每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 查道坤 江蘇南通攝影報道    

探源篇 南通樓市“圍城”：里面不停在建，外面不想進來

《每日經(jīng)濟新聞》記者在南通調(diào)查時，站在所住酒店的樓頂看去，整個南通猶如一個大工地，施工的塔吊隨處可見。“現(xiàn)在南通除了主城區(qū)工地少一點外，開發(fā)區(qū)和新城區(qū)到處都是工地。”南通出租車司機陳師傅說道。

“南通樓市目前在建及庫存合計總體量應該在1200萬平方米以上，而這些在建項目大部分會在今年下半年陸續(xù)上市。”劉洋說。

數(shù)據(jù)顯示，在南通，近4年土地累計成交量超過7500萬平方米，消化時間需要近15年，隨著這些土地的大量涌入，在高供應量之后，空置率、市場消化難題也隨之而來。對于南通，千萬平方米的庫存，無疑是難以承受之重。那么，又是什么原因造成了今日的局面？

一條路擠了幾百萬平方米新盤

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者不完全統(tǒng)計，南通本地百萬平方米以上的項目就有8家，而在這些超級大盤中，南通本地開發(fā)商中南建設所開發(fā)的中南世紀城和中南世紀花城尤為引人注意。

據(jù)公開資料顯示，中南世紀城的總建筑面積為180萬平方米，中南世紀花城的建筑面積為125.8萬平方米。

對于這兩個大盤，不少南通市民在接受記者采訪時表示，如果不是南通市政府和學校遷入的話，那里的房子估計很少有人會買，房價也不會賣這么高。

“中南城哪里是開發(fā)商項目，簡直就是造城，現(xiàn)在新城區(qū)的中心就是中南世紀城和中南世紀花城兩個樓盤。”南通一位出租車司機說。

在現(xiàn)場，記者看到數(shù)十棟高樓盤踞在南通體育中心周圍，部分樓盤已有業(yè)主入住，周圍的商業(yè)配套設施如銀行和超市也都在有條不紊地配套建設中，“商品房項目我們都已經(jīng)銷售完畢了，世紀花城那邊還在銷售商品房項目，我們這邊目前在售的只有商業(yè)項目。”中南世紀城售樓部一位工作人員對《每日經(jīng)濟新聞》記者說。

據(jù)中南建設2012年半年報顯示，南通中南世紀城規(guī)劃建筑面積為180萬平方米，截至去年6月30日銷售結(jié)算面積為81.8萬平方米。中南世紀花城總規(guī)劃面積為125萬平方米，截至去年上半年銷售結(jié)算面積只有29萬平方米。

除了新城區(qū)匯集了上述兩大超級樓盤外，南通永怡路同樣匯集了大量樓盤。在永怡路現(xiàn)場，記者看到一棟棟高層住宅拔地而起，與周圍道路矮小的樓盤形成鮮明的對比，如萬科金域藍灣、北城一品、嘉御龍庭等項目，而距離永怡路不遠處的華強城和恒生尚盛灣項目也較為顯眼。。

從這些樓盤的總建筑面積來看，其中恒盛尚海灣項目的建筑面積為69萬平方米，華強城為140萬平方米，萬科金域藍灣為22萬平方米，保利香檳國際為57.5萬平方米。

“僅一條路新開發(fā)的樓盤總體量就是400多萬平方米，這不是開發(fā)住宅項目，這簡直就是在造城。”連日來，一直陪同記者采訪的南通當?shù)匾晃煌杏浾咭踩滩蛔「袊@道。

除了永怡路之外，南通市開發(fā)區(qū)惠仁北路兩側(cè)以及新開北路兩側(cè)也同樣匯集著數(shù)百萬平方米的樓盤項目，而新城區(qū)圍繞著中南建設中心展開的周圍樓盤總體量同樣也達到數(shù)百萬平方米。

劉洋表示，“就南通現(xiàn)在的消化能力，百萬平方米的大盤想要銷售完畢，難度可想而知。”“如果銷售不佳，開發(fā)商資金難以回籠的話，這些超大規(guī)模的樓盤極有可能重蹈鄂爾多斯的覆轍，泡沫破裂，爛尾樓頻現(xiàn)。”

“來南通買房的外地人不多”

劉洋對記者說介紹說，南通的房地產(chǎn)市場是在2007年之后發(fā)展起來的，“政府加大了推地速度，加上當時房地產(chǎn)市場的火熱，自然開發(fā)商的項目也就越來越多。”

高供應量和高房價，與之相適應的是不是高消化能力？對于這個問題，幾乎所有接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪的南通當?shù)厝说拇鸢付际欠穸ǖ摹?/p>

數(shù)據(jù)顯示，南通市區(qū)常住人口僅為113萬人，全市人口（包括下轄縣區(qū)）700多萬人。“南通本市人大都有住房，一家有好幾套的情況也不在少數(shù)。”劉洋表示。

同時，不少南通出租車司機也對記者表示，“現(xiàn)在來南通買房子的大部分都是周邊縣城的。”

對此，南通一家房地產(chǎn)中介負責人宋經(jīng)理對《每日經(jīng)濟新聞》記者說，“南通本地人對房源需求量不大，來南通買房的外地人也不多，所以整體的成交量就不高。”一位售樓部人員也告訴記者，他所在項目的銷售95%都是南通人買的，外地客戶很少。

機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2012年7月15日，南通樓市庫存量達到53225套，按近期每個月的銷量計算，這些庫存需要5~6年才能消化完畢。“如果依靠南通目前本地人的消化能力來計算的話，這個時間可能會更長。”劉洋表示，目前南通還有6000萬平方米土地待開發(fā)，“如果這些土地被開發(fā)的話，那么南通的樓市庫存可能會更驚人。”

此外，劉洋還表示，南通樓市的現(xiàn)狀也和之前出臺的一項政策相關。2012年7月，南通市房管局出臺了《關于市區(qū)普通商品房相關配套規(guī)費延緩征收的會辦意見》等配套文件。文件顯示，自2012年7月1日起，為使符合預售條件的商品房盡快上市銷售，增大商品房供應、增大購房市民的選擇范圍，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，各規(guī)費征收部門對原先房地產(chǎn)開發(fā)中，必須在申領商品房預售許可證前繳交的基礎設施配套費、人防建設費和白蟻防治費，延后改為在樓盤主體竣工后的接水環(huán)節(jié)征收；另外，商品房預售許可證發(fā)放的主管部門房管局，在房地產(chǎn)開發(fā)項目新型墻體材料專項基金和散裝水泥專項基金足額繳交后將先行發(fā)放預售許可證；最后，對限價商品房等惠及民生的開發(fā)項目一律先行發(fā)證，加大保障性住房的供應力度。

“這個政策實施后，在一定程度上放松了對項目的審查力度，這也是導致目前南通樓市供應量達到頂峰的一個因素。”劉洋表示。

多家銀行開發(fā)貸條件嚴格

雖然庫存壓力以及樓市所面臨的風險不小，但是南通金融部門并未完全停止開發(fā)商貸款。

1月10日，記者以一家上市房企開發(fā)商的身份走訪了南通多家銀行，其中中國銀行南通分行人民路支行一位負責人說，他們沒有停止開發(fā)商貸款，但是相對于以前有一些調(diào)整，“目前僅對一些資質(zhì)較好的開發(fā)商和一些大的上市房企提供貸款，而那些資質(zhì)一般的或者現(xiàn)金流不好的開發(fā)商我們不會提供貸款。”

而在中國建設銀行南通一家分行，記者同樣以開發(fā)商的名義咨詢貸款的情況，該行信貸部門一位工作人員聽到記者所說的公司名字之后，遲疑了一會兒說，“一些資質(zhì)較好的開發(fā)商目前我們肯定會提供貸款，但是審核非常嚴格，資質(zhì)不好的開發(fā)商在貸款方面有一些限制。”

隨后，記者向工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行等銀行詢問時，得到了類似的答復，“前兩年樓市行情好的時候，不少銀行負責貸款的客戶經(jīng)理在開發(fā)商剛拿地之后，就會主動上門詢問是否需要貸款，有時候幾家銀行在競爭同一個客戶。”南通一家銀行信貸部門的負責人李經(jīng)理對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示。

南通隱現(xiàn)鄂爾多斯“魅影”？

對比被曝光樓市面臨風險的城市，不難發(fā)現(xiàn)，雖然南通的情況并沒有鄂爾多斯那么嚴重，但是鄂爾多斯的影子已經(jīng)隱隱顯現(xiàn)。

與貴陽相比，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2012年9月30日，貴陽房地產(chǎn)市場存量約590萬平方米，而南通在2012年10月庫存量步入了600萬平方米的水平。上述數(shù)據(jù)說明，作為三線城市的南通庫存已經(jīng)超過貴陽，而相對貴陽的城市常住人口，南通僅有100萬左右城市人口，無論在房價和外來人口方面，南通都無法與貴陽相比。

“南通的大部分樓盤單價都在一萬左右，貴陽均價卻只有4000元上下，南通的外來人口肯定沒有作為省會城市的貴陽多，所以南通的消化能力也肯定不如貴陽。”江蘇房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會一位負責人對《每日經(jīng)濟新聞》記者說。

國內(nèi)一家地產(chǎn)研究院的張姓負責人對 《每日經(jīng)濟新聞》記者說，“從南通人口基數(shù)來看，僅依靠目前的人口消化樓市庫存顯然很困難，而作為三線城市的南通，對外來人口的吸引力也有限。還有一點就是，如果南通的房價沒有下滑，以及政府不針對目前的樓市情況作一定的政策調(diào)整的話，那么南通很有可能面臨和鄂爾多斯一樣的危機。”

專題：《南通樓市隱現(xiàn)“鬼城”危機》  

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