每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰 遼寧營(yíng)口攝影報(bào)道    

每經(jīng)記者 王杰 遼寧營(yíng)口攝影報(bào)道

在營(yíng)口房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入困境的背后，出于各種原因，當(dāng)?shù)卣膊坏貌槐还鼟吨鍪执碳鞘小?/p>

日前，遼寧營(yíng)口市住建委在其官方網(wǎng)站上公布的“市住建委2013年一季度重點(diǎn)工作”中，將“城市房產(chǎn)”列為了重點(diǎn)工作的第五項(xiàng)，其中更是強(qiáng)調(diào)要 “適時(shí)加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的正面宣傳，積極引導(dǎo)有效需求，合理消費(fèi)，促進(jìn)我市房屋銷售工作力度。”營(yíng)口市市長(zhǎng)葛樂(lè)夫在《政府工作報(bào)告》中更是明確對(duì)2013年的營(yíng)口房地銷售目標(biāo)定為 “房地產(chǎn)投資和商品房銷售額均增長(zhǎng)15%以上。”

在《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者日前奔赴營(yíng)口調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，該市對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的支持并非只停留在文字表面。除了2012年連續(xù)三次推出給予購(gòu)房者契稅全額返還政策、行政事業(yè)收費(fèi)減免政策外，營(yíng)口市還由財(cái)政出資給市直機(jī)關(guān)事業(yè)單位職工發(fā)放住房補(bǔ)貼，“刺激”樓市消費(fèi)，據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，財(cái)政出資補(bǔ)貼總額超過(guò)5000萬(wàn)元。

最近兩年，正是從中央到各地持續(xù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控的時(shí)期，而營(yíng)口市政府給予購(gòu)房者的 “給力”優(yōu)惠，在調(diào)控趨嚴(yán)的大環(huán)境中，顯得格外突出。但這些政策的效果究竟如何？至少目前來(lái)看，收效似乎不大。

中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，樓市風(fēng)險(xiǎn)最基本的是看市場(chǎng)的供需關(guān)系，供應(yīng)量過(guò)大會(huì)致使風(fēng)險(xiǎn)較大?！耙陨线@些（救市）政策短期有一定的效果，但是不會(huì)有長(zhǎng)期作用”。

頻頻推出的“優(yōu)惠”政策/

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在營(yíng)口調(diào)查發(fā)現(xiàn)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2012年春、夏、秋季房交會(huì)，營(yíng)口市政府有關(guān)方面都給予購(gòu)房者契稅全額返還政策。

2012年3月23日舉行的營(yíng)口市春季房地產(chǎn)展示交易會(huì)為購(gòu)房者提供了補(bǔ)貼政策。在2012年3月1日至3月31日期間購(gòu)買的商品房，經(jīng)站前區(qū)、西市區(qū)、老邊區(qū)、遼寧（營(yíng)口）沿海產(chǎn)業(yè)基地財(cái)政部門認(rèn)證，給予購(gòu)房者契稅全額返還政策。更“給力”的是，在2012年3月1日至3月31日期間購(gòu)買商品房，經(jīng)站前區(qū)、西市區(qū)、老邊區(qū)、遼寧（營(yíng)口）沿海產(chǎn)業(yè)基地財(cái)政部門認(rèn)證，在辦理房屋所有權(quán)證登記時(shí)給予行政事業(yè)收費(fèi)減免政策。

據(jù)媒體報(bào)道，2012年7月26日的夏季房交會(huì)出臺(tái)商品房契稅補(bǔ)貼政策，凡在2012年7月26日~8月1日成交的商品房，購(gòu)房人持商品房買賣合同、身份證到房交會(huì)二樓各區(qū)財(cái)政部門辦公區(qū)辦理認(rèn)證，并須在9月1日之前交納契稅，領(lǐng)取房屋契稅完稅證明后由相關(guān)各區(qū)財(cái)政履行退稅手續(xù)。

不僅如此，夏季房交會(huì)上，營(yíng)口市房地產(chǎn)交易管理中心置業(yè)服務(wù)處還搭建平臺(tái)，對(duì)5人及5人以上聯(lián)合購(gòu)房的，可在與開發(fā)商談定的成交價(jià)基礎(chǔ)之上，憑團(tuán)購(gòu)卡由開發(fā)商免除1平方米的房?jī)r(jià)。

值得注意的是，根據(jù)營(yíng)口市政府網(wǎng)站上發(fā)布的相關(guān)信息顯示，上述優(yōu)惠政策還延續(xù)到了年底。消息顯示，在2012年10月3日（即秋季房交會(huì)以后）至12月31日期間個(gè)人購(gòu)買的商品房，經(jīng)站前區(qū)、西市區(qū)、老邊區(qū)、遼寧（營(yíng)口）沿海產(chǎn)業(yè)基地財(cái)政部門認(rèn)證，給予購(gòu)房者契稅全額返還政策。同時(shí)免收住宅房屋登記費(fèi)、非住宅房屋登記費(fèi)、住宅房屋抵押登記費(fèi)、非住宅房屋抵押登記費(fèi)、商品房查檔費(fèi)等五項(xiàng)行政事業(yè)收費(fèi)。此外，公共設(shè)施維修基金都按照收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的80%收取。

記者在營(yíng)口市老邊區(qū)房產(chǎn)管理處，看到大廳內(nèi)有一個(gè)指示牌，內(nèi)容顯示，“溫馨提示，銷售房展會(huì)優(yōu)惠政策的業(yè)主，請(qǐng)您主動(dòng)在申請(qǐng)辦證時(shí)出示房展會(huì)優(yōu)惠認(rèn)證單，以便享受優(yōu)惠?！庇浾呔汀笆欠駮?huì)在2013年延續(xù)契稅全免的政策”一事詢問(wèn)該處一位工作人員，該工作人員表示，暫未接到通知，聽從上級(jí)安排。他同時(shí)透露，“由于最近開發(fā)量太大，政府一直對(duì)購(gòu)房者給予購(gòu)房補(bǔ)貼?！?/p>

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者隨后來(lái)到營(yíng)口市地稅局，一位工作人員表示，由于最近兩年房屋滯銷，所以政府出臺(tái)買房免契稅的方式來(lái)刺激樓市消費(fèi)。

中國(guó)指數(shù)研究院的研報(bào)指出，三線城市營(yíng)口的土地供應(yīng)遠(yuǎn)超其實(shí)際需求和購(gòu)買能力，除非未來(lái)吸引大批城鎮(zhèn)人口的進(jìn)入，但對(duì)多數(shù)三線城市來(lái)講可能面臨的是人口流出而不是流入。

備受爭(zhēng)議的住房補(bǔ)貼新政/

值得注意的是，營(yíng)口陸續(xù)出臺(tái)的各項(xiàng)政策可謂“組合拳”。

根據(jù)2012年4月17日營(yíng)口保障性安居工程領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室及市財(cái)政局聯(lián)合下發(fā)的《營(yíng)口市2012年度市直機(jī)關(guān)事業(yè)單位職工住房補(bǔ)貼發(fā)放方案》規(guī)定，營(yíng)口此次住房補(bǔ)貼發(fā)放對(duì)象為市財(cái)政全額撥付的機(jī)關(guān)、事業(yè)單位，1995年12月31日前參加工作、無(wú)房且在年內(nèi)購(gòu)買新房的職工（含離退休職工），補(bǔ)貼覆蓋1000人左右。由于工齡的差別，每人購(gòu)置房屋面積不等，補(bǔ)貼額度也不均等，按人均計(jì)算補(bǔ)貼額度約為5萬(wàn)元。

文件還要求，申領(lǐng)住房補(bǔ)貼的職工，只能購(gòu)買商品住房，年內(nèi)不買房的，其補(bǔ)貼指標(biāo)作廢，并取消下次補(bǔ)貼優(yōu)先資格。且補(bǔ)貼不發(fā)到個(gè)人手中，由財(cái)政直接撥付給開發(fā)商。

據(jù)有關(guān)方面估算，財(cái)政出資補(bǔ)貼總額超過(guò)5000萬(wàn)元，此舉將直接拉動(dòng)該市房地產(chǎn)業(yè)4億元左右的銷售額。

這項(xiàng)政策被媒體曝光后，各界關(guān)于營(yíng)口涉嫌“救市”的聲音此起彼伏。北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩教授炮轟營(yíng)口此舉措是“變相瓜分國(guó)家的財(cái)富”。

而營(yíng)口市政府對(duì)于各界質(zhì)疑也給予了回應(yīng)，稱此項(xiàng)政策是為解決1998年起全國(guó)各地逐步停止實(shí)物分房后的歷史遺留問(wèn)題，是按照國(guó)家城鎮(zhèn)住房制度改革的政策精神作出的安排，也是營(yíng)口市2005年出臺(tái)的一項(xiàng)老政策的延續(xù)，并不違反國(guó)家現(xiàn)行規(guī)定，網(wǎng)上所說(shuō)的補(bǔ)貼面積、補(bǔ)貼方式等也都嚴(yán)格遵照遼寧省的相關(guān)政策執(zhí)行。

不過(guò)，房地產(chǎn)專家陳晟接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時(shí)表示，免契稅、住房補(bǔ)貼這些政策都是讓需求和購(gòu)買能力加強(qiáng)，但當(dāng)?shù)貥鞘腥绱舜蟮拇媪浚€要寄希望于長(zhǎng)期的城鎮(zhèn)化，包括城市人口的導(dǎo)入及農(nóng)村人口進(jìn)入城市的步驟等。

記者試圖就相關(guān)事宜采訪營(yíng)口市政府辦公室，并未獲得進(jìn)一步的信息。

該辦公室相關(guān)人士表示，此事并不清楚，建議向營(yíng)口市住建委問(wèn)詢。而該人士提供的營(yíng)口市住建委的兩個(gè)電話，卻一直處于無(wú)人接聽狀態(tài)。隨后，記者又致電遼寧省建設(shè)廳，截至記者發(fā)稿時(shí)，該廳電話也處于無(wú)人接聽狀態(tài)。

銀行信貸篇

營(yíng)口樓市風(fēng)險(xiǎn)集聚 多家銀行叫停開發(fā)貸

盡管營(yíng)口給出了眾多優(yōu)惠政策來(lái)刺激樓市，然而銷售不暢的局面似乎并沒有太多改觀。而長(zhǎng)時(shí)間的銷售不振，致現(xiàn)金無(wú)法及時(shí)回流，讓當(dāng)?shù)乇姸嚅_發(fā)商開始陷入了缺錢的窘境，急需銀行提供資金支持。

在去年1月20日舉辦的營(yíng)口市房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)上，營(yíng)口房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)李錦生就曾表示，布局營(yíng)口的房企面臨資金緊張，融資渠道少的境況。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在營(yíng)口實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，各大銀行設(shè)在營(yíng)口的分行針對(duì)開發(fā)商的貸款審批沒有絲毫松懈，似乎都不約而同地從資金源頭上卡住了房企的“七寸”——目前，多家銀行都已經(jīng)停止了發(fā)放開發(fā)貸。

開發(fā)商“七寸”被卡

1月8日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從營(yíng)口銀行了解到，該行已經(jīng)停止了和房企的相關(guān)合作，負(fù)責(zé)公司信貸的一位工作人員告訴記者，不僅是開發(fā)貸，營(yíng)口銀行和開發(fā)商的相關(guān)合作都已經(jīng)停止了。包括個(gè)人按揭貸款業(yè)務(wù)，也被叫停。“個(gè)人按揭的前提是和開發(fā)商有合作，而我們現(xiàn)在恰沒有?！?/p>

1月14日，記者又向營(yíng)口銀行核實(shí)是否提供“個(gè)人按揭貸款”事宜，得到的答案是 “營(yíng)口銀行不辦理個(gè)人按揭業(yè)務(wù)”。

在中國(guó)銀行營(yíng)口分行，該行信貸部負(fù)責(zé)人表示，目前的利率是比基準(zhǔn)利率上調(diào)20%，且在營(yíng)口申請(qǐng)開發(fā)貸的難度非常大，需要向遼寧省行遞交申請(qǐng)，只有前30名有希望被通過(guò)。對(duì)于個(gè)人按揭貸款，該負(fù)責(zé)人表示，這也需要遼寧省行審批，不過(guò)，按揭貸款比開發(fā)貸申請(qǐng)要容易一些。

盛京銀行營(yíng)口分行的相關(guān)負(fù)責(zé)人則告訴記者，該在營(yíng)口的房地產(chǎn)貸款份額最大，但開發(fā)貸一直處于暫緩狀態(tài)?！瓣P(guān)于房企開發(fā)貸的合作不愿往上報(bào)，報(bào)了也批不下來(lái)，外地公司本地公司都一樣?！?/p>

“只有極個(gè)別的情況能申請(qǐng)開發(fā)貸?！比A夏銀行營(yíng)口分行的負(fù)責(zé)人表示。

在中國(guó)工商銀行營(yíng)口分行，一位負(fù)責(zé)信貸的工作人員告訴記者，不僅僅是工行，所有的銀行都停止了針對(duì)開發(fā)商的貸款。對(duì)于個(gè)人購(gòu)房按揭服務(wù)，按揭針對(duì)的是購(gòu)房者，不是開發(fā)商，這項(xiàng)業(yè)務(wù)還在辦理中。

值得注意的是，同為三線城市的南通雖然也存在庫(kù)存危機(jī)，但開發(fā)貸并沒有完全停止。

在記者走訪南通當(dāng)?shù)氐慕煌ㄣy行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、中國(guó)銀行等多家銀行發(fā)現(xiàn)，各大銀行負(fù)責(zé)公司信貸的工作人員均表示，大型房企和現(xiàn)金流較為充足的房企仍可申請(qǐng)開發(fā)貸。

對(duì)于營(yíng)口多家銀行停止開發(fā)貸的行為，中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)分析，說(shuō)明金融機(jī)構(gòu)對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘械娘L(fēng)險(xiǎn)有很高的警覺了，這也是觀察市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)程度的指標(biāo)。

中國(guó)指數(shù)研究院的研報(bào)表明，營(yíng)口等三線城市由于人口基數(shù)低、實(shí)際需求有限，過(guò)去幾年隨著制造業(yè)或第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，勞動(dòng)力大量引入，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速擴(kuò)張，但這畢竟只是短期的。隨著勞動(dòng)力成本優(yōu)勢(shì)的逐漸消失，以及工業(yè)化規(guī)模達(dá)到或超過(guò)城市的承受能力，住房市場(chǎng)發(fā)展必然放緩甚至萎縮。要消耗過(guò)去幾年快速擴(kuò)張拿地和在建項(xiàng)目，需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，這些城市的供應(yīng)壓力或?qū)㈤L(zhǎng)期存在。

城市風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)增加

在CRIC（克而瑞研究中心）2012年10月發(fā)布的中國(guó)城市發(fā)展前景與風(fēng)險(xiǎn)排行榜報(bào)告中，營(yíng)口位列全國(guó)城市市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)排名第26名。營(yíng)口地區(qū)樓市的供求比為52，人均土地居住面積更是高達(dá)182平方米。報(bào)告指出，部分三線城市風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在供求關(guān)系上，隨著一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)快速擴(kuò)張、房?jī)r(jià)持續(xù)高漲，一部分三線城市近年來(lái)也加入到大力發(fā)展樓市的行列中，但其本身的需求體量其實(shí)并不足以形成支撐，這些城市未來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)正集中展現(xiàn)。

上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)指出，新增供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了成交量，營(yíng)口的城市風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)在增加。營(yíng)口的各商業(yè)銀行，無(wú)疑嗅出了這一市場(chǎng)氣息。在沒有一個(gè)更為健康的市場(chǎng)行情出現(xiàn)時(shí)，開發(fā)貸動(dòng)作有進(jìn)一步弱化的趨勢(shì)?！爱?dāng)然，這種風(fēng)險(xiǎn)很可能會(huì)隨著城鎮(zhèn)化趨勢(shì)而有所減弱，但也并不意味著市場(chǎng)很快有一個(gè)轉(zhuǎn)機(jī)，從布局營(yíng)口的房企來(lái)看，降價(jià)促銷，或許是2013年必須面對(duì)的?！?/p>

在CRIC發(fā)布的上述報(bào)告中，營(yíng)口的房?jī)r(jià)收入比高達(dá)153。房?jī)r(jià)收入比，是指住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭年收入之比，一般合理的房?jī)r(jià)收入比的取值范圍為4~6之間。若計(jì)算出的房?jī)r(jià)收入比高于這一范圍，則認(rèn)為其房?jī)r(jià)偏高，房地產(chǎn)可能存在泡沫。

嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，營(yíng)口的房?jī)r(jià)收入比遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了一二線城市，在三線城市中也相對(duì)處于一個(gè)高位水平，甚至接近于鄂爾多斯的174，營(yíng)口的樓市風(fēng)險(xiǎn)確實(shí)需要警惕?！半S著大型房企逐漸進(jìn)入營(yíng)口這樣的三線城市，一些原有的中小房企可能難以在原有的樓市中再分得一杯羹。這部分房企若難以提供差異化、有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品，很可能會(huì)喪失原有的市場(chǎng)地位。”

深度探源篇

營(yíng)口存量房壓頂源于建設(shè)“沿海特大城市”步子太大？

營(yíng)口的房地產(chǎn)業(yè)啟動(dòng)時(shí)間較晚，但發(fā)展速度和規(guī)模卻非常迅猛。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這與營(yíng)口提出的 “加快建設(shè)沿海特大城市”的目標(biāo)有著直接的關(guān)系。

“沿海特大城市”目標(biāo)

在遼寧的三線城市中，營(yíng)口的經(jīng)濟(jì)總量已經(jīng)由原來(lái)的省內(nèi)第八上升到第四，不但經(jīng)濟(jì)總量直逼“遼寧老三”——鞍山市，在很多研究機(jī)構(gòu)的報(bào)告中，營(yíng)口的發(fā)展?jié)摿υ缫殉桨吧?，緊隨沈陽(yáng)和大連之后。

“按照要求，我們要在沈陽(yáng)-大連之間建設(shè)一座特大型城市，包括沿海規(guī)劃了300平方公里的沿海帶型城市，1600平方公里的沿海經(jīng)濟(jì)帶。”在媒體2009年7月6日一篇報(bào)道中，營(yíng)口要抓住遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶開發(fā)這樣一個(gè)戰(zhàn)略機(jī)遇，用1600平方公里的沿海產(chǎn)業(yè)帶，帶動(dòng)5400平方公里區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

據(jù)媒體報(bào)道，之后營(yíng)口將建設(shè)成為遼寧“沿海具有影響力的特大型城市”作為了目標(biāo)。也正是在這一目標(biāo)下，營(yíng)口加大了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和招商引資的力度。

政策吸引房企進(jìn)駐

無(wú)論是沿海產(chǎn)業(yè)基地還是營(yíng)東新城，都需要大型房地產(chǎn)商的參與開發(fā)。在宏大的目標(biāo)下，營(yíng)口市各區(qū)縣推出了對(duì)于房企的一系列利好政策。正是在這樣的背景下，眾多外地房企紛紛進(jìn)駐。

2009年遼寧（營(yíng)口）沿海產(chǎn)業(yè)基地招商引資優(yōu)惠政策顯示，入駐遼寧沿海產(chǎn)業(yè)基地的房地產(chǎn)項(xiàng)目，將企業(yè)上繳的銷售環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅產(chǎn)業(yè)基地留成部分30%給予補(bǔ)助，其他入駐遼寧沿海產(chǎn)業(yè)基地的第三產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，三年內(nèi)將企業(yè)上繳稅金產(chǎn)業(yè)基地留成部門全額給予補(bǔ)助。

2009年1月1日起實(shí)行《營(yíng)口站前區(qū)加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干政策》中顯示，在營(yíng)口市站前區(qū)注冊(cè)納稅的房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目和企業(yè)，對(duì)含有公益性建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，經(jīng)財(cái)政、審計(jì)和規(guī)劃部門審核后報(bào)區(qū)政府批準(zhǔn)給予項(xiàng)目貸款貼息。

也正是在這些政策的 “誘惑”下，營(yíng)口的房地產(chǎn)開發(fā)開始放量。

據(jù)媒體此前報(bào)道，2007年至2009年，營(yíng)口商品房施工量開始飛速增長(zhǎng)。2009年、2010年兩年施工面積增幅更出現(xiàn)明顯放大，累計(jì)商品房施工面積高達(dá)3014萬(wàn)平方米。

記者查閱營(yíng)口相關(guān)信息顯示，在2012年?duì)I口市房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)上，營(yíng)口市委常委、常務(wù)副市長(zhǎng)劉煥鑫給出了這樣一組數(shù)字，“關(guān)于營(yíng)口房地產(chǎn)形勢(shì)，去年（2011年）房地產(chǎn)投資完成266億元，增長(zhǎng)48.6%；房地產(chǎn)施工面積2830萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)50.3%；施工面積中新開工面積是1495萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)23.3%。”在該會(huì)議上，營(yíng)口房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)李錦生認(rèn)為，營(yíng)口房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的情況是供大于求。

“和入住人群配套的是工作崗位。”在全經(jīng)聯(lián)研究院副院長(zhǎng)陳寶存看來(lái)，營(yíng)口目前最大的矛盾是沒有工業(yè)、商業(yè)產(chǎn)業(yè)布局。他在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，當(dāng)?shù)卣皇峭ㄟ^(guò)一些房地產(chǎn)優(yōu)惠政策，吸引房企入駐，而房地產(chǎn)開發(fā)是致使大量空房存在的根源。

“人口紅利”先天不足

值得注意的是，盡管從開發(fā)周期角度考慮，還有部分新規(guī)劃樓盤沒有形成現(xiàn)實(shí)的供房壓力，但目前的新房存量，已經(jīng)為營(yíng)口房地產(chǎn)未來(lái)的市場(chǎng)積累下了較大的供給壓力。

另一個(gè)現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題是，決定一個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系的一個(gè)很重要的因素是當(dāng)?shù)氐娜丝跔顩r，其對(duì)外來(lái)人口的吸引力及對(duì)周邊地區(qū)的輻射能力。據(jù)營(yíng)口市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，以2010年11月1日為基準(zhǔn)點(diǎn)的人口總數(shù)是242.85萬(wàn)人，過(guò)去10年間的年均增長(zhǎng)率是0.56%；城鎮(zhèn)人口占比58.86%，鄉(xiāng)村人口占比41.14%，同2000年相比，城鎮(zhèn)人口占比上升10.48個(gè)百分點(diǎn)。

從上述數(shù)據(jù)看，僅靠營(yíng)口目前的人口消化當(dāng)前存量房顯然很困難，而作為三線城市的營(yíng)口對(duì)外來(lái)人口的吸引力有限，或許唯有寄望于未來(lái)的城鎮(zhèn)化之路，才能為營(yíng)口樓市帶來(lái)增量的剛性需求，從而改善整個(gè)市場(chǎng)的供需關(guān)系。而從目前營(yíng)口的產(chǎn)業(yè)構(gòu)成看，其對(duì)周邊地區(qū)在各個(gè)領(lǐng)域的輻射能力，也尚待加強(qiáng)。

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