每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 鐘舒    

每經(jīng)記者 鐘舒

求銀行太難，找信托、私募嫌貴，可境內(nèi)發(fā)債又嚴格受限。當樓市調(diào)控下融資受阻的內(nèi)地房企們在香港“遇見”泛濫的海外低息資金時，蜂擁而上的急切勁兒也就不難理解了。

1月23日，綠城中國（03900，HK）公告稱，公司擬發(fā)行美元優(yōu)先票據(jù)，融資數(shù)額暫未確定；至此，據(jù)不完全統(tǒng)計，已有15家港股內(nèi)地房企在開年不到一個月的時間里，集體上演“海外尋錢記”，海外發(fā)債計劃總融資額將近400億元人民幣，這一數(shù)字比2012年全年內(nèi)地房企海外融資規(guī)模的一半還多。

值得注意的是，除了發(fā)行優(yōu)先票據(jù)以外，房企在融資方式上也是不斷嘗新，招式多樣。近日，接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪的多位業(yè)內(nèi)專家指出，為解決“錢”這個頭等大事，國內(nèi)房地產(chǎn)商正在加速海內(nèi)外融資渠道的多元化拓展，盡管其中也面臨著諸如企業(yè)評級、匯率波動等風險，但這是使得房產(chǎn)融資“正?；?rdquo;的必經(jīng)之路。

“美元優(yōu)先債”融資方陣再擴大/

上周三 （1月23日），綠城中國(03900，HK)發(fā)布公告稱，公司建議進行一項美元優(yōu)先票據(jù)的國際發(fā)售，完成須視市況及投資者的興趣而定。

票據(jù)的定價(包括本金總額、發(fā)售價及利率)將透過由聯(lián)系牽頭經(jīng)辦人兼聯(lián)系賬簿管理人進行的累計投標機制而厘定。綠城表示，此次票據(jù)的所得款項將用于作為若干現(xiàn)有短期債項再融資，而余額則撥作一般公司用途，并可能因應不斷變化的市況及若干其他情況而調(diào)整前述所得款項用途，因而重新分配所得款項用途。

《每日經(jīng)濟新聞》記者通過粗略統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，自進入一月以來，共有13家港股房企選擇以發(fā)行無擔保美元優(yōu)先債的方式進行融資，包括佳兆業(yè)(01638，HK)、碧桂園(02007，HK)、世茂房地產(chǎn) (00813，HK)、合生創(chuàng)展（00754，HK)、花樣年(01777，HK)、富力地產(chǎn)（02777，HK)、越秀地產(chǎn)（00123，HK）、新城發(fā)展(01030，HK)、建業(yè)地產(chǎn)(00832，HK)、龍湖地產(chǎn)(00960，HK)、中國奧園(03883，HK)、中駿置業(yè)(01966，HK)和綠城中國(03900，HK)。

公開資料顯示，上述企業(yè)的融資規(guī)模大多在1.5億美元~8億美元，利息率則處于6.625%~13.875%。剔除越秀地產(chǎn)5年期和10年期的低收益優(yōu)先債券后，世茂和龍湖分別于1月9日、22日發(fā)行的7年期、10年期優(yōu)先票據(jù)利率較低，僅為6.625%和6.75%；其中，世茂的融資成本大幅下降近4.5%，去年3月其所發(fā)行的一筆7年期美元債券年利率高達11%。

上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長李戰(zhàn)軍在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，海外發(fā)債隊伍的不斷龐大，其實是內(nèi)地房企上演“尋錢”大戰(zhàn)的一個縮影；目前國內(nèi)房地產(chǎn)商的開發(fā)資金來源中，傳統(tǒng)銀行貸款的比例只占13%~15%，剩下的則全部來自銷售回款和自籌資本。其中，自籌資本的解決途徑包括海外發(fā)債、海外上市、房地產(chǎn)信托、基金、企業(yè)兼并和聯(lián)合拍地模式等多種模式。

高風險永久債遇消化不良？/

自去年以來，亞洲垃圾債市場火爆異常，而這其中，內(nèi)地房企作為發(fā)行人的身影也不斷閃現(xiàn)。自2012年12月，瑞安房產(chǎn)(00272，HK)宣布旗下全資附屬公司ShuiOnDevelopment與德意志銀行J.P.Morgan等訂立有關發(fā)行本金總額5億美元的高級永久債認購協(xié)議以來，新年里又有兩家內(nèi)地房企嘗試永久債方案。

1月13日，雅居樂（03383，HK）宣布發(fā)行7億美元的次級永久資本證券；時隔兩天，合景泰富(01813，HK)也發(fā)布公告表示，計劃發(fā)行以美元計值后償 （即次級）永久資本證券,但相關金額及條款和條件尚未落實。

興業(yè)銀行債券交易員許君潔告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，所謂永久債是指無到期日，每年支付一定票息的債券，而由于無本金支付，這種債券的市場風險也更大。由于基準利率即美國10年期國債利率依然維持在1.8%左右的低水平，所以對于有特定收益要求的投資機構來說，他們會在債券評級和久期之間做出一個權衡。

然而，已瘋狂了一年多的亞洲垃圾債市場似乎正顯露出消化不良的端倪。據(jù)路透社1月22日報道，今年第一周,投資者豪擲450億美元,認購中國三家信用評級為垃圾級的地產(chǎn)公司發(fā)行的17.5億美元債券；但就在一周后,合景泰富面對僅有兩倍超額認購的市況，不得不撤回一筆初始息率10.25%的3億美元永久債發(fā)行計劃；同時，雅居樂的永久債自1月14日上市后也一度下跌4%，目前市價仍低于面值。

中國指數(shù)研究院TOP10研究中心副總監(jiān)白彥軍在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，垃圾債市場新年之初的“變臉”也反映出了房企海外發(fā)債的一個隱憂，即隨著全球股市的回暖，債券市場將面臨資金分流的壓力，未來的認購情況還需要持續(xù)關注；此外，隨著相關債券產(chǎn)品的供給增加，投資者的“喜新厭舊”也會給債券融資帶來一定壓力。

各類融資途徑被充分運用/

白彥軍認為，盡管全球市場流動性充沛，但對海外債市融資而言，由國際評級機構對國內(nèi)房企的評級所帶來的風險不容忽視。隨著去年下半年房地產(chǎn)市場的逐步回暖，評級機構對部分房企的評級出現(xiàn)了回升，但整體而言，“非投資”級別更多。1月23日晚間，標普宣布，對綠城擬發(fā)行的優(yōu)先無擔保美元債授予“B-”的長期債務評級。

值得注意的是，一方面“出海發(fā)債”模式越來越受到內(nèi)地房企的追捧；另一方面，隨著熱錢不斷涌入香港，基于H股平臺的各類融資途徑也正在被充分利用。白彥軍指出，從研究發(fā)現(xiàn)的趨勢來看，內(nèi)地房企在2013年進一步利用其在香港市場搭建的海外平臺將是一個融資創(chuàng)新的亮點，具體形式包括收購、上市、配股和零息可換股債等。

《每日經(jīng)濟新聞》記者留意到，在2012年第二、三季度，招商地產(chǎn)、萬科和金地分別完成了對香港上市公司的收購，至此，“萬、保、招、金”四大標桿房企已悉數(shù)將觸角伸向港股市場。盡管短期內(nèi)受政策限制，前述三家房企還不能通過海外殼公司進行融資，但從長期看，海外融資渠道的建設對這些大體量的企業(yè)影響巨大。

到了去年第四季度，更有內(nèi)地房企旭輝控股 （00884，HK）和新城發(fā)展(01030，HK)通過IPO方式赴港融資；盡管當時受到海外資本市場的打壓，這兩家企業(yè)在上市之初均遭遇折價發(fā)行，但隨著宏觀經(jīng)濟繼續(xù)企穩(wěn)，房屋銷售量回暖，兩家公司的股價也不斷創(chuàng)出新高。

近日，綠地集團也表示，其在香港買殼的計劃已進入操作階段，有望在今年上半年完成酒店集團以及海外業(yè)務的分拆，在香港借殼上市。

此外，恒大地產(chǎn)（03333，HK）和融創(chuàng)中國（01918，HK）分別在今年1月17日、22日配股融資43億港元、20億港元。1月17日，上海實業(yè)控股(00363.HK)則宣布，擬發(fā)行2018年到期的39億元零息可換股債券，公司表示，擬將所得款項凈額用作基建設施業(yè)務的未來資本開支及投資，以及用作一般營運資金。

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