◎蘇培科 （對外經(jīng)濟貿易大學公共政策研究所首席研究員）

國內房地產調控政策的基調雖然沒有放松，但開發(fā)商境外融資的躁動和“地王”的頻現(xiàn)，已經(jīng)說明開發(fā)商不把調控政策放在眼里了，這讓房地產調控者頗為尷尬。

據(jù)統(tǒng)計，截至1月30日內地房企境外融資額已逾400億元，內地房企境外融資已經(jīng)達到了前所未有的高潮。這些融資的大部分都用于買地和囤地，進一步推高土地市場的成交溢價率。房價和地價上漲的預期也進一步強化，地方政府和開發(fā)商獲益，而這會讓中國經(jīng)濟和樓市調控陷入窘境。如果中國的房地產調控政策再次陷入“空調”，房價進一步飆升，泡沫一旦破滅，外資抽離，后果將不堪設想。

房企大量境外融資會給中國帶來新的金融風險。從央行公布的融資數(shù)據(jù)來看，2012年銀行信貸增加8.2萬億元，社會融資總額達15.7萬億，銀行貸款占社會融資總額的比重已經(jīng)到達52%，較前些年90%的比例下降了不少，理論上是好事，融資結構多元化和融資結構優(yōu)化有利于分散銀行金融機構的風險，但是“影子銀行”的比例在不斷提升，還有信托、私募、高利貸和境外融資等融資方式獲得的資金又過于集中在房地產領域，這會加劇中國的金融風險。

從國內企業(yè)的貸款和融資結構來看，大都以短期融資為主，大家對未來的中國實體經(jīng)濟并不樂觀，加上總需求不足和產能過剩導致資金供給遠大于需求，于是各種渠道融來的資金大都流進了地方融資平臺、房地產領域和投資產品領域，目的是為了賺取快錢，但同時又在醞釀風險。中指院對工、農、中、建、交這五大行的統(tǒng)計顯示房地產業(yè)的貸款比例在下降。這似乎可以表明銀行等金融機構正在防范房地產領域貸款的風險，但實際并非如此，銀行在房地產領域的參與度依然很高，2012年的比例下降與監(jiān)管層的調控和信貸額度緊張有關，并非主動收縮。而且很多房地產企業(yè)和“兩高一限”的企業(yè)大都采取信托、私募和境外融資，變相繞開了調控者的視野，這不但會影響和對沖宏觀調控政策的效果，還會加大金融風險的體外循環(huán)。關鍵是這些融資大都建立在房價和地價上漲的預期之上，一旦中國的房地產出現(xiàn)周期性調整，則表外融資的風險將會一一暴露，將會對整個社會信用體系造成重擊。

在目前全球量化寬松的大背景下，房企境外融資會吸引來大量外幣進入，增加外匯占款和國內基礎貨幣的乘數(shù)型投放，變成輸入型通脹的壓力，因此不應該鼓勵房地產企業(yè)大量境外融資，反而應該引起重視。

當務之急，應該全面普查國內的不動產數(shù)量，采取必要的稅收調控手段，增加多套房擁有者的持有成本，用稅收杠桿迫使持有多套房的人釋放存量房和空置房，減少房子的空置和浪費，抑制房子的投資和投機需求。同時，中央政府應該加大保障房的供給，讓所有以房地產為主業(yè)的央企和愿意參建保障房的民企一起來承建保障房，來確保保障房的進度和質量，以改變房價上漲的預期，只有這樣房價才會回歸到合理水平。況且保障房的開發(fā)建設與 “穩(wěn)增長”并不矛盾，只要確保保障房的進度和數(shù)量照樣可以拉動房地產相關產業(yè)，對經(jīng)濟的貢獻也不會大幅縮減，只是地方政府的賣地收入和開發(fā)商的利潤會減少，但換來的卻是中國房地產的理性回歸。

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