15日，國(guó)土部下屬核心智囊之一——中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院發(fā)布《2012年全年及第四季度全國(guó)主要城市地價(jià)監(jiān)測(cè)成果》稱，在綜合國(guó)內(nèi)外因素影響后，預(yù)計(jì)2013年城市地價(jià)總體水平將小幅溫和上漲。自2012年下半以來樓市成交量不斷回暖，房?jī)r(jià)反彈，可以預(yù)見房地產(chǎn)調(diào)控的緊迫性依然如故。對(duì)此，中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院再次重申，房地產(chǎn)調(diào)控不放松。

城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)的關(guān)系日益受到關(guān)注。中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院對(duì)此提出，2013年要關(guān)注城鎮(zhèn)化推進(jìn)中的政策需求與供給，既要注意城鎮(zhèn)化過程帶來的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展新契機(jī)，又要研究適應(yīng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和房地產(chǎn)調(diào)控的新舉措，增強(qiáng)科學(xué)性、規(guī)范性、靈活性。

2012年地價(jià)微升

“在2011年土地、房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯降溫，地價(jià)增幅逐季放緩的基礎(chǔ)上，2012年全年地價(jià)整體水平未現(xiàn)大幅波動(dòng)，在冷中趨穩(wěn)的主基調(diào)中，年末略有回升。”中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院地價(jià)所所長(zhǎng)趙松說，對(duì)房地產(chǎn)住宅用地而言，2012年全年總體呈現(xiàn)量減價(jià)穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，各季度地價(jià)環(huán)比增速低位盤整。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年年度地價(jià)水平微升，同比增幅處于歷史低位。

2012年末，全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市地價(jià)總體水平為3129元/平方米，商服、住宅、工業(yè)地價(jià)分別為5843元/平方米、4620元/平方米和670元/平方米。與上年同期相比，商、住、工各用途地價(jià)增長(zhǎng)速度分別為3.34%、2.26%、2.70%。

其中，“商業(yè)、住宅地價(jià)同比增速均處于近10年來低位，僅略高于2008年，且全年住宅地價(jià)累計(jì)增幅在三類用地中居于最低，這也是近兩輪市場(chǎng)波動(dòng)中的首次出現(xiàn)。”趙松說，從2009年以來的商住倒掛，住宅地價(jià)增速超過商服，到今年的接近工業(yè)地價(jià)增幅，地價(jià)呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整。

趙松稱，2012年全年全國(guó)異常交易地塊數(shù)量及溢價(jià)水平處于調(diào)控以來的低值。其中，剛剛過去的一個(gè)季度，在土地市場(chǎng)的季節(jié)性規(guī)律影響下，異常交易地塊數(shù)量有所上升。

“與土地供應(yīng)前低后高的規(guī)律基本一致，全年異常交易隨各地推出的土地量增長(zhǎng)而有所增加，但仍低于往年。”趙松說。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2012年12月31日，全年上報(bào)異常交易地塊275宗，較上年的609宗相比，大幅下降；溢價(jià)率方面，2012年上報(bào)異常交易地塊平均溢價(jià)率比2011年的均值降低了30個(gè)百分點(diǎn)。

市場(chǎng)誤讀“地王”

趙松表示，除土地價(jià)格、供應(yīng)量等指標(biāo)外，“地王”和“溢價(jià)率”常被視作表征土地市場(chǎng)熱度的重要信號(hào)，但由于準(zhǔn)確全面掌握信息有一定困難，加上缺乏必要的解讀，今年也曾出現(xiàn)因誤讀、誤解而助推市場(chǎng)情緒波動(dòng)的現(xiàn)象。

對(duì)此，“我們收集了部分‘地王’的情況，從地價(jià)的角度進(jìn)行客觀判斷分析，結(jié)論表明2012年以來市場(chǎng)反應(yīng)強(qiáng)烈的所謂‘地王’地塊，僅有兩宗成交單價(jià)超越了2007年以來，所在城市的歷史高值，可以稱為‘地王’地塊，其余地塊均不符合判定標(biāo)準(zhǔn)。”趙松說。

“世界經(jīng)濟(jì)溫和復(fù)蘇，國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)持續(xù)企穩(wěn)回升，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資開發(fā)和銷售恢復(fù)性增長(zhǎng)，各項(xiàng)指標(biāo)的持續(xù)向好，支撐了2012年第四季度地價(jià)增速平穩(wěn)中略有回升。”趙松說。

雖然，剛剛過去的一季度，全國(guó)土地市場(chǎng)異常交易地塊數(shù)量有所上升。但是，“這一季度全國(guó)上報(bào)異常交易地塊平均溢價(jià)率比上季度仍下降了20個(gè)百分點(diǎn)。高溢價(jià)成交地塊的溢價(jià)率水平仍處于調(diào)控以來的低值，顯示當(dāng)前土地市場(chǎng)依然處于相對(duì)平穩(wěn)期，因市場(chǎng)預(yù)期較好導(dǎo)致的非理性追漲并不明顯。”趙松說。

對(duì)于國(guó)土部對(duì)土地市的判斷，地產(chǎn)機(jī)構(gòu)第一時(shí)間給出判斷，認(rèn)為國(guó)土部所言不虛。

“的確存在過度誤讀地王的現(xiàn)象。”中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析直言，例如部分機(jī)構(gòu)所發(fā)布的2012年11-12月的北京、上海、深圳、南京、成都、長(zhǎng)沙以及蘇州等地的地王紀(jì)錄被刷新，并不確切，也不了解市場(chǎng)。

他認(rèn)為，“目前的土地成交單價(jià)并未失去理性，雖然部分區(qū)域創(chuàng)出了新高。但2010年地王潮中出現(xiàn)的地王，動(dòng)輒樓面價(jià)超過在售物業(yè)價(jià)格。而截至目前，全國(guó)各地出現(xiàn)的所謂地王，其價(jià)格疊加合理的開發(fā)成本后很少有超過在售物業(yè)價(jià)格的。也就是說，實(shí)際溢價(jià)并不高，也沒有失去理性。”張大偉說。

“以北京的萬柳和農(nóng)展館地塊為例，雖然樓面價(jià)都在每平方米3萬元以上，但區(qū)域物業(yè)售價(jià)都在每平方米6萬元以上，如果土地出讓價(jià)格低于目前情況，反而不符合實(shí)際情況。”他說，另外，南京濱江G50地塊的樓面價(jià)卻只有7754元/平方米，另外成都、長(zhǎng)沙等地的所謂地王，也非實(shí)質(zhì)地王。

不過，張大偉也坦言，近期土地市場(chǎng)的確存在明顯的回暖。“高單價(jià)、高總價(jià)的地塊次第出現(xiàn)，已經(jīng)明顯影響了周圍區(qū)域市場(chǎng)以及整體市場(chǎng)購(gòu)房者的預(yù)期。”他說，這表明樓市成交量復(fù)蘇以及整體資金面緩解的情況下，開發(fā)商拿地的積極性也開始上漲。

所以，“房地產(chǎn)調(diào)控還是應(yīng)該重點(diǎn)調(diào)控樓市，從而反制地價(jià)，單純依賴土地市場(chǎng)的政策不能解決根本。”張大偉說。

加強(qiáng)政策儲(chǔ)備

而對(duì)于未來土地市場(chǎng)，趙松則表示，綜合國(guó)內(nèi)外因素影響，預(yù)計(jì)2013年城市地價(jià)總體水平將小幅溫和上漲。其中，商服、住宅等房地產(chǎn)用地價(jià)格在經(jīng)濟(jì)支撐與調(diào)控抑制的雙向作用下，總體平穩(wěn)，局部敏感波動(dòng)。

趙松認(rèn)為，中央繼續(xù)強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不動(dòng)搖，相關(guān)部委和地方政府政策跟進(jìn)，投資投機(jī)性需求將進(jìn)一步得到遏制，過去幾年房地產(chǎn)用地供應(yīng)量較大，陸續(xù)轉(zhuǎn)入開發(fā)、建設(shè)、銷售階段，有助于促進(jìn)土地及房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體平穩(wěn)。

趙松指出，2013年土地、房地產(chǎn)市場(chǎng)要關(guān)注三個(gè)問題。其一，要關(guān)注城鎮(zhèn)化推進(jìn)中的政策需求與供給，既要注意城鎮(zhèn)化過程帶來的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展新契機(jī)，又要研究適應(yīng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和房地產(chǎn)調(diào)控的新舉措，增強(qiáng)科學(xué)性、規(guī)范性、靈活性。

其二，要持續(xù)關(guān)注貨幣環(huán)境對(duì)經(jīng)濟(jì)的綜合影響，謹(jǐn)防流動(dòng)性寬松對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度的削弱，及早研究防控金融風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)政策儲(chǔ)備。

其三，要加強(qiáng)差異化管理，密切關(guān)注房?jī)r(jià)、地價(jià)等市場(chǎng)信號(hào)波動(dòng)較大的城市，完善土地利用的約束監(jiān)管機(jī)制，確保穩(wěn)定房地產(chǎn)用地供應(yīng)、抑制異常地價(jià)的相關(guān)措施落到實(shí)處。

對(duì)此，國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史在上周末剛剛結(jié)束的年度工作會(huì)議上表示，2013年國(guó)土部的兩大重點(diǎn)工作是，保障城鎮(zhèn)化合理用地需求，并加強(qiáng)房地產(chǎn)用地調(diào)控不放松。包括，深入推進(jìn)征地制度改革試點(diǎn)、研究出臺(tái)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)指導(dǎo)意見。另一方面，堅(jiān)持房地產(chǎn)用地調(diào)控政策不動(dòng)搖，合理調(diào)整普通商品房用地供應(yīng)，加強(qiáng)對(duì)閑置土地查處，對(duì)房地產(chǎn)大企業(yè)和大地塊的監(jiān)督實(shí)現(xiàn)制度化、常態(tài)化。