每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡廷鴻 發(fā)自深圳    

每經(jīng)記者 胡廷鴻 發(fā)自深圳

萊蒙國際（03688，HK）成功登陸港股一年多后，并沒有像佳兆業(yè)、星河集團等開發(fā)商那樣急于擴張。過于穩(wěn)健和謹慎的拿地策略，不僅導(dǎo)致其銷售項目結(jié)構(gòu)不合理，更讓萊蒙國際經(jīng)營業(yè)績陰晴不定。

2012年，盡管萊蒙國際年銷售收入超過60億港元，但在2012年上半年由于深圳高利潤項目結(jié)算比重下降，其營收和毛利潤隨著項目結(jié)算變化而“變臉”。同時，由于高利潤項目的逐漸減少，其后續(xù)業(yè)績增長的穩(wěn)定性也被業(yè)內(nèi)人士打上了問號。

隨著萊蒙國際獲取廉價優(yōu)質(zhì)土地成本的優(yōu)勢喪失，其項目資源少，結(jié)構(gòu)布局不合理的弊端開始逐漸顯現(xiàn)。

業(yè)績陰晴不定/

在深圳，萊蒙國際因開發(fā)位于深圳香蜜湖豪宅區(qū)的水榭花都，以及龍華地區(qū)的水榭山、水榭春天等中高端豪宅項目而聞名。其水榭春天通過滾動開發(fā)，每每登上銷售排行榜前列，使得萊蒙國際當(dāng)年銷售業(yè)績大增。2011年3月，打著以“中高端住宅和綜合體開發(fā)”招牌的萊蒙國際叩關(guān)港股成功。

不過在業(yè)內(nèi)人士看來，過于依賴單一系列樓盤，也給萊蒙國際帶來一絲隱憂。在財報數(shù)據(jù)上，明顯的表現(xiàn)就是業(yè)績的不穩(wěn)定。

在上市之前的2010年，萊蒙國際營業(yè)額為27.6億港元，比2009年下降了14.5%。

在上市當(dāng)年的2011年，萊蒙國際營業(yè)額達到58.61億港元，比2010年增長一倍多。毛利由2010年的16.86億港元增加至38.79億港元，同比上一年增加1.3倍；毛利率上升5個百分點至66.2%；凈負債率由上市前的151%下降至34%。

在2011年業(yè)績大增后，2012年中期，萊蒙國際營業(yè)額和毛利卻出現(xiàn)了同比較大幅度下降，分別為21.95億港元和8.59億港元，分別同比下降了29.3%和58%；而公司毛利率則由2011年同期的66.2%下降至39.2%；公司權(quán)益股東應(yīng)占盈利為2.59億元，同比下降54%。此外，萊蒙國際平均銷售價格比2011年同期的26919港元/平方米，下降至10951港元/平方米。

今年1月7日，萊蒙國際發(fā)布2012年4季度業(yè)績顯示，2012年銷售總額約港幣62.8億，合同銷售面積約368839平方米，分別按年增長約24.7%及39.9%。

對于這種業(yè)績起伏較大的現(xiàn)象，盛富資本和協(xié)眾國際總裁黃立沖分析認為，2011年是萊蒙國際上市第一年，為了融到更多項目資金，調(diào)整項目入市和結(jié)算時間，有動機把當(dāng)年業(yè)績做得好看。但這也影響到后續(xù)盈利，使得2012年上半年經(jīng)營業(yè)績后勁不足。

高利潤項目結(jié)轉(zhuǎn)左右利潤/

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，從近年來每年銷售收入情況看，萊蒙國際仍然沒有擺脫個別項目支撐整個銷售業(yè)績的局面。

深圳水榭春天項目對于萊蒙國際來說，是個香餑餑。2012年6月該樓盤五期發(fā)售，一月之間銷售15億港元，占了上半年總銷售35.9億港元的大頭。

對此，深圳某代理機構(gòu)市場研究人士把這種現(xiàn)象稱作為 “吃老本”，實際上，萊蒙國際盡管在常州、成都、天津等其他城市擁有在售項目，但其他地區(qū)項目結(jié)轉(zhuǎn)面積占比則較小，占整個銷售額的比重還不到40%。

如此，一旦位于深圳的高利潤項目結(jié)轉(zhuǎn)減少，或其他地區(qū)低價項目結(jié)轉(zhuǎn)面積占比增多，其當(dāng)年經(jīng)營業(yè)績將出現(xiàn)巨幅波動。

對于2012年中期營業(yè)額和毛利下降的情況，萊蒙國際公告解釋稱主要原因在于 “產(chǎn)品組合變化”，報告期內(nèi)較低利潤率的常州萊蒙城項目占比較多，而深圳高利潤項目結(jié)算占比較少所致。

萊蒙國際進一步回復(fù) 《每日經(jīng)濟新聞》記者表示：“2012年按照各項目的開發(fā)進度，大部分集中在年底竣工并交付。2012年上半年只有常州萊蒙城兩個均價比較偏低的分期交付，所以相對收入偏低。平均售價下降也是因為常州萊蒙城之結(jié)轉(zhuǎn)銷售金額的比例增加，占了上半年總額85%以上。”

相較之下，2011年萊蒙國際當(dāng)年營收實現(xiàn)翻番，是因為深圳高端項目水榭山和水榭春天銷售增長。據(jù)萊蒙國際財報顯示，2011年萊蒙國際銷售業(yè)績來大多源于深圳萊蒙水榭山、水榭春天二、三期、常州萊蒙城、成都萊蒙都會等項目。深圳萊蒙水榭山和水榭春天兩個高利潤項目結(jié)轉(zhuǎn)的面積占比高達94%，其中水榭春天當(dāng)時平均售價超過24000元/平方米，銷售收入約30億港元，占當(dāng)年銷售收入超過一半。