每經(jīng)編輯 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 蓬勃    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 蓬勃

停牌20多天后，萬(wàn)科A（000002，前收盤價(jià)10.12元）終于在1月19日公布外界期待的B轉(zhuǎn)H股方案，公司A股、B股自1月21日起復(fù)牌交易。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，即便是順利轉(zhuǎn)股，萬(wàn)科仍要面對(duì)避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，盡早實(shí)現(xiàn)海外融資等問題。

增強(qiáng)兩地融資優(yōu)勢(shì)/

方案顯示，萬(wàn)科擬申請(qǐng)將已發(fā)行的B股轉(zhuǎn)換上市地，以介紹的方式在香港聯(lián)交所主板上市及掛牌交易。同時(shí)，萬(wàn)科將安排第三方向全體B股股東提供現(xiàn)金選擇權(quán)，具體價(jià)格是在深萬(wàn)科B（200002，前收盤價(jià)12.50港元）停牌前的收盤價(jià)上溢價(jià)5%，即每股13.13港元。轉(zhuǎn)股方式與此前的中集集團(tuán)（000039，收盤價(jià)12.96元）相比并無(wú)太大差異。

若萬(wàn)科B轉(zhuǎn)H方案能順利實(shí)施，除A股市場(chǎng)外，萬(wàn)科還將擁有兩個(gè)港股融資平臺(tái)，其逐年上升的融資成本壓力或?qū)⒌玫骄徑?。僅僅依靠銷售回款和銀行貸款輸血，萬(wàn)科龐大的發(fā)展規(guī)模難以獲得合理支撐，公司也一直在尋求多元化融資路徑。在去年7月16日，萬(wàn)科完成對(duì)南聯(lián)地產(chǎn)的重組，并持有重組后南聯(lián)地產(chǎn)已發(fā)行股份總數(shù)的約79.26%。這次收購(gòu)一直被市場(chǎng)解讀成試圖建立新的融資平臺(tái)。

自2007年萬(wàn)科通過增發(fā)A股募集資金后，已有近6年時(shí)間沒有在A股市場(chǎng)融資，反之，其通過信托和銀行貸款等融資渠道付出了相對(duì)于其他大型地產(chǎn)上市公司更多的利息費(fèi)用?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者查閱萬(wàn)科近3年的財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)，公司年度利息支出大幅增長(zhǎng)。而多個(gè)融資平臺(tái)的存在將為萬(wàn)科緩解財(cái)務(wù)狀況，拓展海外業(yè)務(wù)提供良好的支持。

毋庸置疑，B股轉(zhuǎn)H股再次為萬(wàn)科提供了新的融資可能，這對(duì)A股房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，顯得格外重要。然而，不管是中集集團(tuán)還是萬(wàn)科，想順利在H股市場(chǎng)融資，同樣需要得到監(jiān)管機(jī)構(gòu)的審批，政策開放度成為其H股融資的最大阻力。

面臨同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)/

萬(wàn)科欲通過南聯(lián)地產(chǎn)融資，面臨的另外一個(gè)難題是如何解決同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問題。南聯(lián)地產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)注入或者募集資金，其業(yè)務(wù)定位必須是與母公司不相關(guān)聯(lián)的領(lǐng)域，即南聯(lián)地產(chǎn)可用來(lái)發(fā)展萬(wàn)科的海外業(yè)務(wù)，或者與萬(wàn)科現(xiàn)有業(yè)務(wù)無(wú)關(guān)的業(yè)務(wù)。

據(jù)媒體報(bào)道，萬(wàn)科有可能將南聯(lián)地產(chǎn)作為投資物業(yè)平臺(tái)，將轉(zhuǎn)板的萬(wàn)科B作為內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)資產(chǎn)平臺(tái)，以避免兩個(gè)公司業(yè)務(wù)出現(xiàn)交叉。也有券商人士認(rèn)為，南聯(lián)地產(chǎn)作為一家注冊(cè)地為開曼群島香港主板上市公司，其融資受到的監(jiān)管較少，而即使萬(wàn)科B股能順利轉(zhuǎn)板，通過H股融資也會(huì)受到監(jiān)管部門的諸多約束。

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，萬(wàn)科在完成對(duì)南聯(lián)地產(chǎn)收購(gòu)后的前兩年面臨重大資產(chǎn)重組的限制，這意味著萬(wàn)科對(duì)南聯(lián)地產(chǎn)的實(shí)質(zhì)性業(yè)務(wù)重組仍需時(shí)間。無(wú)論是商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)分拆，還是海外業(yè)務(wù)注入，對(duì)于現(xiàn)在的萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，都不具備現(xiàn)實(shí)條件。

估值水平或趨同于H股/

A股市場(chǎng)的低迷意味著萬(wàn)科的估值大大低于在香港聯(lián)交所上市的同類房地產(chǎn)開發(fā)商。眾多機(jī)構(gòu)紛紛看好萬(wàn)科今年的銷售情況，如果以機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)的萬(wàn)科A今年的市盈率7.9倍為標(biāo)準(zhǔn)的話，萬(wàn)科B股轉(zhuǎn)為H股有可能幫助其縮小價(jià)格與賬面價(jià)值比高達(dá)2倍的差異。

作為財(cái)務(wù)穩(wěn)健、治理結(jié)構(gòu)完善的龍頭房地產(chǎn)公司，萬(wàn)科如成功登陸H股，完全可以獲得與中國(guó)海外發(fā)展、華潤(rùn)置地、龍湖地產(chǎn)等公司類似或者更高的估值。如果萬(wàn)科的估值要達(dá)到主流港股房地產(chǎn)上市公司的平均水準(zhǔn)，則萬(wàn)科A、B股或?qū)⒂瓉?lái)一波行情，并且B股的表現(xiàn)將更甚于A股。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查閱資料后發(fā)現(xiàn)，中集集團(tuán)在成功實(shí)現(xiàn)B轉(zhuǎn)H股后逐漸形成穩(wěn)定的估值溢價(jià)，H/A的估值溢價(jià)大約在15%，如果按照同樣的溢價(jià)比率，那么萬(wàn)科B股相對(duì)A股的溢價(jià)也應(yīng)該接近15%。