編者按

在貴陽、海南、營口等城市先后被曝出高風(fēng)險之后，中國指數(shù)研究院2012年10月發(fā)布的《中國城市房地產(chǎn)風(fēng)險排行榜》報告顯示，作為沿海城市，號稱中國近代第一城的南通，也位列風(fēng)險排行榜前列——樓市庫存需要6年以上才有可能完全消化。

對于上述情況，《每日經(jīng)濟新聞》記者從1月7號開始，對南通進行了一個星期的實地調(diào)查和采訪。作為三線城市，南通市區(qū)的常住人口僅有百萬，外來人口也較少，當(dāng)?shù)叵M者對樓市的消化能力遠遠不及房地產(chǎn)發(fā)展的速度。而目前，南通待開發(fā)的土地面積達到6000萬平方米，高企的庫存與有限的消化能力之間矛盾凸顯，南通的樓市情況也令人擔(dān)憂。

每經(jīng)記者 查道坤 江蘇南通攝影報道

現(xiàn)象篇 三線城市二線房價 新房每月銷售不足千套

與其他三線城市房價相對較低不同的是，南通的房價甚至還高過了不少二線城市。與高房價對應(yīng)的并不是高企的成交量，數(shù)據(jù)顯示，南通全市每月的樓市成交量僅為900多套。

《每日經(jīng)濟新聞》記者多日來在南通各大樓盤走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，與多家大型房企入駐南通進行大盤開發(fā)形成反差的是，不管是在市區(qū)還是郊區(qū)，前往樓盤售樓部看房或者咨詢的人都很少。盡管不少樓盤的工作人員表示，不少住房項目都已經(jīng)銷售完畢，但是記者在樓盤項目現(xiàn)場看到的是，部分樓盤的亮燈率甚至不足三成。

機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在2011年458萬平方米的庫存量基礎(chǔ)上，南通的庫存水平持續(xù)增加。尤其是在2012年10月房企推盤井噴的背景下，庫存量達到600萬平方米。

成交量總體較低/

在記者走訪的樓盤當(dāng)中，位于南通新城區(qū)的中南世紀花城目前房價在11000元/平方米，而距離該樓盤不遠的星光耀廣場項目的一位售樓部工作人員對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，“目前我們項目的價格在15000元/平方米，并且大部分都已經(jīng)銷售完畢?！碑?dāng)記者表示價格有點高時，這位工作人員說道，“我們這是學(xué)區(qū)房，周圍有南通市最好的學(xué)校通師一附，價格不高?！?/p>

除了上述新城區(qū)的兩個項目之外，即使是離市區(qū)較遠的開發(fā)區(qū)項目的價格也不低。記者在南通市開發(fā)區(qū)新開北路兩側(cè)看到大規(guī)模的樓盤，其中華潤橡樹灣、景瑞仰望府藏等項目的價格都在8000元/平方米以上。

而南通樓盤最集中的永怡路周圍，則匯集了諸如帝奧·北城名郡、銀洲皇家花園、萬科金域藍灣、嘉御龍庭等諸多項目，價格都在15000元/平方米左右。

與南通的房價相比，作為二線城市的常州，房價大都是在6000元~8000元/平方米?！霸谌€城市當(dāng)中，南通的房價屬于比較高的，五六千元/平方米的房源在南通幾乎找不到?！蹦贤ó?dāng)?shù)匾晃环康禺a(chǎn)行業(yè)人士劉洋（化名）說道。

機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2012年南通市區(qū)所有物業(yè)類型商品房供給成交11192套，同比增長1.35%；成交總面積1338443.45平方米，同比下降3.83%。

而從成交區(qū)域來看，新城區(qū)和開發(fā)區(qū)以2375套、2035套成為南通樓市銷售最好的區(qū)域，而華強城和中南世紀花城去年的成交量也分為1010套、994套。

“從成交量來看，南通平均每個月成交900多套，這個數(shù)據(jù)與現(xiàn)在的巨大庫存相比，顯然有不小的差距。”劉洋認為。

根據(jù)2012年11月南通樓盤的成交量顯示，其中文峰城市廣場、金水灣花園萬濠興城、未來錦城等樓盤銷售量僅為1~2套不等。“樓盤的銷售量也側(cè)面印證了南通樓市目前面臨的銷售之困，即使是一些銷售好的樓盤每月的銷售量也就在80套左右。”南通搜房網(wǎng)一位工作人員對記者表示。

而根據(jù)南通本地一家房地產(chǎn)網(wǎng)站的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，按照目前南通常住人口計算，每月僅需不到460套房源。

新房銷售不佳，南通的二手房市場更為困難，《每日經(jīng)濟新聞》記者走訪南通多家二手房中介后發(fā)現(xiàn)，由于現(xiàn)在房源太多，需求量又太少，中介的日子并不好過?！拔覀儸F(xiàn)在就靠租房過日子，二手房買賣幾乎處于滯銷的狀態(tài)?！蹦贤ㄐ鲁菂^(qū)一家禾興置業(yè)門店的孫經(jīng)理對記者說。

在記者采訪的這幾天中，不少出租車司機表示，他們的手機每天都能接到各種賣房的信息十幾條?！皬倪@種情況就能看出目前南通市的樓盤所面臨的銷售難的問題，雖然開發(fā)商使用各種銷售方法，但是依然較為平淡?！蹦贤ㄩ_發(fā)區(qū)一樓盤的負責(zé)人對《每日經(jīng)濟新聞》記者說。

售樓部異常冷清/

《每日經(jīng)濟新聞》記者在南通幾天的采訪過程中，見到的同一景象就是售樓部異常冷清，有的甚至只有工作人員三三兩兩地在隨意聊天。

1月8日，記者前往位于新城區(qū)的中南世紀城和中南世紀花城。在中南世紀城售樓部，記者看到，偌大的售樓部只有幾位工作人員在里面聊天。對于記者詢問為何沒有看房的人，該售樓部一位工作人員表示，“我們的住宅項目都已經(jīng)銷售完了，而且大部分都已經(jīng)交付了，現(xiàn)在在售的只有商業(yè)項目，所以來咨詢看房的自然就不多?！?/p>

在得知記者有購房的意圖后，該工作人員說道，“距離我們樓盤不遠處有一個中南世紀花城，那邊在銷售住宅項目，你可以去看看。”

根據(jù)這位工作人員的指點，記者驅(qū)車趕到了世紀花城，原本以為銷售住宅項目的樓盤售樓部應(yīng)該會熱鬧一些，但是記者看到，整個樓盤周圍都較為冷清。見有人進來，兩名工作人員走到記者面前詢問是不是要買房，在得到肯定的答復(fù)后，一位銷售人員表示，“目前我們16號和20號樓已經(jīng)交付，二期已經(jīng)有業(yè)主交付，在售的有22號樓和二期的一些樓盤?！?/p>

當(dāng)記者詢問售樓部為何這么冷清時，這位銷售人員回答稱，“一般周末看房人多一些，而且現(xiàn)在是冬天，可能影響看房人數(shù)?！钡晃慌阃浾邅聿稍L的南通本地同行對記者說，“這種說法過于牽強，明顯是銷售不佳，所以見到有人過來看房，他們才會顯得比較激動?！?/p>

而新城區(qū)另一家樓盤星光耀廣場，該項目總建筑面積為44萬平方米，在售樓部現(xiàn)場，記者看到的情況和中南世紀花城差不多，售樓部同樣異常冷清。

位于南通開發(fā)區(qū)的樓盤，情況并沒有好轉(zhuǎn)。1月9日下午，記者前往南通市開發(fā)區(qū)，在新開北路以及惠仁路兩邊，記者看到數(shù)十棟住宅拔地而起，而這些樓盤中，甚至都看不到人影。華潤橡樹灣和景瑞望府隔路相對，其中橡樹灣項目總建筑面積為44萬平方米，共有2800套房源；景瑞望府項目總建筑面積為32.8萬平方米，共有2200套房源，“這兩家樓盤幾乎代表了南通開發(fā)區(qū)的樓盤，主要都集中在這里了?！鄙鲜瞿贤ū镜赝姓f道。

在橡樹灣售樓部，記者看到的景象同樣是除了工作人員沒有一位前來詢問樓盤的購房者，“我們大部分項目都已經(jīng)交付了，目前在售的有現(xiàn)房和期房，現(xiàn)房的價格在8000元/平方米左右。”該售樓部一位工作人員表示。當(dāng)記者詢問為何無人看房時，這位工作人員說，可能到年底了看房的人比較少。

在售樓部不遠處，記者看到，一位工作人員在墻頭上擺放著幾個類似于姓名牌的物件，上面寫著橡樹灣戶型解析36、37、38幢字樣，并有聯(lián)系電話。據(jù)這位工作人員表示，這是公司安排他在這邊接待看房的消費者，但從早晨到下午3點多沒有接到一位看房人，“我們這里買房的主要是開發(fā)區(qū)上班的人，和一些來自上海的購房者?！?/p>

在永怡路幾家樓盤的售樓部，記者看到的景象同樣是冷清。“只是過來看看周圍幾家樓盤，但是價格太高了，而且他們盤子都很大，可以看得出賣得不怎么樣?！蹦贤ū镜厥忻裰煨〗銓?《每日經(jīng)濟新聞》記者說。

亮燈率普遍偏低/

在記者對南通多家樓盤的實地采訪中，不少樓盤的工作人員告訴記者，項目都已經(jīng)交付，其中中南世紀城商品房項目已經(jīng)全部交付，世紀花城也已經(jīng)交付了近一半的項目。

雖然中南世紀城工作人員表示，住宅項目都已經(jīng)全部賣完，但是記者在當(dāng)晚再次前往時發(fā)現(xiàn)，整體的亮燈率只占到所有項目中四成左右，甚至一棟樓只有兩三盞燈亮著，“房子太多了，很多樓棟都沒有人住，整體的空置率比較高。”周圍一家房產(chǎn)中介老板宋先生對 《每日經(jīng)濟新聞》記者說。

和世紀城一樣，記者在世紀花城看到，整體的入住率并不是很高，亮燈率也僅僅只有三成左右，“就南通目前的情況來看，如果不是硬性需要的話，購房者大多還是會選擇靠近市區(qū)的區(qū)域。而125萬平方米的大盤，在南通想要徹底消化完畢，是比較困難的?！蹦贤ó?dāng)?shù)匾患曳康禺a(chǎn)網(wǎng)站負責(zé)人表示。

位于南通開發(fā)區(qū)的兩個樓盤橡樹灣和景瑞望府的情況又如何呢？在1月8日當(dāng)晚，記者來到位于開發(fā)商新開北路的這兩家樓盤，在現(xiàn)場記者看到，除了售樓部有燈光之外，龐大的項目中，只能見到少許的燈光，甚至一棟樓都是一片漆黑?！翱吹降臒艄?，應(yīng)該是裝修工人點亮的燈光?！币晃槐０舱f。

而在永怡路上的萬科金域藍灣，記者在現(xiàn)場看到，不少業(yè)主都已經(jīng)入住。但是在小區(qū)內(nèi)走了一圈后，記者粗略計算，整體亮燈率在四成左右。其他樓盤中，北城名郡、銀洲皇家花園、嘉御龍庭等項目總體亮燈率均較低，其中嘉御龍庭項一棟樓中僅一兩盞燈亮，“這些樓盤項目所提供的房源太多了，根本就賣不出去那么多，所以現(xiàn)在看到的亮燈率其實也就反映了開發(fā)商瘋狂開發(fā)之后所面臨的尷尬局面。”劉洋說道。

探源篇 南通樓市“圍城”：里面不停在建，外面不想進來

《每日經(jīng)濟新聞》記者在南通調(diào)查時，站在所住酒店的樓頂看去，整個南通猶如一個大工地，施工的塔吊隨處可見?！艾F(xiàn)在南通除了主城區(qū)工地少一點外，開發(fā)區(qū)和新城區(qū)到處都是工地。”南通出租車司機陳師傅說道。

“南通樓市目前在建及庫存合計總體量應(yīng)該在1200萬平方米以上，而這些在建項目大部分會在今年下半年陸續(xù)上市?！眲⒀笳f。

數(shù)據(jù)顯示，在南通，近4年土地累計成交量超過7500萬平方米，消化時間需要近15年，隨著這些土地的大量涌入，在高供應(yīng)量之后，空置率、市場消化難題也隨之而來。對于南通，千萬平方米的庫存，無疑是難以承受之重。那么，又是什么原因造成了今日的局面？

一條路擠了幾百萬平方米新盤

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者不完全統(tǒng)計，南通本地百萬平方米以上的項目就有8家，而在這些超級大盤中，南通本地開發(fā)商中南建設(shè)所開發(fā)的中南世紀城和中南世紀花城尤為引人注意。

據(jù)公開資料顯示，中南世紀城的總建筑面積為180萬平方米，中南世紀花城的建筑面積為125.8萬平方米。

對于這兩個大盤，不少南通市民在接受記者采訪時表示，如果不是南通市政府和學(xué)校遷入的話，那里的房子估計很少有人會買，房價也不會賣這么高。

“中南城哪里是開發(fā)商項目，簡直就是造城，現(xiàn)在新城區(qū)的中心就是中南世紀城和中南世紀花城兩個樓盤?！蹦贤ㄒ晃怀鲎廛囁緳C說。

在現(xiàn)場，記者看到數(shù)十棟高樓盤踞在南通體育中心周圍，部分樓盤已有業(yè)主入住，周圍的商業(yè)配套設(shè)施如銀行和超市也都在有條不紊地配套建設(shè)中，“商品房項目我們都已經(jīng)銷售完畢了，世紀花城那邊還在銷售商品房項目，我們這邊目前在售的只有商業(yè)項目。”中南世紀城售樓部一位工作人員對《每日經(jīng)濟新聞》記者說。

據(jù)中南建設(shè)2012年半年報顯示，南通中南世紀城規(guī)劃建筑面積為180萬平方米，截至去年6月30日銷售結(jié)算面積為81.8萬平方米。中南世紀花城總規(guī)劃面積為125萬平方米，截至去年上半年銷售結(jié)算面積只有29萬平方米。

除了新城區(qū)匯集了上述兩大超級樓盤外，南通永怡路同樣匯集了大量樓盤。在永怡路現(xiàn)場，記者看到一棟棟高層住宅拔地而起，與周圍道路矮小的樓盤形成鮮明的對比，如萬科金域藍灣、北城一品、嘉御龍庭等項目，而距離永怡路不遠處的華強城和恒生尚盛灣項目也較為顯眼。。

從這些樓盤的總建筑面積來看，其中恒盛尚海灣項目的建筑面積為69萬平方米，華強城為140萬平方米，萬科金域藍灣為22萬平方米，保利香檳國際為57.5萬平方米。

“僅一條路新開發(fā)的樓盤總體量就是400多萬平方米，這不是開發(fā)住宅項目，這簡直就是在造城?！边B日來，一直陪同記者采訪的南通當(dāng)?shù)匾晃煌杏浾咭踩滩蛔「袊@道。

除了永怡路之外，南通市開發(fā)區(qū)惠仁北路兩側(cè)以及新開北路兩側(cè)也同樣匯集著數(shù)百萬平方米的樓盤項目，而新城區(qū)圍繞著中南建設(shè)中心展開的周圍樓盤總體量同樣也達到數(shù)百萬平方米。

劉洋表示，“就南通現(xiàn)在的消化能力，百萬平方米的大盤想要銷售完畢，難度可想而知?！薄叭绻N售不佳，開發(fā)商資金難以回籠的話，這些超大規(guī)模的樓盤極有可能重蹈鄂爾多斯的覆轍，泡沫破裂，爛尾樓頻現(xiàn)。”

“來南通買房的外地人不多”

劉洋對記者說介紹說，南通的房地產(chǎn)市場是在2007年之后發(fā)展起來的，“政府加大了推地速度，加上當(dāng)時房地產(chǎn)市場的火熱，自然開發(fā)商的項目也就越來越多?！?/p>

高供應(yīng)量和高房價，與之相適應(yīng)的是不是高消化能力？對于這個問題，幾乎所有接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪的南通當(dāng)?shù)厝说拇鸢付际欠穸ǖ摹?/p>

數(shù)據(jù)顯示，南通市區(qū)常住人口僅為113萬人，全市人口（包括下轄縣區(qū)）700多萬人?！澳贤ū臼腥舜蠖加凶》浚患矣泻脦滋椎那闆r也不在少數(shù)。”劉洋表示。

同時，不少南通出租車司機也對記者表示，“現(xiàn)在來南通買房子的大部分都是周邊縣城的?！?/p>

對此，南通一家房地產(chǎn)中介負責(zé)人宋經(jīng)理對《每日經(jīng)濟新聞》記者說，“南通本地人對房源需求量不大，來南通買房的外地人也不多，所以整體的成交量就不高?！币晃皇蹣遣咳藛T也告訴記者，他所在項目的銷售95%都是南通人買的，外地客戶很少。

機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2012年7月15日，南通樓市庫存量達到53225套，按近期每個月的銷量計算，這些庫存需要5~6年才能消化完畢?！叭绻揽磕贤壳氨镜厝说南芰碛嬎愕脑挘@個時間可能會更長?！眲⒀蟊硎?，目前南通還有6000萬平方米土地待開發(fā)，“如果這些土地被開發(fā)的話，那么南通的樓市庫存可能會更驚人。”

此外，劉洋還表示，南通樓市的現(xiàn)狀也和之前出臺的一項政策相關(guān)。2012年7月，南通市房管局出臺了《關(guān)于市區(qū)普通商品房相關(guān)配套規(guī)費延緩征收的會辦意見》等配套文件。文件顯示，自2012年7月1日起，為使符合預(yù)售條件的商品房盡快上市銷售，增大商品房供應(yīng)、增大購房市民的選擇范圍，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，各規(guī)費征收部門對原先房地產(chǎn)開發(fā)中，必須在申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證前繳交的基礎(chǔ)設(shè)施配套費、人防建設(shè)費和白蟻防治費，延后改為在樓盤主體竣工后的接水環(huán)節(jié)征收；另外，商品房預(yù)售許可證發(fā)放的主管部門房管局，在房地產(chǎn)開發(fā)項目新型墻體材料專項基金和散裝水泥專項基金足額繳交后將先行發(fā)放預(yù)售許可證；最后，對限價商品房等惠及民生的開發(fā)項目一律先行發(fā)證，加大保障性住房的供應(yīng)力度。

“這個政策實施后，在一定程度上放松了對項目的審查力度，這也是導(dǎo)致目前南通樓市供應(yīng)量達到頂峰的一個因素?！眲⒀蟊硎?。

多家銀行開發(fā)貸條件嚴格

雖然庫存壓力以及樓市所面臨的風(fēng)險不小，但是南通金融部門并未完全停止開發(fā)商貸款。

1月10日，記者以一家上市房企開發(fā)商的身份走訪了南通多家銀行，其中中國銀行南通分行人民路支行一位負責(zé)人說，他們沒有停止開發(fā)商貸款，但是相對于以前有一些調(diào)整，“目前僅對一些資質(zhì)較好的開發(fā)商和一些大的上市房企提供貸款，而那些資質(zhì)一般的或者現(xiàn)金流不好的開發(fā)商我們不會提供貸款。”

而在中國建設(shè)銀行南通一家分行，記者同樣以開發(fā)商的名義咨詢貸款的情況，該行信貸部門一位工作人員聽到記者所說的公司名字之后，遲疑了一會兒說，“一些資質(zhì)較好的開發(fā)商目前我們肯定會提供貸款，但是審核非常嚴格，資質(zhì)不好的開發(fā)商在貸款方面有一些限制?！?/p>

隨后，記者向工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行等銀行詢問時，得到了類似的答復(fù)，“前兩年樓市行情好的時候，不少銀行負責(zé)貸款的客戶經(jīng)理在開發(fā)商剛拿地之后，就會主動上門詢問是否需要貸款，有時候幾家銀行在競爭同一個客戶?！蹦贤ㄒ患毅y行信貸部門的負責(zé)人李經(jīng)理對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示。

南通隱現(xiàn)鄂爾多斯“魅影”？

對比被曝光樓市面臨風(fēng)險的城市，不難發(fā)現(xiàn)，雖然南通的情況并沒有鄂爾多斯那么嚴重，但是鄂爾多斯的影子已經(jīng)隱隱顯現(xiàn)。

與貴陽相比，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2012年9月30日，貴陽房地產(chǎn)市場存量約590萬平方米，而南通在2012年10月庫存量步入了600萬平方米的水平。上述數(shù)據(jù)說明，作為三線城市的南通庫存已經(jīng)超過貴陽，而相對貴陽的城市常住人口，南通僅有100萬左右城市人口，無論在房價和外來人口方面，南通都無法與貴陽相比。

“南通的大部分樓盤單價都在一萬左右，貴陽均價卻只有4000元上下，南通的外來人口肯定沒有作為省會城市的貴陽多，所以南通的消化能力也肯定不如貴陽。”江蘇房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會一位負責(zé)人對《每日經(jīng)濟新聞》記者說。

國內(nèi)一家地產(chǎn)研究院的張姓負責(zé)人對 《每日經(jīng)濟新聞》記者說，“從南通人口基數(shù)來看，僅依靠目前的人口消化樓市庫存顯然很困難，而作為三線城市的南通，對外來人口的吸引力也有限。還有一點就是，如果南通的房價沒有下滑，以及政府不針對目前的樓市情況作一定的政策調(diào)整的話，那么南通很有可能面臨和鄂爾多斯一樣的危機?！?/p>

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