每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊可瞻 實習(xí)記者 羅慧    

每經(jīng)記者 楊可瞻 實習(xí)記者 羅慧

倫敦，這座歐洲的政治金融中心，終于不需要再靠阿森納，或是詹姆士·邦德這樣的人物來吸引亞洲投資者了。如今，隨著其房地產(chǎn)市場快速升溫，一大群亞洲買家正伺機(jī)涌入。

鬧市區(qū)交易陡升/

在描述倫敦鬧市區(qū)期房受華人追捧程度時，《華爾街日報》戲謔道，“如果你剛搬進(jìn)倫敦市中心一幢新公寓大樓，發(fā)現(xiàn)鄰居大多講中文，請不要驚訝。”

該報援引房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)KnightFrank的數(shù)據(jù)稱，2012年，海外投資者為購買倫敦市中心的在建公寓投入了35億美元，同比增加22%。其中，接近40%的鬧市在建公寓買家來自新加坡和中國香港，如果算上中國內(nèi)地和馬來西亞的買家，亞洲人占據(jù)了半壁江山。相比之下，英國本土買家比重僅為27%，與2011年持平。

至于海外購房者動機(jī)，KnightFrank解釋稱，三分之二的人是為了投資，另外三分之一則是為了給留學(xué)英國的孩子住。

據(jù)全球房地產(chǎn)咨詢商CBRE，2012年四季度，倫敦市中心的房地產(chǎn)交易量創(chuàng)下歷史第三高，吸引了全球約140億英鎊的投資；2012年全年，倫敦市中心交易額高達(dá)72億英鎊，同比暴漲105%，海外投資者貢獻(xiàn)了其中的67%。

東南亞買家成主力/

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，Kingsgate是位于倫敦維多利亞鬧市區(qū)的一處樓盤，開發(fā)商是英國本土公司LandSecurities，項目包括總價值為3.5億英鎊的100間公寓。這些公寓視野極好，可以環(huán)視整個倫敦市景，深受海外投資者青睞。

為了吸引更多的海外買家掏錢，LandSecurities計劃在今年再推600套豪華公寓，全部位于維多利亞片區(qū)。該公司公寓主管TomEshelby表示，“由于這些房子地段極佳且供應(yīng)異常稀缺，其價值超過了英國任何一處地方，這一切幾乎都能滿足海外投資者的胃口。”

而在所有亞洲買家中，東南亞買家勢頭最旺，其中包括富有的新加坡人。據(jù)TomEshelby描述，“東南亞買家的購買意愿最強(qiáng)，不僅因為他們認(rèn)可公寓價值，也因為倫敦和新加坡之間有文化關(guān)聯(lián)，一些新加坡人甚至去英國讀書或者工作，然后生小孩。這樣一來，在倫敦鬧市區(qū)置房就顯得十分必要了。”

另一方面，外國人在新加坡買房變得困難重重。本月中旬，新加坡政府宣布，為抑制房價過快增長，從12日起，外國人在新加坡購買房產(chǎn)必須支付房產(chǎn)價格18%的印花稅，之前為13%；當(dāng)?shù)厝耸状钨I房印花稅仍為3%，第二套房屋提高征稅。新加坡政府的調(diào)控措施還包括限制擁有多處地產(chǎn)、收緊貸款、對賣家征稅等。

開年漲幅創(chuàng)5年新高/

當(dāng)然，真正吸引海外購房者目光的，是倫敦房地產(chǎn)的投資回報率。

據(jù)英國最大的不動產(chǎn)企業(yè)RightmovePlc，今年1月，倫敦住房價格漲幅創(chuàng)下自2008年以來同期新高，售價較去年12月上漲3.6%，至平均每套48.1萬英鎊（約合人民幣470萬元）；按同比看，住房售價上漲9.7%，為自2010年2月以來的最大單月漲幅。同期，英國全國房價僅上漲0.2%。

分地區(qū)看，倫敦西部的商務(wù)中心 （Hammersmith）和富勒姆（Fulham）表現(xiàn)最好，兩地價格環(huán)比上漲約7.2%。據(jù)了解，目前在這一區(qū)域購房需要支付接近100萬英鎊（約合人民幣990萬元）。

Rightmove稱，倫敦1月的新建住房數(shù)量同比上升29%，如果這種趨勢能夠繼續(xù)，預(yù)計當(dāng)?shù)胤績r漲勢可能會有所緩和。目前來看，旺盛的購房需求將有助倫敦樓市表現(xiàn)繼續(xù)好于英國其他地區(qū)。

投資指南

如何抄底倫敦房地產(chǎn)？

每經(jīng)記者 楊可瞻 實習(xí)記者 羅慧

2012年，美國房地產(chǎn)市場可謂是全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇乏力陰霾下的一個亮點，隨著房屋價格的不斷上漲，越來越多的投資者將目光和資金匯聚在此，尤其是對房地產(chǎn)投資興趣濃厚的亞洲投資者。不過2013年，或許你可以將目光移至大西洋彼岸的英國，在那里發(fā)現(xiàn)新的投資機(jī)會。

租售比僅次于紐約/

2013年伊始，英國特許房地產(chǎn)調(diào)查機(jī)構(gòu)RICS根據(jù)一項調(diào)查結(jié)果預(yù)測，2013年英國房價將上漲2%，與2012年平均房價下跌1%相比，將會是一個見底的信號。

為了解目前英國房地產(chǎn)市場的概況，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者聯(lián)系了英國最大的專業(yè)住宅開發(fā)建設(shè)企業(yè)之一——邦瑞房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司 （BarrattDevelopmentsPLC），并對其中國區(qū)總裁白兮進(jìn)行了專訪。

對于RICS的預(yù)測，白兮指出，“與其說英國房價趨穩(wěn)，不如說是倫敦的房價拯救了整個英國的平均房價。邦瑞在英國20多個城市的一線調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，英國大多數(shù)城市的房價都在下降，且在2013年還有繼續(xù)下降的趨勢。就邦瑞過去一年在倫敦開發(fā)的房地產(chǎn)項目來看，每兩個月就會將房價上調(diào)2%，并且這一趨勢還會延續(xù)。”

白兮進(jìn)一步分析了倫敦房價上漲的原因，主要有兩點：一是倫敦土地的稀缺；二是人口的不斷增長。

作為全球金融中心之一，倫敦這座城市的國際化程度非常高，每年都有大批國際人士因工作、求學(xué)、移民等原因涌入倫敦，導(dǎo)致倫敦的居住需求不斷增長，供需的緊張使得倫敦房價仍有上漲空間。

而作為投資者，投資倫敦房地產(chǎn)市場，除了看中房屋本身的升值潛力以外，還有兩點重要的原因，即房屋較高的租售比以及英國優(yōu)質(zhì)的教育資源。

《彭博商業(yè)周刊》撰文稱，在倫敦圣約翰街，房屋的租售比為3.4%，這一比例僅次于紐約都鐸城的4%。據(jù)白兮介紹，在倫敦金融城周圍，公寓租售比往往高達(dá)6%~7%。近年來，受歐債危機(jī)影響，銀行不再樂意把錢借給個人，加之歐洲人并不喜歡把房地產(chǎn)作為主要的投資產(chǎn)品，因此推高了倫敦市的房屋租金價格，這無疑也成為喜歡投資房地產(chǎn)市場的亞洲人在倫敦買房的動力之一。

另外，亞洲投資者直接到倫敦買房的最重要原因，就是為了享有英國優(yōu)質(zhì)的教育資源。據(jù)白兮介紹，在英國，不管是本國人還是持有外國護(hù)照的外國人，都可以享受英國公立中小學(xué)的教育資源，而且費用非常便宜，一年大概100多英鎊（約合人民幣978元），但要申請排名前50到100的中小學(xué)還需在該地區(qū)擁有住房。

個人可按揭直購/

那么，投資者有哪些方式或渠道投資倫敦房地產(chǎn)市場呢？

白兮介紹，對于機(jī)構(gòu)投資者，既可跟英國當(dāng)?shù)亻_發(fā)商合作打包銷售房產(chǎn)，也可跟英國當(dāng)?shù)亻_發(fā)商聯(lián)合開發(fā)地產(chǎn)項目。對于個人投資者，目前投資英國房地產(chǎn)市場的方式是直接在海外購房，未來則可購買國內(nèi)的海外房地產(chǎn)投資基金，間接投資英國房地產(chǎn)市場。

另外，直接購房也可通過按揭方式，比如兩年前，邦瑞與中國銀行倫敦分行簽訂了一個戰(zhàn)略合作計劃，讓中國客戶可以用國內(nèi)的資產(chǎn)作抵押，向中國銀行申請貸款，去倫敦購房，按揭貸款利率按照英國利率支付，所有的手續(xù)都可在國內(nèi)中國銀行辦理。

不過，在英國買房后，一般還有些后續(xù)費用，主要有針對房屋租金征收的20%所得稅，但按揭貸款購買的房屋用于出租所獲收益則免征這項所得稅。

另外，還有市政稅，房屋再出售的資本利得稅以及物業(yè)費。市政稅比例按社區(qū)的發(fā)展程度以及房間數(shù)等綜合因素來計算，一般約1000英鎊/年；但如果是出租，稅將由租客來承擔(dān)；租客是學(xué)生，這項稅可以免征。而資本利得稅，對海外投資者是全免的。唯一需要繳納的費用是物業(yè)費，一般是幾千到一萬人民幣不等。

值得注意的是，如果投資二手房，要面臨較高的后期維護(hù)成本，因此不適合作為投資產(chǎn)品。而購買新房，不僅有英國政府強(qiáng)制開發(fā)商執(zhí)行的十年房屋建筑質(zhì)保，當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商也會視情況提供一定年限的質(zhì)保，比如邦瑞提供的五年房屋質(zhì)保，所以后期管理的成本非常低。

針對跨國買房所面臨的風(fēng)險，白兮指出，過去中國投資者主要是通過中介機(jī)構(gòu)了解倫敦的房地產(chǎn)市場，其間有些中介機(jī)構(gòu)為了快速提高銷售量，往往會夸大海外房產(chǎn)的基本情況，進(jìn)行溢價銷售，而在銷售結(jié)束后，客戶的售后服務(wù)則會成為很大的問題。未來，隨著英國的房地產(chǎn)開發(fā)商直接進(jìn)駐中國市場，在中國組建自己的銷售團(tuán)隊和售后服務(wù)網(wǎng)點將會大大降低客戶的風(fēng)險。

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