià)換量，加速去庫存的市場(chǎng)研判。銷售均價(jià)的下降，再加上人工、建筑、融資等方面的成本費(fèi)用增加，使得房企雖然銷售業(yè)績可觀，但盈利能力卻在減弱。

在2012年萬科半年度業(yè)績說明會(huì)上，萬科總裁郁亮曾表示，由于靠土地升值盈利的模式已經(jīng)不可持續(xù)，未來房地產(chǎn)行業(yè)利潤率將下降，并向制造業(yè)靠近。

從全年情況看，萬科2012年銷售均價(jià)為10901元/平方米，低于2011年的11303元/平方米和2010年的12049元/平方米。 銷售均價(jià)的下降使得萬科年度銷售額超過1400億元，但利潤率水平卻未達(dá)到萬科預(yù)期。2012年上半年萬科結(jié)算凈利率為14.2%，較2011年同期下降2.2個(gè)百分點(diǎn)；銷售凈利潤率14.8%，比上年同期的16.3%下降1.5個(gè)百分點(diǎn)。到去年三季度末，萬科銷售凈利潤率為13.2%，而上一年同期為14%。

保利地產(chǎn)去年主營業(yè)務(wù)利潤率由半年報(bào)的22%下降為三季度末的20%；三季度末，扣除非經(jīng)常性損益后的凈利率為12%，而2011年同期為16%。此外，恒大地產(chǎn)2012年上半年的經(jīng)營利潤率由2011年6月末的31.9%下降到28.2%。

房價(jià)或呈平穩(wěn)態(tài)勢(shì)/

盡管大多數(shù)房企在2012年銷售業(yè)績都表現(xiàn)不俗，一些業(yè)界專家分析認(rèn)為，2013年整體房價(jià)將呈現(xiàn)平穩(wěn)增長或波動(dòng)的態(tài)勢(shì)。

2013年第一周，城鎮(zhèn)化政策的利好使得北京，廣州、深圳、重慶、成都等熱點(diǎn)城市的一手住宅成交量相比去年同期都出現(xiàn)了大幅增長，創(chuàng)下了近年來的新高。

美聯(lián)物業(yè)深圳區(qū)域董事總經(jīng)理江少杰預(yù)計(jì)，2013年全國房價(jià)預(yù)計(jì)上升5%~10%，國內(nèi)商品住宅成交將持續(xù)攀升。美聯(lián)物業(yè)全國研究中心報(bào)告顯示，2012年全國商品住宅成交10.1億平方米，預(yù)計(jì)2013年將超過11億平方米，增長8%左右。

雖然推高房價(jià)上漲的動(dòng)力猶存，但同時(shí)新的調(diào)控政策出臺(tái)的可能性也較大。中國不動(dòng)產(chǎn)研究中心研究員肖楠認(rèn)為，在未來高度不確定的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該做好一個(gè)持續(xù)過冬的準(zhǔn)備。

值得注意的是，盡管2012年北上廣深等一線城市庫存量大幅下降，但整體來看，一線房企的存貨仍然高居不下。

公告顯示，萬科截至去年三季度末的存貨高達(dá)2467億元，同比上升27.9%；保利地產(chǎn)三季度末存貨達(dá)到1783億元，而半年報(bào)數(shù)據(jù)為1687億元；招商地產(chǎn)截至去年三季度末的存貨達(dá)583億元，較上年同期增加24.3%；華僑城存貨同比更增長30%，達(dá)359億元。

保利地產(chǎn)董秘黃海去年12月初就表示，2013年公司仍將堅(jiān)持以一二線城市和普通住宅為主的高周轉(zhuǎn)銷售策略。

提高利潤率成大趨勢(shì)/

萬科、保利、恒大等一線房企的財(cái)報(bào)顯示，近年來，人工、建筑、財(cái)務(wù)成本費(fèi)用均出現(xiàn)快速上升的態(tài)勢(shì)，利潤率水平則出現(xiàn)反向變化。在此情況下，房企“降本增效”成為檢驗(yàn)綜合經(jīng)營管理能力的重要體現(xiàn)。

2011年底，萬科審議通過針對(duì)851名中高層員工的股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃，但其行權(quán)的條件規(guī)定：三個(gè)行權(quán)期全面攤薄的年凈資產(chǎn)收益率依次不低于14%、14.5%和15%；相比基準(zhǔn)年，之后1~3年凈利潤增長率依次不低于20%、45%和75%。

2012年萬科銷售額超過1400億元，但凈資產(chǎn)收益率三季度末僅為9.02%。

克而瑞最新報(bào)告指出，一線地產(chǎn)商在2012年調(diào)高周轉(zhuǎn)率之后，今年將放緩周轉(zhuǎn)，提高利潤率。

對(duì)此，中國不動(dòng)產(chǎn)研究中心肖楠表示，從中長期發(fā)展來看，房地產(chǎn)高利時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，房地產(chǎn)提高房企利潤率水平是未來的發(fā)展趨勢(shì)。

值得注意的是，并不是所有的企業(yè)都有能力在2013年提高利潤率。

在2012年四季度地產(chǎn)金融形勢(shì)發(fā)布會(huì)上，中房協(xié)市場(chǎng)委員會(huì)副秘書長陳嘯天說，“這幾年每一輪房價(jià)的上漲都是因?yàn)橄鄬?duì)供應(yīng)量不足。這一次是120平方米以下的產(chǎn)品供不應(yīng)求。這意味著，2013年有能力推出相關(guān)戶型的企業(yè)能有非常好的業(yè)績?！?/p>

“訂悅2013”—— 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》大征訂活動(dòng)，訂報(bào)有禮。http://www.japandaiwa.com/corp/2013dingyue/index.html