每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 查道坤 江蘇南通攝影報(bào)道    

編者按

在貴陽、海南、營口等城市先后被曝出高風(fēng)險(xiǎn)之后，中國指數(shù)研究院2012年10月發(fā)布的《中國城市房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)排行榜》報(bào)告顯示，作為沿海城市，號稱中國近代第一城的南通，也位列風(fēng)險(xiǎn)排行榜前列——樓市庫存需要6年以上才有可能完全消化。

對于上述情況，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從1月7號開始，對南通進(jìn)行了一個星期的實(shí)地調(diào)查和采訪。作為三線城市，南通市區(qū)的常住人口僅有百萬，外來人口也較少，當(dāng)?shù)叵M(fèi)者對樓市的消化能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及房地產(chǎn)發(fā)展的速度。而目前，南通待開發(fā)的土地面積達(dá)到6000萬平方米，高企的庫存與有限的消化能力之間矛盾凸顯，南通的樓市情況也令人擔(dān)憂。

每經(jīng)記者 查道坤 江蘇南通攝影報(bào)道

現(xiàn)象篇 三線城市二線房價(jià) 新房每月銷售不足千套

與其他三線城市房價(jià)相對較低不同的是，南通的房價(jià)甚至還高過了不少二線城市。與高房價(jià)對應(yīng)的并不是高企的成交量，數(shù)據(jù)顯示，南通全市每月的樓市成交量僅為900多套。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者多日來在南通各大樓盤走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，與多家大型房企入駐南通進(jìn)行大盤開發(fā)形成反差的是，不管是在市區(qū)還是郊區(qū)，前往樓盤售樓部看房或者咨詢的人都很少。盡管不少樓盤的工作人員表示，不少住房項(xiàng)目都已經(jīng)銷售完畢，但是記者在樓盤項(xiàng)目現(xiàn)場看到的是，部分樓盤的亮燈率甚至不足三成。

機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在2011年458萬平方米的庫存量基礎(chǔ)上，南通的庫存水平持續(xù)增加。尤其是在2012年10月房企推盤井噴的背景下，庫存量達(dá)到600萬平方米。

成交量總體較低/

在記者走訪的樓盤當(dāng)中，位于南通新城區(qū)的中南世紀(jì)花城目前房價(jià)在11000元/平方米，而距離該樓盤不遠(yuǎn)的星光耀廣場項(xiàng)目的一位售樓部工作人員對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“目前我們項(xiàng)目的價(jià)格在15000元/平方米，并且大部分都已經(jīng)銷售完畢。”當(dāng)記者表示價(jià)格有點(diǎn)高時，這位工作人員說道，“我們這是學(xué)區(qū)房，周圍有南通市最好的學(xué)校通師一附，價(jià)格不高。”

除了上述新城區(qū)的兩個項(xiàng)目之外，即使是離市區(qū)較遠(yuǎn)的開發(fā)區(qū)項(xiàng)目的價(jià)格也不低。記者在南通市開發(fā)區(qū)新開北路兩側(cè)看到大規(guī)模的樓盤，其中華潤橡樹灣、景瑞仰望府藏等項(xiàng)目的價(jià)格都在8000元/平方米以上。

而南通樓盤最集中的永怡路周圍，則匯集了諸如帝奧·北城名郡、銀洲皇家花園、萬科金域藍(lán)灣、嘉御龍庭等諸多項(xiàng)目，價(jià)格都在15000元/平方米左右。

與南通的房價(jià)相比，作為二線城市的常州，房價(jià)大都是在6000元~8000元/平方米。“在三線城市當(dāng)中，南通的房價(jià)屬于比較高的，五六千元/平方米的房源在南通幾乎找不到。”南通當(dāng)?shù)匾晃环康禺a(chǎn)行業(yè)人士劉洋（化名）說道。

機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年南通市區(qū)所有物業(yè)類型商品房供給成交11192套，同比增長1.35%；成交總面積1338443.45平方米，同比下降3.83%。

而從成交區(qū)域來看，新城區(qū)和開發(fā)區(qū)以2375套、2035套成為南通樓市銷售最好的區(qū)域，而華強(qiáng)城和中南世紀(jì)花城去年的成交量也分為1010套、994套。

“從成交量來看，南通平均每個月成交900多套，這個數(shù)據(jù)與現(xiàn)在的巨大庫存相比，顯然有不小的差距。”劉洋認(rèn)為。

根據(jù)2012年11月南通樓盤的成交量顯示，其中文峰城市廣場、金水灣花園萬濠興城、未來錦城等樓盤銷售量僅為1~2套不等。“樓盤的銷售量也側(cè)面印證了南通樓市目前面臨的銷售之困，即使是一些銷售好的樓盤每月的銷售量也就在80套左右。”南通搜房網(wǎng)一位工作人員對記者表示。

而根據(jù)南通本地一家房地產(chǎn)網(wǎng)站的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，按照目前南通常住人口計(jì)算，每月僅需不到460套房源。

新房銷售不佳，南通的二手房市場更為困難，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者走訪南通多家二手房中介后發(fā)現(xiàn)，由于現(xiàn)在房源太多，需求量又太少，中介的日子并不好過。“我們現(xiàn)在就靠租房過日子，二手房買賣幾乎處于滯銷的狀態(tài)。”南通新城區(qū)一家禾興置業(yè)門店的孫經(jīng)理對記者說。

在記者采訪的這幾天中，不少出租車司機(jī)表示，他們的手機(jī)每天都能接到各種賣房的信息十幾條。“從這種情況就能看出目前南通市的樓盤所面臨的銷售難的問題，雖然開發(fā)商使用各種銷售方法，但是依然較為平淡。”南通開發(fā)區(qū)一樓盤的負(fù)責(zé)人對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說。

售樓部異常冷清/

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在南通幾天的采訪過程中，見到的同一景象就是售樓部異常冷清，有的甚至只有工作人員三三兩兩地在隨意聊天。

1月8日，記者前往位于新城區(qū)的中南世紀(jì)城和中南世紀(jì)花城。在中南世紀(jì)城售樓部，記者看到，偌大的售樓部只有幾位工作人員在里面聊天。對于記者詢問為何沒有看房的人，該售樓部一位工作人員表示，“我們的住宅項(xiàng)目都已經(jīng)銷售完了，而且大部分都已經(jīng)交付了，現(xiàn)在在售的只有商業(yè)項(xiàng)目，所以來咨詢看房的自然就不多。”

在得知記者有購房的意圖后，該工作人員說道，“距離我們樓盤不遠(yuǎn)處有一個中南世紀(jì)花城，那邊在銷售住宅項(xiàng)目，你可以去看看。”

根據(jù)這位工作人員的指點(diǎn)，記者驅(qū)車趕到了世紀(jì)花城，原本以為銷售住宅項(xiàng)目的樓盤售樓部應(yīng)該會熱鬧一些，但是記者看到，整個樓盤周圍都較為冷清。見有人進(jìn)來，兩名工作人員走到記者面前詢問是不是要買房，在得到肯定的答復(fù)后，一位銷售人員表示，“目前我們16號和20號樓已經(jīng)交付，二期已經(jīng)有業(yè)主交付，在售的有22號樓和二期的一些樓盤。”

當(dāng)記者詢問售樓部為何這么冷清時，這位銷售人員回答稱，“一般周末看房人多一些，而且現(xiàn)在是冬天，可能影響看房人數(shù)。”但一位陪同記者來采訪的南通本地同行對記者說，“這種說法過于牽強(qiáng)，明顯是銷售不佳，所以見到有人過來看房，他們才會顯得比較激動。”

而新城區(qū)另一家樓盤星光耀廣場，該項(xiàng)目總建筑面積為44萬平方米，在售樓部現(xiàn)場，記者看到的情況和中南世紀(jì)花城差不多，售樓部同樣異常冷清。

位于南通開發(fā)區(qū)的樓盤，情況并沒有好轉(zhuǎn)。1月9日下午，記者前往南通市開發(fā)區(qū)，在新開北路以及惠仁路兩邊，記者看到數(shù)十棟住宅拔地而起，而這些樓盤中，甚至都看不到人影。華潤橡樹灣和景瑞望府隔路相對，其中橡樹灣項(xiàng)目總建筑面積為44萬平方米，共有2800套房源；景瑞望府項(xiàng)目總建筑面積為32.8萬平方米，共有2200套房源，“這兩家樓盤幾乎代表了南通開發(fā)區(qū)的樓盤，主要都集中在這里了。”上述南通本地同行說道。

在橡樹灣售樓部，記者看到的景象同樣是除了工作人員沒有一位前來詢問樓盤的購房者，“我們大部分項(xiàng)目都已經(jīng)交付了，目前在售的有現(xiàn)房和期房，現(xiàn)房的價(jià)格在8000元/平方米左右。”該售樓部一位工作人員表示。當(dāng)記者詢問為何無人看房時，這位工作人員說，可能到年底了看房的人比較少。

在售樓部不遠(yuǎn)處，記者看到，一位工作人員在墻頭上擺放著幾個類似于姓名牌的物件，上面寫著橡樹灣戶型解析36、37、38幢字樣，并有聯(lián)系電話。據(jù)這位工作人員表示，這是公司安排他在這邊接待看房的消費(fèi)者，但從早晨到下午3點(diǎn)多沒有接到一位看房人，“我們這里買房的主要是開發(fā)區(qū)上班的人，和一些來自上海的購房者。”

在永怡路幾家樓盤的售樓部，記者看到的景象同樣是冷清。“只是過來看看周圍幾家樓盤，但是價(jià)格太高了，而且他們盤子都很大，可以看得出賣得不怎么樣。”南通本地市民朱小姐對 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說。

亮燈率普遍偏低/

在記者對南通多家樓盤的實(shí)地采訪中，不少樓盤的工作人員告訴記者，項(xiàng)目都已經(jīng)交付，其中中南世紀(jì)城商品房項(xiàng)目已經(jīng)全部交付，世紀(jì)花城也已經(jīng)交付了近一半的項(xiàng)目。

雖然中南世紀(jì)城工作人員表示，住宅項(xiàng)目都已經(jīng)全部賣完，但是記者在當(dāng)晚再次前往時發(fā)現(xiàn)，整體的亮燈率只占到所有項(xiàng)目中四成左右，甚至一棟樓只有兩三盞燈亮著，“房子太多了，很多樓棟都沒有人住，整體的空置率比較高。”周圍一家房產(chǎn)中介老板宋先生對 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說。

和世紀(jì)城一樣，記者在世紀(jì)花城看到，整體的入住率并不是很高，亮燈率也僅僅只有三成左右，“就南通目前的情況來看，如果不是硬性需要的話，購房者大多還是會選擇靠近市區(qū)的區(qū)域。而125萬平方米的大盤，在南通想要徹底消化完畢，是比較困難的。”南通當(dāng)?shù)匾患曳康禺a(chǎn)網(wǎng)站負(fù)責(zé)人表示。

位于南通開發(fā)區(qū)的兩個樓盤橡樹灣和景瑞望府的情況又如何呢？在1月8日當(dāng)晚，記者來到位于開發(fā)商新開北路的這兩家樓盤，在現(xiàn)場記者看到，除了售樓部有燈光之外，龐大的項(xiàng)目中，只能見到少許的燈光，甚至一棟樓都是一片漆黑。“看到的燈光，應(yīng)該是裝修工人點(diǎn)亮的燈光。”一位保安說。

而在永怡路上的萬科金域藍(lán)灣，記者在現(xiàn)場看到，不少業(yè)主都已經(jīng)入住。但是在小區(qū)內(nèi)走了一圈后，記者粗略計(jì)算，整體亮燈率在四成左右。其他樓盤中，北城名郡、銀洲皇家花園、嘉御龍庭等項(xiàng)目總體亮燈率均較低，其中嘉御龍庭項(xiàng)一棟樓中僅一兩盞燈亮，“這些樓盤項(xiàng)目所提供的房源太多了，根本就賣不出去那么多，所以現(xiàn)在看到的亮燈率其實(shí)也就反映了開發(fā)商瘋狂開發(fā)之后所面臨的尷尬局面。”劉洋說道。

專題：《南通樓市隱現(xiàn)“鬼城”危機(jī)》