每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂(lè) 發(fā)自云南    

每經(jīng)記者 杜冉樂(lè) 發(fā)自云南

1月16日，昆明環(huán)湖東路10號(hào)地塊（地塊編號(hào)KCGD2012-10；以下簡(jiǎn)稱10號(hào)地塊）的掛牌出讓結(jié)果甫出，市場(chǎng)一片嘩然。

10號(hào)地總面積達(dá)2280畝，其中上市公司云南城投 （600239，SH)前期共整理了835畝，這批地塊全部以起價(jià)8.4442億元成交，即每畝價(jià)格37萬(wàn)元。

而近兩年該項(xiàng)目附近主要地塊成交情況顯示，周邊商業(yè)用地成交平均單價(jià)已達(dá)300萬(wàn)元~700萬(wàn)元/畝。

按300萬(wàn)元/畝計(jì)算，上述地塊的出讓價(jià)格是市場(chǎng)價(jià)格的12.3%。此前市場(chǎng)預(yù)測(cè)，此塊地的受讓方應(yīng)為云南城投的大股東云南城投集團(tuán)，但出現(xiàn)在簽字現(xiàn)場(chǎng)的卻是剛于去年10月份注冊(cè)的云南新世紀(jì)滇池國(guó)際文化旅游會(huì)展投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱“云南新世紀(jì)滇池投資”）。

這家名不見(jiàn)經(jīng)傳的公司與云南城投，以及云南城投集團(tuán)究竟是什么關(guān)系？隨著《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查的逐步深入，一條圍繞著“云投系”于云南一二級(jí)土地開(kāi)發(fā)的隱秘利益鏈，漸漸浮出水面。

僅有一個(gè)競(jìng)拍人的交易/

1月16日下午3時(shí)，昆明市土地與礦產(chǎn)交易中心，該市推出的10多宗地塊使用權(quán)正式開(kāi)拍交易。

這是昆明開(kāi)年之初的第3次掛牌交易，與之前略有不同的是，此次出讓的環(huán)湖東路上的2280畝10號(hào)地塊歸屬尤為引人關(guān)注，因?yàn)樵摰貕K將用于建設(shè)昆明新地標(biāo)——“昆明滇池國(guó)際會(huì)展中心”。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從昆明市國(guó)土局網(wǎng)站了解到，上述10號(hào)地塊位于昆明市官渡區(qū)六甲街道辦事處的環(huán)湖東路沿線，區(qū)位優(yōu)越，占地面積152萬(wàn)平方米，合計(jì)2280畝，競(jìng)拍起價(jià)8.44億元，競(jìng)買保證金7.6億元，土地性質(zhì)包括商業(yè)（會(huì)展、文化設(shè)施及其配套設(shè)施用地）、住宅（會(huì)展配套用地，占總面積不超過(guò)25%），容積率≤2.6，建筑密度、綠地率未做限制。

事實(shí)上，作為云南省土地一級(jí)開(kāi)發(fā)巨頭的云南城投，早在2008年5月就接受昆明市土地儲(chǔ)備中心委托，對(duì)環(huán)湖東路沿線4.18萬(wàn)畝土地進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，該中心與公司簽訂了為期5年的《環(huán)湖東路沿線土地一級(jí)開(kāi)發(fā)委托合同》，合同于今年5月到期。國(guó)信證券此前發(fā)布的研報(bào)顯示，昆明市政府在2010年已對(duì)環(huán)湖東路的三個(gè)半島區(qū)域?qū)崿F(xiàn)了收儲(chǔ)，收儲(chǔ)面積達(dá)4993畝，其中可出讓地塊2876畝。

云南城投去年12月發(fā)布公告稱，經(jīng)公司初步核查，上述10號(hào)地塊中有835畝土地位于公司已收儲(chǔ)范圍內(nèi)。而對(duì)于10號(hào)地塊中剩余的1445畝土地，云南城投相關(guān)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，目前還無(wú)法確認(rèn)。記者多次致電昆明市土地儲(chǔ)備中心常務(wù)副主任龍進(jìn)波，但其手機(jī)一直處于關(guān)機(jī)狀態(tài)。

此前，記者實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在上述地塊上，除了部分耕地外，還有幾處尚未拆遷的村莊。因此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于前述委托開(kāi)發(fā)協(xié)議今年5月底到期，下一步是否續(xù)約不得而知，除經(jīng)云南城投確認(rèn)的835畝之外，剩余的1445畝尚屬“毛地”，故相關(guān)各方均不便表態(tài)。

原本以為10號(hào)地塊將經(jīng)過(guò)多輪競(jìng)拍，然而開(kāi)拍不到10分鐘，競(jìng)拍主持人就宣稱，10號(hào)地塊已被402號(hào)競(jìng)買人以總起拍價(jià)8.44億元、每畝37萬(wàn)元的價(jià)格拍得，并且競(jìng)拍者也僅402號(hào)一家。

如此優(yōu)質(zhì)的地塊，為何又這般低價(jià)？據(jù)了解，2013年以來(lái)，在昆明前幾次土地使用權(quán)交易中，雖然出現(xiàn)多宗土地流拍，但多數(shù)單價(jià)均在數(shù)百萬(wàn)元/畝，其中1月6日昆明推出的26宗地塊，除5宗流拍之外，其余21宗每畝均在320萬(wàn)元以上。

記者通過(guò)相關(guān)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)了解到，2012年，昆明供應(yīng)土地330宗，成交294宗，其中底價(jià)成交268宗，每畝土地價(jià)格約243萬(wàn)元，比2011年每畝204萬(wàn)元上漲39萬(wàn)元，漲幅19.12%。

如果從開(kāi)發(fā)成本的角度考慮，國(guó)信證券2012年的研報(bào)認(rèn)為，目前周邊可比地價(jià)已上升到400萬(wàn)元/畝，環(huán)湖東路沿線土地在2011年首次拍賣時(shí)底價(jià)418萬(wàn)元/畝，一級(jí)開(kāi)發(fā)成本75萬(wàn)元/畝。后續(xù)地塊預(yù)計(jì)單價(jià)會(huì)低一些，但最低也會(huì)達(dá)該地區(qū)的基準(zhǔn)地價(jià)300萬(wàn)元/畝，平均330萬(wàn)元/畝，一級(jí)開(kāi)發(fā)成本由于涉及到拆遷安置，預(yù)計(jì)最高可能達(dá)150萬(wàn)元/畝，平均130萬(wàn)元/畝。

另一個(gè)佐證是，同一天昆明市高新區(qū)的一宗工業(yè)用地，以遠(yuǎn)高于起拍價(jià)271萬(wàn)元的541.89萬(wàn)元被云南曲通商貿(mào)有限公司拿下，溢價(jià)近100%。

云南城投方面向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，10號(hào)地塊與周邊地塊不具有可比性，所以交易價(jià)格過(guò)低。

早些時(shí)候，昆明地產(chǎn)界傳言環(huán)湖東路的多幅地塊——其中包括本次出讓的10號(hào)地塊，已被保利、綠地、招商與萬(wàn)科等一線實(shí)力房企緊緊盯上。也有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，最終拿地的應(yīng)為云南城投集團(tuán)。那么，“402號(hào)”是誰(shuí)？為何只有一家單位競(jìng)拍？是否存在定向招標(biāo)的嫌疑？

當(dāng)眾多媒體記者涌向土地交易簽字臺(tái)時(shí)，402號(hào)競(jìng)買人代表迅速簽字，留下“無(wú)可奉告”后即離開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)。

隨后《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從昆明土地與礦產(chǎn)交易中心獲悉，上述拿地者就是很少被人提及的 “云南新世紀(jì)滇池投資”。

“402號(hào)”背后浮現(xiàn)云投系身影/

在昆明當(dāng)?shù)兀@家名字還相當(dāng)陌生的地產(chǎn)投資公司，有何能耐吞下逾8億元的土地項(xiàng)目？其隱藏著什么背景？

在網(wǎng)上的公開(kāi)資料中，這家公司也很少被提及。不過(guò)，“云南新世紀(jì)滇池投資”出現(xiàn)在云南省工程建設(shè)信息網(wǎng)上，身份為昆明滇池國(guó)際會(huì)展中心項(xiàng)目的建設(shè)單位。

而據(jù)云南城投集團(tuán)的官網(wǎng)信息，昆明滇池國(guó)際會(huì)展中心項(xiàng)目已于2012年12月28日在昆明市官渡區(qū)環(huán)湖東路的上述10號(hào)地塊上舉行了開(kāi)工儀式。而《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，簡(jiǎn)易板房已搭建起來(lái)，機(jī)器正忙著打樁，工地人員正在測(cè)量土地。

記者查閱工商檔案發(fā)現(xiàn)，“云南新世紀(jì)滇池投資”于2012年10月19日注冊(cè)，注冊(cè)資本金為5億元，經(jīng)營(yíng)范圍涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、會(huì)展、項(xiàng)目投資等，其地址位于 “昆明市云南城投大廈A座6-A號(hào)”，負(fù)責(zé)人是許雷。

但云南城投相關(guān)人士卻對(duì)記者表示，該公司原董事長(zhǎng)許雷已于2012年初辭職，到云南城投集團(tuán)任董事長(zhǎng)，并不清楚“云南新世紀(jì)滇池投資”的情況。

此外記者看到，作為身兼 “拿地者”與“建設(shè)者”雙重身份的“云南新世紀(jì)滇池投資”，在1月10日發(fā)布的招聘公告上提到，此公司所用的營(yíng)業(yè)執(zhí)照為昆明未來(lái)城開(kāi)發(fā)有限公司 （以下簡(jiǎn)稱昆明未來(lái)城）。

工商檔案顯示，昆明未來(lái)城的負(fù)責(zé)人名為許雷，注冊(cè)于2006年，資本金1億元。據(jù)《云南房網(wǎng)》報(bào)道稱，該公司是云南城投集團(tuán)、成都國(guó)際會(huì)議展覽中心 （成都會(huì)展旅游集團(tuán)旗下）發(fā)起成立的國(guó)有控股公司，并認(rèn)為“云南新世紀(jì)滇池投資”就是以會(huì)展項(xiàng)目中標(biāo)單位出現(xiàn)的云南城投集團(tuán)旗下的子公司。

日前，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者致電成都會(huì)展旅游集團(tuán)總裁辦，詢問(wèn)“新世紀(jì)滇池投資”與上述兩家集團(tuán)的關(guān)系，該集團(tuán)總裁辦的工作人員讓記者從昆明當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道的新聞通稿中予以確認(rèn)。隨后，記者致電云南城投集團(tuán)，但該公司電話一直處于無(wú)人接聽(tīng)狀態(tài)。

高溢價(jià)收購(gòu)大股東旅游地產(chǎn)/

在上述10號(hào)地塊超低價(jià)成交背后，或許還潛藏著“云投系”各關(guān)聯(lián)公司之間微妙的利益關(guān)聯(lián)。

由云南城投進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的環(huán)湖東路沿線地塊此前的出讓過(guò)程幾經(jīng)坎坷。

自簽下《環(huán)湖東路沿線土地一級(jí)開(kāi)發(fā)委托合同》之后，環(huán)湖東路沿線土地一級(jí)開(kāi)發(fā)所需資金均由云南城投籌措和墊付。在苦等了3年之后，云南城投于2011年6月底推出1600余畝土地，不料卻遭遇大面積流拍，僅成交182.7畝，交易金額7.8億元，而之后公司資金壓力倍增，股價(jià)出現(xiàn)下跌。

在各種擔(dān)憂之下，今年1月6日，云南城投另外的995畝一級(jí)土地再次掛牌交易，結(jié)果均以起拍價(jià)300萬(wàn)元/畝成交。國(guó)信證券的最新研報(bào)測(cè)算，至此，云南城投在環(huán)湖東路一級(jí)土地開(kāi)發(fā)上已支出約64.5億元，未回籠成本約55億元。

對(duì)于云南城投來(lái)說(shuō)，公司一期數(shù)千畝一級(jí)開(kāi)發(fā)土地交易時(shí)間節(jié)點(diǎn)的嚴(yán)重滯后，加上已投入的巨額資金，后續(xù)地塊若能以合理價(jià)格順利成交，則有望降低公司高企的負(fù)債率與緩解現(xiàn)金流壓力。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在上述10號(hào)地塊掛牌公告7天之后，云南城投再次公告稱，控股股東云南城投集團(tuán)曾向公司發(fā)出《問(wèn)詢函》，就公司是否競(jìng)拍10號(hào)地塊征詢意見(jiàn)，云南城投綜合考慮后，擬放棄競(jìng)拍該地塊。2013年1月初，上市公司股東大會(huì)審議并通過(guò)了上述放棄拿地機(jī)會(huì)的決議。

放棄是否有難言之隱？云南城投相關(guān)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者解釋道，會(huì)展項(xiàng)目涉及大量基礎(chǔ)設(shè)施，技術(shù)難度大，投資金額大，目前上市公司的資金情況不足以開(kāi)發(fā)。

此外，上述公告還提及，“參考周邊市場(chǎng)價(jià)格，項(xiàng)目配套可售部分預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷售收入約258.72億元，扣除項(xiàng)目整體總投資約344.62億元，以及產(chǎn)生的銷售稅費(fèi)約19.56億元，項(xiàng)目虧損約105.46億元”，“如實(shí)施該項(xiàng)目，給公司造成的現(xiàn)金流壓力將是非常巨大的”。

對(duì)于這一說(shuō)法，昆明地產(chǎn)人士認(rèn)為，如按當(dāng)前每畝300萬(wàn)元的市場(chǎng)基準(zhǔn)價(jià)計(jì)算，再對(duì)比每畝37萬(wàn)元的當(dāng)前交易價(jià)，確認(rèn)參與交易的835畝土地，至少還有21.9億元的賣地收入等待云南城投分享。

一邊是低價(jià)出讓835畝地疑云重重，另一邊，云南城投去年底卻又以140%的高溢價(jià)從云南城投集團(tuán)手中收購(gòu)了一個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。

2012年12月27日，云南城投對(duì)外公告稱，云南城投集團(tuán)擬以2.54億元的價(jià)格，向云南城投轉(zhuǎn)讓持有45%股權(quán)的云南城投海東投資開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱海東投資公司），根據(jù)評(píng)估價(jià) （評(píng)估基準(zhǔn)日為2012年10月31日），相對(duì)于原始出資額11250萬(wàn)元，增值15805萬(wàn)元，增值率140.49%。

記者了解到，在資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告上，海東投資公司賬面值與評(píng)估值發(fā)生重大變化的是 “非流動(dòng)資產(chǎn)”，即由賬面值2382.1萬(wàn)元，膨脹至評(píng)估值3.77億元，變動(dòng)率高達(dá)1483%，其中這筆非流動(dòng)資產(chǎn)主要是指“長(zhǎng)期股權(quán)投資”，但未載明投資去向。

記者從資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中看到，成立于2010年4月的海東投資公司目前還未取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證，在2010年末到2012年10月底的時(shí)間里，公司存貨由45.84萬(wàn)元，攀升至1205.84萬(wàn)元，流動(dòng)比率由2010年的4.8驟降至2012年2.1，流動(dòng)負(fù)債由最初6315萬(wàn)元，猛增至逾2億元。也就是說(shuō)，公司除了運(yùn)營(yíng)能力有所下降之外，償債壓力也急劇增加。

從近3年的經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)看，海東投資公司的營(yíng)業(yè)收入與營(yíng)業(yè)成本為空白，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)與凈利潤(rùn)虧損額均大于70萬(wàn)元。此外，海東投資公司2011年3月起所租用的大理海東片區(qū)1300余畝體育公園用地，租期39年 （實(shí)際期限僅20年），租金9427萬(wàn)元，原本于去年5月付清，但截至評(píng)估基準(zhǔn)日，這筆資金全部未付，而海東投資公司也未將其計(jì)入資產(chǎn)負(fù)債表。

此外，海東投資公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)主要是 “大理·海東方國(guó)際旅游休閑體驗(yàn)區(qū)”，該項(xiàng)目由海東投資公司的全資子公司洱海置業(yè)有限公司承擔(dān)開(kāi)發(fā)與銷售。然而上述資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告提到，洱海置業(yè)雖持有大理州住建局頒發(fā)的《暫定資質(zhì)證書(shū)》，但其被批準(zhǔn)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的時(shí)限為2012年2月24日至2013年1月24日。也就是說(shuō)，云南城投洱海置業(yè)下一步能否進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，還是懸而未決。

洱海置業(yè)自2010年5月成立以來(lái)，公司營(yíng)業(yè)收入與營(yíng)業(yè)成本均為空白，而營(yíng)業(yè)利潤(rùn)、利潤(rùn)總額與凈利潤(rùn)虧損均超過(guò)了100萬(wàn)元。截至評(píng)估基準(zhǔn)日，公司資產(chǎn)總額5.6億元，但負(fù)債卻高達(dá)5.5億元，負(fù)債率近100%，且這筆債完全是流動(dòng)負(fù)債，如推進(jìn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，或需要云南城投給予現(xiàn)金扶持，而云南城投早已負(fù)債高企，截至去年三季度末時(shí)，凈負(fù)債率已超100%。

從前述被收購(gòu)者的短期負(fù)債、開(kāi)發(fā)資質(zhì)、盈利能力與運(yùn)營(yíng)能力等各指標(biāo)來(lái)看，這很難與云南城投在收購(gòu)公告中表述的“本次交易符合公司旅游地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略，項(xiàng)目盈利能力的前景看好”這一美好預(yù)期產(chǎn)生正向聯(lián)想。